首套房貸連漲5個月，4個城市破“6”

　　易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《2019年10月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場月報》。報告指出，10月份，全國首套房貸款平均利率為5.52%，已連續(xù)5個月小幅上升。

　　一線城市兩漲兩跌

　　根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2019年10月全國首套房貸款平均利率為5.52%，相當于相應期限LPR水平加點67BP，環(huán)比微升0.01個百分點，同比下降0.19個百分點，已連續(xù)5個月小幅上升。10月房貸利率水平延續(xù)了前四個月的上行趨勢，但上行幅度有所減緩，下行的城市數(shù)量有所增加。

　　易居研究院研究員沈昕分析表示，全國首套房貸平均利率不僅與市場利率有關，也受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，今年二季度以來，部分城市收緊了調(diào)控政策，5月份以來部分熱點城市首套房貸利率也紛紛上調(diào)，6月全國首套房貸平均利率一改此前連續(xù)6月下行的趨勢，年內(nèi)首次微升，此后4個月房貸利率持續(xù)小幅上升。考慮到后續(xù)市場利率大概率會下行，首套房貸平均利率上行空間較為有限，若年內(nèi)5年期LPR沒有下調(diào)，預計全國首套房貸平均利率將橫盤小幅震蕩。

　　首套房方面，23個城市房貸利率水平有所上漲，4個城市維持9月水平，上海、深圳、天津、佛山等8個城市的有所下調(diào)。一線城市中，北京和廣州的房貸利率水平略有上漲，上海和深圳地區(qū)則有所下降。上海地區(qū)的首套房貸款利率環(huán)比下降5BP，深圳地區(qū)環(huán)比下降了3BP。目前，上海地區(qū)比較特殊，首套房仍允許減點。

　　二線城市中，2019年10月，首套房貸利率水平環(huán)比上漲和持平的城市數(shù)量有所減少，鄭州、南寧、蘇州、杭州、寧波等21個二線城市房貸利率水平上漲，其中，大連、珠海、沈陽、長沙四個地區(qū)實現(xiàn)5連漲。首套房貸利率下降的二線城市數(shù)量增至6個：天津地區(qū)首套房貸款利率水平下降幅度最大，10月均值為5.16%，環(huán)比下降了9個BP，主要是華夏、招行、光大和浦發(fā)等幾個銀行在10月下調(diào)了天津的房貸水平；佛山地區(qū)首套房貸款利率為5.51%，環(huán)比下降了5個BP；石家莊、東莞、烏魯木齊和合肥4個城市本月的房貸利率水平也環(huán)比下調(diào)了2-3個BP。

　　不過，天津地區(qū)雖然首套房利率水平有所下降，二套房貸款利率水平卻環(huán)比上漲了4個BP，達到5.48%。

　　多數(shù)銀行都已執(zhí)行LPR房貸新政

　　融360|簡普科技大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至10月底， 35個城市533家銀行分（支）行絕大部分都執(zhí)行了LPR房貸新政。除去停貸銀行外，238家銀行分（支）行的首套房貸款利率環(huán)比上升，比上月增加了137家，占比44.65%；79家銀行分（支）行的利率環(huán)比下降，比上月增加了34家，占比14.82%；207家的利率水平與上月持平，比上月減少了182家。不難發(fā)現(xiàn)，10月上調(diào)房貸利率的銀行數(shù)大量增加，與此同時，與9月持平的銀行數(shù)量大量減少。之所以有這種變化，一方面是銀行本身信貸額度緊張等方面的原因；也有一方面是因為，大量銀行之前按照基準利率執(zhí)行的實際房貸利率水平精確到小數(shù)點后3位，在房貸新政實施后，為了保證加點數(shù)（精確到小數(shù)點后2位）的規(guī)整，有些銀行將房貸利率的最后一位四舍五入，相當于利率上調(diào)了0.5個BP。

　　不過，廣州、深圳、天津、上海等地仍有十幾家銀行在二套房方面執(zhí)行的利率水平低于新規(guī)下限，后續(xù)這些銀行大概率也會進行調(diào)整。

　　一個值得關注的問題是，10月份，首套房貸利率水平破“6”的城市增至4個，除了蘇州和南京外，鄭州和武漢的首套房貸款利率水平也漲至6%以上；合肥地區(qū)10月首套房利率環(huán)比下降2BP，但仍處在5.90%的高位；除合肥外，全國房貸利率最高十城市名單的其他九個地區(qū)，本月房貸利率水平均處于上行狀態(tài)。

　　太平洋證券徐超表示：房貸利率已經(jīng)正式掛鉤LPR。從已實行LPR新定價機制的銀行分支行來看，多數(shù)城市并沒有因為LPR改革本身而帶來房貸利率的大幅變化，LPR改革本身是政策中性的。除上海外，其余城市LPR新政后主流利率水平較新政前上漲幅度均在2BP以內(nèi)。主要是監(jiān)管層不希望因為定價機制變化本身導致房貸利率大幅波動，房貸利率的變化主要還是看當?shù)氐恼{(diào)控需要和市場供求關系。央行對按揭貸款的態(tài)度并沒有特別嚴厲，主導思想是保持穩(wěn)定。房貸利率提升一方面是由于各地響應政治局會議房住不炒精神（特別是上半年房價上漲較快的城市），另一方面也是由于上半年按揭額度投放較快，下半年剩余額度較為緊張。徐超認為5年期及以上LPR會繼續(xù)在當前水平上保持穩(wěn)定，以保證房貸利率的基本穩(wěn)定。在因城施策的政策框架下，存在房價上漲壓力的城市房貸利率可能有繼續(xù)上行的可能。