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　　據券商中國報道，一家貸款中介表示，每年的1月是各家銀行房貸額度最充足的時候，但據銀行這幾天的反饋，今年情況驚現異常——額度普遍較緊。近日，一位大中型銀行支行行長也估計，今年該行的房貸額度不會寬松。這個表述的背景是，2020年12月31日央行和銀保監會出臺的金融機構房地產貸款集中度管理通知。

　　根據該通知，各家銀行的個人住房貸款占比，最高不能超過32.5%，規模越小的銀行，個人住房貸款業務的上限越低。

　　圖片來源：央行官網

　　還有專家表示，優惠的個人住房貸款利率已經成為歷史，未來或許會長期走高。

　　新規分5檔對銀行房地產貸款集中度進行管理

　　圖片來源：攝圖網（圖文無關）

　　根據《通知》，兩部門根據不同銀行的資產規模及機構類型，分成5檔對房地產貸款集中度進行管理，具體來看：

　　第一檔也就是中資大型銀行，包括工農中建交郵儲6家國有大行和國家開發銀行的房地產貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%。

　　第二檔也就是中資中型銀行，包括12家全國性股份制銀行、農業發展銀行、進出口銀行以及資產規模較大的幾家城商行如上海銀行、北京銀行(601169,股吧)等的房地產貸款占比上限為27.5%，個人住房貸款占比上限為20%。

　　第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，包括除了第二檔以外的城商行、民營銀行以及大中城市和城區農合機構，房地產貸款和個人住房貸款的占比上限分別為22.5%和17.5%。

　　第四檔為縣域農合機構，房地產貸款和個人住房貸款的占比上限分別為17.5%和12.5%；第五檔為村鎮銀行，兩項貸款的占比上限為12.5%和7.5%。

　　圖片來源：央行官網

　　另外，兩部門表示，人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以《通知》的第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區內適用于相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。

　　值得注意的是，有兩種情況暫不納入房地產貸款占比計算，一是住房租賃有關貸款，目的是為支持發展住房租賃市場；二是為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。

　　專家預測：個人住房貸款利率或將長期走高

　　據每日經濟新聞（微信號：nbdnews）此前報道，招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼表示，加強房地產貸款集中度管理，符合近年來“房住不炒”的房地產調控主基調，更有助于推動金融資源進一步進入小微企業、制造業、綠色發展等國民經濟和社會發展重點領域和薄弱環節。在金融資源有限的情況下，避免房地產業“虹吸效應”，擠占過多的信貸資源。

　　據紅星資本局，在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，此次《通知》最大亮點就是上述的“分類分層管理”。“與‘三條紅線’一樣，對不同的房產企業，給你的融資空間不一樣，對銀行同樣如此。”李宇嘉表示，從《通知》來看，房地產貸款占比、個人住房貸款占比，只要沒有達到比例最高限，監管部門就會給予一定的增長空間；相反，如果達到了比例，就會限制你的增長空間，“針對每個檔次的銀行，其對房地產貸款的比例要求和對個人住房貸款的要求，都是不一樣的。”李宇嘉認為，這樣就會避免出現調控“一刀切”的現象，從而造成貸款發放周期性的波動。

　　“過去一段時間，貸款發放的比例有時候會太高，有時候又會太低。”李宇嘉表示，貸款發放周期性的波動是我國房地產周期波動的一個主要原因，“房地產上來后，就會對經濟投資和整個社會的發展預期造成很大的波動，特別是造成了房價的過快上漲。”

　　“針對不同的銀行采取不同的策略，房產貸款就不會出現大起大落的狀況，就不會造成銀行貸款發放過多導致房地產價格被推高，也不會因為發放的太少導致房產回落，更不會擔心其對經濟的影響。”李宇嘉說。

　　圖片來源：每經記者 包晶晶攝（圖文無關）

　　雖然此次政策針對銀行提出了管理要求，但是，針對個人房貸是否有影響呢？

　　貝殼研究指出，實施分類分層管理，從規模和防控風險能力兩方面為依據制定分檔，就意味著以往“小銀行”通過更“靈活”的個人住房貸款政策拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。

　　李宇嘉也同樣認為，對于房貸額度空間很小的銀行，其貸款利率可能會比較高一點；對空間比較大的銀行，其貸款利率可能會低一點。“總體來講，優惠的個人住房貸款利率已經成為歷史，未來或許會長期走高。”

　　郭樹清：要堅決抑制房地產泡沫

　　2020年底，《輔導讀本》出版，銀保監會主席郭樹清在書中發表題為《完善現代金融監管體系》的署名文章。郭樹清指出，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”，要堅決抑制房地產泡沫。

　　“上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。”郭樹清在文章中表示，“目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的‘灰犀牛’。”

　　2020年11月，央行發布的《2020年第三季度中國貨幣政策執行報告》（以下簡稱《報告》）再次強調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

　　據央廣網，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“對于近期金融市場和房地產市場的監管，‘灰犀牛’的提法頻現，說明金融系統對于房地產市場的關注程度在加大，要防范房地產資產泡沫風險，包括房價風險、地價風險、貸款風險等。”嚴躍進還表示，“”目前利率適度寬松，更為關鍵的是要防范各類資金違規進入房地產，后續要做好資金的流向監管和額度監管。”

　　“比如防范銀行過多地把貸款投向房地產領域，或一些不符合貸款要求的做法，出現類似首付貸等行為。”嚴躍進解釋稱。

　　嚴躍進表示，“對于房地產貸款業務的違規操作，除了開具罰單之外，還應和后續年份的貸款額度等掛鉤，限制部分違規操作銀行的信貸業務，即設置信貸額度上限。另外，對于一些樓盤炒作比較多的項目，也要重點監管貸款銀行，要求銀行做好各類監管，尤其是做好對信貸申請者的審查。”

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　　編輯|李凈翰 杜波

　　校對|夏志堅

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