導語：不同城市間房貸定價利率差別較大。

　　央行和銀保監會日前宣布將首套房個人住房貸款利率下限調降20個基點，提振樓市信心。據第一財經記者了解，目前這一政策在部分城市已經落地，甚至頂格執行，低至4.4%。

　　多地、多行已下調首套房利率

　　“今天剛剛調整的。”5月18日，記者以購房者身份咨詢青島當地房貸政策，一位建設銀行青島某支行工作人員表示，該行最新調整首套房最低利率為4.4%，二套房維持5.2%不變。目前，最新的5年期貸款市場報價利率（LPR）為4.6%。

　　對于執行最低利率對購房者的資質要求，對方表示只要滿足“2年內名下個人貸款無逾期記錄”即可，但若是家庭購房需要夫妻二人同時滿足該條件。

　　另外還有青島銀行(002948)在當地也已經做出同樣的調降。

　　不過，據記者了解中行、農行、工行在青島還沒有明確調降的消息。以農行為例，目前該行依然維持首套4.9%、二套5.2%。和去年相比，這一利率水平也已經相對比較低。

　　不僅是青島，據媒體報道，四大行在天津部分網點已經明確可執行首套房最低4.4%的貸款利率。

　　此外，記者了解到，目前鄭州、蘇州、寧波、廣元等部分銀行首套房按揭利率已經可以做到4.4%。不過，在具體的案例中，能否執行最低利率，還要看客戶資質。

　　與此同時，記者還發現，即便是很多城市尚未全面落實4.4%的首套房最低貸款利率，但部分城市已經針對不同客戶和不同樓盤進一步采取差異化策略。

　　中國銀行(601988)在廣西北海某支行個貸經理對購房者表示，18日該行首套房最低貸款利率剛剛由5.7%下調至5.5%，疊加前期將首付比例下調至20%，優惠力度進一步加大。

　　房貸利率漸進式回落

　　據記者觀察，自去年四季度以來，隨著各地因城施策不斷推進，全國平均房貸利率水平已經有明顯回落。

　　貝殼研究院統計數據顯示，4月103個重點城市主流首套房和二套房貸款利率分別為5.17%、5.45%，分別較上月回落17個和15個基點，已是2019年以來月度新低。

　　但從4月信貸數據和房地產最新銷售數據來看，疫情對行業復蘇節奏的干擾較大，各類政策效果尚不明顯。

　　不過，根據央行發布的信貸數據來看，居民的貸款需求卻并不旺盛。數據顯示，今年2月居民中長期貸款出現了自有統計以來的首次下降，4月在此基礎上再次減少605億元，同比少增4022億元。

　　與之相對應的是，今年1~4月商品房銷售繼續低迷，其中住宅銷售額同比下降超30%，連續8個月量價齊跌。

　　中信證券(600030)首席經濟學家明明此前對記者表示，當前除疫情干擾外，按揭利率仍偏高也是影響居民購房意愿的一大因素。考慮到當前銷售低迷的環境，加上多地已采取因城施策刺激需求，未來更多城市落地執行最低利率的積極性較大。

　　從最新數據也可以看出，相比二套房LPR+60個基點的利率下限（最新為5.20%），首套房貸利率下降空間更大，業內普遍認為，未來還會有更多城市跟進。

　　根據上述通知，在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

　　浙商證券(601878)首席經濟學家李超等人認為，考慮到每個城市首套房定價利率差別較大，實際不會都采取最低利率，尤其在“房住不炒”的大背景下，房貸利率的回落將是漸進的。