11月14日，銀保監會、住建部、央行聯合發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（下稱《通知》）提出，指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。

　　《通知》指出，監管賬戶內資金達到住房和城鄉建設部門規定的監管額度后，房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金。商業銀行可按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

　　“《通知》的發布和實施，將幫助優質房地產企業緩解流動性壓力，穩定房地產市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。下一步，銀保監會、住建部、央行將密切溝通協作，聯合做好《通知》貫徹落實工作，指導商業銀行依法合規開展保函置換預售監管資金業務。”監管部門表示。

　　中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜分析稱，本次政策出臺后，各地的預售資金監管政策有望加快落地執行，為優質房企釋放更多資金流動性，但短期來看，政策效果或有限。結合此前多個監管部門釋放的政策利好，房地產市場信心有望得到進一步提振，多個政策疊加也可以更好地發揮政策效果，下一步更重要的仍是要促進市場銷售企穩，唯有企業銷售回款得到明顯改善，才能使行業真正恢復平穩發展。

　　銀行保函置換預售監管資金業務被正式認可

　　21世紀經濟報道記者注意到，在此次《通知》出臺前，至少包括北京、天津、上海臨港(600848)、寧波、無錫、石家莊、珠海等地已有保函相關政策規定。

　　如，《天津市新建商品房預售資金監管辦法》規定，房地產開發企業可以憑銀行出具的保函，免除同等額度的資金監管。《石家莊市新建商品房預售資金監管辦法》規定，對從事房地產開發三年以上、服從行業管理、積極解決購房人合理訴求的房地產開發企業，可通過銀行保函方式替代同等金額的重點監管資金。對于新成立的房地產開發企業由其控股公司（成立三年以上）出具股權證明并承諾承擔連帶責任的，也可申請保函方式。

　　“銀行保函制度置換預售資金的操作被正式認可。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，過去此類做法是存在疑慮的，有些地方甚至不允許。此次銀保監會的定調，有助于各地工作的開展，通過銀行保函的方式來置換預售資金，減少了預售資金的沉淀，對于加快此類資金使用和周轉有積極作用。

　　不過，值得注意的是，并非所有銀行都可以開展保函置換預售監管資金業務。《通知》規定，監管評級4級及以下或資產規模低于5000億元的商業銀行不得開展保函置換預售監管資金業務。商業銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯方的房地產企業出具保函置換預售監管資金。企業集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監管資金。

　　《通知》還規定，各地不得強制商業銀行出具保函，不得將出具保函與當地預售資金監管資格掛鉤。住房和城鄉建設部門、金融管理部門應為商業銀行開展保函置換預售監管資金業務提供必要支持。

　　銀行自主決策，與優質房企開展業務

　　今年2月，21世紀經濟報道記者曾獨家報道，住建部、央行、銀保監會聯合下發了《關于規范商品房預售資金監管的意見》，該文件與1994年發布的《城市商品房預售管理辦法》中的相關規定最大不同之處在于，明確對預售資金的規定進行了全國統一，進而有利于規范預售資金的使用，夯實地方相關部門的監管責任。

　　該文件下發后，全國已有超110省市調整預售資金監管政策，或放松資金監管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保證項目建設資金安全。而針對各地出現的樓盤爛尾，今年8月上述三部門還聯合出臺專門措施，以政策性銀行專項借款的方式，支持有需要的城市推進已售逾期難交付的住宅項目建設交付。

　　對于此次《通知》，據悉主要是為支持優質房地產企業合理使用預售監管資金，防范化解房地產企業流動性風險，促進房地產市場平穩健康發展。并明確，房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金，保函置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

　　“如果是出現了流動性風險的房地產企業，銀行大概率不愿意為置換資金兜底，銀行開保函，畢竟也需要有對應的收益覆蓋風險。”一位銀行業人士對21世紀經濟報道記者表示。

　　《通知》規定，銀行在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

　　嚴躍進表示，這說明此次銀行保函政策，主要是支持短期有流動性風險的、但企業基本穩健的企業，而一些有明顯暴雷風險的企業無法享受此類政策。

　　“優質房企更受政策支持，短期這部分企業預售資金的使用效率將提高，也將一定程度緩解企業資金壓力。”陳文靜也認為。

　　銀行應如何防范業務風險？監管部門有關部門負責人表示，商業銀行在出具保函置換預售監管資金時，要參照開發貸款授信標準，選擇經營穩健、財務狀況良好的優質房地產企業。保函額度全額計入對房地產企業及其所屬集團的統一授信額度。要通過保證金、房地產企業反擔保以及其他增信措施，防范保函業務風險，按要求計提風險資本，提取風險準備。一旦出現墊付，出函銀行要及時向房地產企業采取追索措施，保全債權安全。墊付資金應足額計提撥備、真實分類，不得隱藏風險。