房地產貸款集中度實施近兩年，近期再迎來重大調整。

　　21世紀經濟報道記者獲悉，近日金融部門下發金融支持房地產市場平穩健康發展工作相關通知，提出對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，監管部門可根據房地產貸款集中度管理有關規定，基于實際情況并經客觀評估，合理延長其過渡期。

　　早在今年2月，央行、銀保監會曾發布通知提出，銀行業金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。

　　“房地產貸款集中度事實上已經不適應當前的宏觀經濟環境，調整符合預期。”有業內分析人士向記者表示，延長房地產貸款集中度過渡期安排，可為銀行尤其是部分大行和股份行支持房貸投放提供空間，并同時提醒稱，延長并非“取消”，表明放松更多是階段性的。

　　21世紀經濟報道記者多方了解到，在金融支持房地產市場平穩健康發展工作相關通知下發后，11月14日多家銀行舉行內部會議，討論進一步加大房地產信貸投放力度。一是針對銀行內部“白名單”房企，根據住宅類項目資金運轉狀況與銷售前景積極提供信貸支持；二是完善盡職免責制度，鼓勵銀行信貸部門員工深入了解房地產企業的資金需求，在落實風控要求的情況下提供開發貸、過橋貸款等多種方式金融服務；三是加大房地產企業并購的貸款或發債融資支持，促使房地產企業通過兼并整合，有效解決部分企業資金鏈問題。

　　“目前，我們投行部的多個房地產項目并購貸款業務已經加快審批流程，可能比原先預期提前數周落地。”一家股份制銀行華東地區信貸部門人士向記者透露。此外，銀行信貸部門人士已與白名單內的部分房地產企業開展密切溝通，了解他們旗下住宅項目的具體資金需求與資金周轉狀況，開始著手設計過橋貸款等多元化金融服務，解決他們的燃眉之急。

　　在他看來，目前銀行加大房地產金融支持，還需具體項目具體磋商，先通過扶持一批優質房地產開發項目完工銷售，助力相關房地產公司逐步實現經營利潤與恢復穩健發展，再通過支持房產企業并購重組“做大做強”，促進整個行業更好發展。

　　過渡期合理延長利好部分大行股份行

　　“我們看到文件了，還在研究要不要向監管部門提出延長過渡期申請。”一位城商行人士對21世紀經濟報道記者表示，2021年初其所在銀行向監管部門提交了房地產貸款集中度達標計劃時間表，由于是按季度匯報落實情況，調整力度還挺大的，基本都提前完成了，“現在的情況不同了，貸款想放也放不去出去，所以也可能不存在會再次超標的問題，主要看后期市場的情況而定。”

　　2020年12月28日，央行、銀保監會聯合下發《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。房地產貸款集中度管理是指銀行業金融機構（不含境外分行）房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例和個人住房貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例應滿足央行、銀保監會確定的管理要求，即不得高于央行、銀保監會確定的房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限。地方監管部門可適當對轄內機構達標進行調整。

　　《通知》還明確，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自該通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自該通知實施之日起4年。房地產貸款占比、個人住房貸款占比的業務調整過渡期分別設置。

　　事實上，按照上述要求，當時已有地方金融監管部門將轄內有達標有困難的法人機構房地產貸款集中度達標時間延長至6年，以確保超標機構平穩過渡。

　　21世紀經濟報道記者當時曾測算，按照此標準，需要制定達標計劃的銀行不在少數，包括多家國有大行、股份行以及較多的城農商行。而從上市銀行數據看，截至今年6月末，大行、股份行中僅有個別銀行相關指標不達標。

　　“房地產貸款集中度過渡期可合理延長，可以看作是最新文件的配套措施，一方面政策鼓勵機構發放個人住房貸款，尤其是在年底前，部分城市的房貸利率還可以突破下限要求；另一方面政策還鼓勵機構穩定房地產開發貸款投放、穩定建筑企業信貸投放，這些都是促進銀行投放涉房貸款。”一位股份行人士對21世紀經濟報道記者表示，事實上，前期金融部門已經出臺了較多的政策，但最終還是要看市場預期能否改善，只有預期改善，過渡期延長才有實際意義。“此外，還要看已經達標了的銀行是否能再次突破上限要求。”

　　銀河證券銀行業分析師張一緯表示，集中度管理政策邊際放寬好于預期，能夠一定程度上緩解房地產貸款占比較高的國有大行以及部分超過監管上限的股份行在業務整改方面的壓力，預留更多的時間窗口，幫助該類銀行合理適度加大對房地產領域的融資支持。

　　助力建立新住房制度

　　最新文件還提出，鼓勵金融機構按照市場化、法治化原則，為各類主體收購、改建房地產項目用于住房租賃提供資金支持。商業銀行向持有保障性住房租賃項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款，不納入房地產貸款集中度管理。商業地產改造為保障性租賃住房，取得保障性租賃住房認定書后，銀行發放貸款期限、利率適用保障性租賃貸款相關政策。

　　并提出，支持住房租賃企業發行信用債券和擔保債券等直接融資產品，專項用于租賃住房建設和經營。鼓勵商業銀行發行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開發建設貸款和經營性貸款投放。穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。

　　事實上，今年2月發布的《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》已經明確，銀行業金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。

　　“今年以來，住房租賃領域的金融創新取得重大突破。”中指研究院表示，8月31日3支保租房公募REITs公開上市發行，保租房公募REITs正式落地；11月8日，建設銀行300億住房租賃基金已正式落地，探索通過私募基金收購項目、裝修改造、租賃運營，成熟后再通過公募REITs的渠道實現退出。

　　監管部門曾表示，明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，有利于銀行業金融機構加大對保障性租賃住房項目的信貸投放，支持我國住房保障體系建設，有助于推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

　　值得注意的是，11月14日，中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行聯合發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（下稱《通知》），助力優質房地產企業緩解流動性壓力，穩定房地產市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。

　　中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，今年以來，面對部分房地產開發企業發生資金流動性問題，全國已有逾110城市調整預售資金監管政策，其中部分城市已著手放松資金監管為房企提供部分資金支持。《通知》的出臺，將在全國層面對保函置換預售監管資金的方式提出細致要求，既允許房企以保函置換部分監管資金，提高資金流動性，又要求資金監管賬戶留存充足額度，保障項目竣工交付。

　　陳文靜認為，《通知》出臺后，各地預售資金監管政策有望加快落地執行，為優質房企釋放更多資金流動性。結合此前多個監管部門釋放的政策利好，房地產市場信心有望得到進一步提振。與此同時，相關部門還需積極行動促進市場銷售企穩，唯有房地產企業銷售回款得到明顯改善，才能使整個房地產行業恢復平穩發展。