近日，中國人民銀行行長易綱主持召開會議，傳達學習中央經濟工作會議精神，研究部署貫徹落實工作。會議提出，當前要著重抓好四項工作任務：一是精準有力實施好穩健的貨幣政策；二是加大金融對國內需求和供給體系的支持力度；三是推動金融平穩健康運行；四是深化金融改革開放。

　　值得關注的是，貨幣政策仍然強調發揮總量和結構的雙重功能，更加注重精準性，引導金融機構加大對薄弱環節和重點領域的支持力度。對于房地產政策，再次重申堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。一方面，因城施策實施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求；另一方面，滿足房地產行業合理融資需求，推動防范化解優質頭部房企風險。

　　發揮好貨幣政策工具總量和結構雙重功能

　　12月15日至16日召開的中央經濟工作會議提出，穩健的貨幣政策要精準有力。要保持流動性合理充裕，保持廣義貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，引導金融機構加大對小微企業、科技創新、綠色發展等領域支持力度。保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定，強化金融穩定保障體系。

　　相比去年對貨幣政策的定調，由“靈活適度”調整為“精準有力”，其他幾乎保持不變。精準意味著結構性貨幣政策繼續發揮作用、支持特定領域，有力意味著貨幣政策要真正作用于實體經濟并見到實效。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青認為，在經濟增速較大幅度反彈背景下，2023年實施降息降準的可能性不大，但貨幣政策將引導市場利率持續處于政策利率下方，保持流動性合理充裕，以配合財政發力，穩定市場預期；2023年信貸仍將保持較高投放規模，投放的重點是國民經濟薄弱環節和重點領域，即小微企業、科技創新、綠色發展等。

　　從央行一系列的操作不難發現，貨幣政策仍然強調結構上的精準，尤其是要加大對薄弱領域的支持力度。央行此次會議提出的重點任務就包括“精準有力實施好穩健的貨幣政策”、“加大金融對國內需求和供給體系的支持力度”。

　　具體舉措有，綜合運用公開市場操作等多種貨幣政策工具，保持金融體系流動性合理充裕。充分發揮貨幣信貸政策工具功能，有力支持恢復和擴大消費、重點基礎設施和符合國家發展規劃重大項目建設。發揮好貨幣政策工具總量和結構雙重功能，引導金融機構加大對“三農”、科技創新、綠色發展、普惠養老等領域支持力度。

　　紅塔證券(601236)研究所所長、首席經濟學家李奇霖表示，“引導金融機構加大對小微企業、科技創新、綠色發展等領域支持力度”，這對應了未來還是會避免大水漫灌，貨幣政策仍然以結構優化為主的，PSL和各類再貸款工具投放規模可能會加量。此外，考慮到明年出口下行壓力較大，可能需要適度提升宏觀杠桿率以對沖外需下行的風險，且科技創新、綠色發展等領域是資金密集型，具有融資需求量大、對融資依賴度高且需長期投入等特點，需要給予金融機構低成本且穩定的負債來源，預計降準降息也不會缺席。

　　堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位

　　值得關注的是，房地產也是中央經濟工作會議關注的內容之一。中央經濟工作會議要求，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。

　　對此，央行在學習會議中再次重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”的觀點。同時提出，因城施策實施好差別化住房信貸政策，滿足行業合理融資需求，支持剛性和改善性住房需求。推動長租房地產市場建設，按照租購并舉方向加快探索房地產新發展模式。

　　對于實施差別化住房信貸政策，央行、銀保監會早有行動。2022年5月，央行、銀保監會發布通知，對首套住房貸款利率下限調整為貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。在此基礎上，各城市政府按照“因城施策”原則，自主確定當地首套住房貸款利率下限。2022年9月，再次發布決定階段性調整差別化住房信貸政策的通知。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

　　根據中指監測數據，2022年1-11月，全國各地出臺需求端政策接近千條，為近年來歷史新高，更多政策發力在剛需購房群體。中指研究院分析，2023年，支持改善性住房需求的政策有望進一步強化，如降低房貸利率、降低首付比例等；2023年核心一二線城市限購、限貸、限價等政策或繼續放松，特別是核心二線城市，政策優化空間較大，為市場釋放更多有效購房需求。

　　央行會議還表示，要引導金融機構支持房地產行業重組并購，推動防范化解優質頭部房企風險，改善頭部房企資產負債狀況。堅持“兩個毫不動搖”，堅持各類所有制企業一視同仁，引導金融機構切實加強和改進金融服務，加大對民營小微企業支持力度，進一步解決好民營小微企業融資問題。繼續推進民營企業債券融資支持工具，支持民營企業合理債券融資需求。

　　為推動解決民營企業和小微企業融資中存在的堵點、梗阻和瓶頸問題，早在2018年央行會同有關部門就提出，從債券、信貸、股權三個融資主渠道，采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業拓寬融資途徑。隨著證監會在2022年11月發文表示支持房企股權融資，民企融資“三支箭”均已落地。

　　值得一提的是，2022年11月8日，中國銀行(601988)間市場交易商協會宣布，繼續推進并擴大“第二支箭”。在支持范圍上，提出包括房地產企業在內，并將中債增擔保民營房企發債納入支持工具統籌推進。在政策目標上，明確表示預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。這一舉措有力引導市場機構改善對民營企業的風險偏好和融資氛圍，有效緩解了民營企業信用收縮問題，促進了民營企業融資恢復，降低了民營企業融資成本。此外，交易商協會還組織中債增進公司積極開展了部分民營房地產企業債券融資增信工作。

　　中國民生銀行首席經濟學家溫彬分析，從政策底到市場底，從輸血到造血，可能仍需要一段過渡期。從供給端來看，隨著各項融資渠道的重新開閘，優質房企將重獲生機，整個行業可能會迎來一波重組并購潮，行業風險有望進一步緩釋。此外，增量資金對于項目端的支持和“保交樓”的落實，將有助于穩定居民預期。隨著政策效力的持續釋放，房地產市場最早有望于2023年上半年觸底反彈。