導語：最近提前還房貸又掀起一波熱潮，不少購房者都遇到了向銀行“還錢無門”的窘境。
“離譜！銀行信貸部門說線下預約已經排到9月份，App上全是預約滿的……”，隨著多地出現下調首套房貸款利率的情況，提前還房貸又成了市場熱議的話題。不少購房者考慮提前償還貸款，卻面臨“還錢難”的問題。
藍鯨財經從銀行工作人員處了解到，如果扎堆提前還房貸，會對銀行個人貸款規模造成負面影響，因此銀行會采取讓借款者長時間輪候、等待審核的方式推遲提前還款壓力。
受訪專家向藍鯨財經指出，對個人來說，扎堆提前還款并不可取。但當前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。
購房者面臨“提前還貸難”
日前，有上海的購房者向藍鯨財經爆料稱，自己打算去建設銀行提前結清房貸，2月1日去預約的時候，被銀行信貸部門告知“額度沒了”，線下預約已經排到9月份。
“信貸部的人說網上預約可能可以搶到，但我去App上看，全是預約滿的。有攻略說每天下午2點會放名額，但試了下發現2點申請的人太多，（相關功能）直接點不了，而且日期的選擇也是2個月后。”該網友表示。
藍鯨財經發現，最近提前還房貸又掀起一波熱潮，不少購房者都遇到了向銀行“還錢無門”的窘境。一名地址顯示河南的網友表示，前兩天準備在手機上提前還房貸，卻發現工商銀行已經關閉提前還款功能，需要去線下預約。另外有江蘇的購房者稱，自己在等額本息的方式下每個月要還9000多元，其中只有2000元是本金，打算提前還一部分房貸卻被交通銀行告知預約要排隊3個月，其已決定投訴。
針對提前還貸需要排長隊的問題，華東地區某城商行工作人員向藍鯨財經透露，這可能和銀行每年的考核指標有關。“如果扎堆提前還房貸，對個人貸款規模會造成負面影響。銀行可能就會讓前來提前還款的客戶等待審核結果。”其表示。
其實，近期這波“提前還款潮”并非新鮮事，早在去年開始“提前還款”的話題便熱度不減。就在去年8月，交通銀行還發布過公告調整“提前還款補償金收費”，惹起不小爭議。
招聯首席研究員、中關村互聯網金融研究院首席研究員董希淼向藍鯨財經分析了出現“提前還款潮”的原因。其指出，近年來，受經濟下行和疫情反復等多重沖擊，我國居民工作不穩定性加大，部分居民收入有所下降，投資和消費需求不振，對未來預期不明。部分借款人通過全部或部分提前還款來減輕還貸壓力，降低住房消費負擔。
“與此同時，2022年以來我國金融市場波動加劇，股票、基金等價格大幅度下行，一貫穩健的銀行理財產品出現‘破凈’。在這種情況下，普通居民投資收益下降明顯，風險偏好趨于保守，將原來用于投資的部分資金用于提前還款。”其補充道。
此外，部分存量住房貸款利率偏高，也是借款人提前還款的原因之一。2020年以來發放的部分住房貸款利率在6%以上，盡管2022年貸款市場報價利率（LPR）下降三次，但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前約4.3%的平均房貸利率。董希淼指出。
存量房貸與新增房貸之間利差過大問題需重視
春節以來，多地房貸利率下降的消息撥動市場神經，成為“提前還款潮”出現的一大原因。
就在今年1月5日，央行網站發布消息顯示，近日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。春節假期后，市場便迎來了鄭州首套房貸利率降至3.8％的消息。
根據上海易居房地產研究院梳理的數據，2023年1月份以來全國各地降低房貸利率或執行低利率的城市名單，共計30個城市，包括蘭州、天津、武漢、太原、無錫、珠海等。這30個城市房貸利率均低于4.1%的下限，同時呈現了4.0%、3.9%、3.8%和3.7%的四個梯隊。統計發現，在這30個城市中，至少有一半城市的房貸利率為3.8%。
那么，對于購房者來說，到底應不應該提前還房貸？董希淼表示，對個人來說，扎堆提前還款并不可取。
其表示，判斷是否需要提前償還個人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則可考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部償還貸款。
“從還款方式看，一般來說等額本金這種還款方式前期償還的本金多、利息少，相比來說提前還款會更劃算一點；等額本息這種還款方式前期償還的利息多、本金少，如果還款已過一半，其實可以不考慮提前還款。另外，如果是公積金貸款，由于利率顯著低于市場上一般貸款的利率，也可以不用考慮提前還款。”其指出：“2023年，隨著我國宏觀經濟恢復回暖，資本市場上升概率較大，而貸款利率還有下行可能，提前償還貸款需要慎重考慮。”
不僅如此，董希淼強調，當前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關部門加快出臺相關舉措，引導銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進一步降低住房消費者的負擔，有效解決居民扎堆提前還款及違規“轉貸”等問題。同時，應加快引導5年期以上LPR下降，繼續降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費負擔。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，從房貸利率這個角度說，社會上確實存在抱怨存量房貸利息太高的聲音。提前還房貸，目的是減少利息支出。
“要重視此類社會情緒。一方面，要積極宣傳‘存量貸款也會降利息’的精神，減少提前還房貸的行為。另一方面，各地要把‘房貸利率下調-房貸提前償還’之間的關系做系統的研究，從保護購房者權益角度積極為購房者減負。”其表示。
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