未婚男女朋友，能作為共同所有權人還房貸？

近日，農業銀行雄縣支行面向雄安購房者推出“連心貸”。“連心貸”屬于個人住房聯名貸款，是未婚男女朋友作為共有權人，由雙方或者一方申請的住房貸款，為了明確婚前財產歸屬或增強還款能力。“連心貸”屬于銀行“聯名貸”產品。

“連心貸”并非近日才有。目前，農業銀行官網仍刊登著《個人住房貸款“貸“出品質生活》，介紹了“連心貸”產品的貸款案例。據悉，該案例發布于2014年7月。

圖片來源：農業銀行官網

上述案例提及，未婚的男女朋友可以作為共有權人一起申請貸款，并一起作為新房的所有權人。這樣的貸款產品，也可以讓雙方的權利和義務更加平等明晰，可緩解還款方面的壓力。客觀上，也能減少日后可能產生的矛盾。

針對“連心貸”的申請額度，農業銀行工作人員告訴時代周報記者，以貸款金額測算的月還款額與未婚男女朋友月收入之比不高于50%，未婚男女朋友月所有債務支出與二者月收入之比應不高于55%。

時代周報記者了解到，未婚男女朋友申請“連心貸”，銀行需要審核買受人為雙方的房屋買賣合同、雙方信用狀況、借款人貸款申請評分以及二者關系認定材料。

具體來看，“連心貸”既可由男女雙方作為共同借款人申請貸款，也可由一方單獨申請貸款。而一方單獨申請貸款的，另一方應作為連帶責任保證人，在貸款存續期間承擔連帶責任保證擔保。

對于二者關系認定材料，農行工作人員僅表示，男女雙方應提供未婚書面聲明和戀人關系書面聲明。

一紙書面聲明，并不意味著二者建立了法律關系。也就是說，一旦未婚男女朋友分手，未婚男女朋友作為共有權人，將面臨出資及所占的份額如何退出、誰享有房屋的居住使用權、房產如何處置、各方履約違約責任如何劃分等復雜問題。

北京金訴律師事務所主任王玉臣認為，“連心貸”屬于共同貸款。當共同貸款人其中一方未能及時還款，另一方也將面臨征信惡化的風險。從某種程度上看，上述做法降低了銀行的部分風險，卻增加了貸款人的風險。

“一旦未婚情侶兩人分手，其中一方想退出，除非提前償還剩余貸款，否則前期出資難以退出。不僅如此，如果提前約定不明，還可能出現房屋產權份額不清等糾紛。”王玉臣如是表示。

按“連心貸”的審批條件，除借款人、保證人信用狀況良好外，雙方共同申請貸款的，至少一方申請評分符合個人住房貸款準入標準。易居研究院研究總監嚴躍進告訴時代周報記者，如果部分購房者為了多貸款，找第三方打著未婚男女朋友的旗號共同申請貸款，但實際上借款人貸款申請評分不足，不具備穩定還款的能力，或造成一定風險。

“如果出現問題，后面處理就很麻煩。”上述農業銀行的工作人員表示：“這需要未婚男女朋友之間協商，比如分手后財產歸屬，以及由誰還款。如果協商不了就得去法院。”

北京金訴律師事務所創始人律師戴金花認為，未婚男女朋友所購的房屋就不屬于夫妻共同財產，共同購房最好簽署書面的共同購房協議，并在協議中明確各方的出資及所占的份額、房產證權利人登記信息、房屋的居住使用、可能涉及未來的房產處置、各方履約違約責任等情況，從而最大限度地降低未來的法律風險。

IPG中國首席經濟學家柏文喜向時代周報記者分析指出，“連心貸”本意是擴大潛在的購房群體數量，推動樓市回暖。不過在制定產品時，銀行也需要注意，產品實質上符合監管要求，外在形式與名稱符合公序良俗與主流價值觀、社會文化氛圍等。