未婚男女朋友，能作為共同所有權(quán)人還房貸？
近日，農(nóng)業(yè)銀行雄縣支行面向雄安購房者推出“連心貸”。“連心貸”屬于個人住房聯(lián)名貸款，是未婚男女朋友作為共有權(quán)人，由雙方或者一方申請的住房貸款，為了明確婚前財產(chǎn)歸屬或增強(qiáng)還款能力。“連心貸”屬于銀行“聯(lián)名貸”產(chǎn)品。
“連心貸”并非近日才有。目前，農(nóng)業(yè)銀行官網(wǎng)仍刊登著《個人住房貸款“貸“出品質(zhì)生活》，介紹了“連心貸”產(chǎn)品的貸款案例。據(jù)悉，該案例發(fā)布于2014年7月。
圖片來源：農(nóng)業(yè)銀行官網(wǎng)
上述案例提及，未婚的男女朋友可以作為共有權(quán)人一起申請貸款，并一起作為新房的所有權(quán)人。這樣的貸款產(chǎn)品，也可以讓雙方的權(quán)利和義務(wù)更加平等明晰，可緩解還款方面的壓力。客觀上，也能減少日后可能產(chǎn)生的矛盾。
針對“連心貸”的申請額度，農(nóng)業(yè)銀行工作人員告訴時代周報記者，以貸款金額測算的月還款額與未婚男女朋友月收入之比不高于50%，未婚男女朋友月所有債務(wù)支出與二者月收入之比應(yīng)不高于55%。
時代周報記者了解到，未婚男女朋友申請“連心貸”，銀行需要審核買受人為雙方的房屋買賣合同、雙方信用狀況、借款人貸款申請評分以及二者關(guān)系認(rèn)定材料。
具體來看，“連心貸”既可由男女雙方作為共同借款人申請貸款，也可由一方單獨(dú)申請貸款。而一方單獨(dú)申請貸款的，另一方應(yīng)作為連帶責(zé)任保證人，在貸款存續(xù)期間承擔(dān)連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
對于二者關(guān)系認(rèn)定材料，農(nóng)行工作人員僅表示，男女雙方應(yīng)提供未婚書面聲明和戀人關(guān)系書面聲明。
一紙書面聲明，并不意味著二者建立了法律關(guān)系。也就是說，一旦未婚男女朋友分手，未婚男女朋友作為共有權(quán)人，將面臨出資及所占的份額如何退出、誰享有房屋的居住使用權(quán)、房產(chǎn)如何處置、各方履約違約責(zé)任如何劃分等復(fù)雜問題。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為，“連心貸”屬于共同貸款。當(dāng)共同貸款人其中一方未能及時還款，另一方也將面臨征信惡化的風(fēng)險。從某種程度上看，上述做法降低了銀行的部分風(fēng)險，卻增加了貸款人的風(fēng)險。
“一旦未婚情侶兩人分手，其中一方想退出，除非提前償還剩余貸款，否則前期出資難以退出。不僅如此，如果提前約定不明，還可能出現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)份額不清等糾紛。”王玉臣如是表示。
按“連心貸”的審批條件，除借款人、保證人信用狀況良好外，雙方共同申請貸款的，至少一方申請評分符合個人住房貸款準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時代周報記者，如果部分購房者為了多貸款，找第三方打著未婚男女朋友的旗號共同申請貸款，但實際上借款人貸款申請評分不足，不具備穩(wěn)定還款的能力，或造成一定風(fēng)險。
“如果出現(xiàn)問題，后面處理就很麻煩。”上述農(nóng)業(yè)銀行的工作人員表示：“這需要未婚男女朋友之間協(xié)商，比如分手后財產(chǎn)歸屬，以及由誰還款。如果協(xié)商不了就得去法院。”
北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人律師戴金花認(rèn)為，未婚男女朋友所購的房屋就不屬于夫妻共同財產(chǎn)，共同購房最好簽署書面的共同購房協(xié)議，并在協(xié)議中明確各方的出資及所占的份額、房產(chǎn)證權(quán)利人登記信息、房屋的居住使用、可能涉及未來的房產(chǎn)處置、各方履約違約責(zé)任等情況，從而最大限度地降低未來的法律風(fēng)險。
IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向時代周報記者分析指出，“連心貸”本意是擴(kuò)大潛在的購房群體數(shù)量，推動樓市回暖。不過在制定產(chǎn)品時，銀行也需要注意，產(chǎn)品實質(zhì)上符合監(jiān)管要求，外在形式與名稱符合公序良俗與主流價值觀、社會文化氛圍等。
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