日前，市場消息稱，“鄭州首套房貸利率上調(diào)。渤海銀行鄭州方面證實，目前已經(jīng)接到通知，首套房貸款利率已開始執(zhí)行利率4.3%。”
2月23日，銀柿財經(jīng)聯(lián)系了渤海銀行鄭州分行的工作人員，對方表示，“沒有收到通知，利率沒有變化，首套房貸利率仍為3.8%。”她還表示，已注意到相關(guān)傳言，不知道傳言是從哪里來的。
此外，鄭州地區(qū)的渤海銀行多家支行工作人員也表示，該行首套房貸利率并沒有上調(diào)。值得注意的是，該行支行一位工作人員告訴銀柿財經(jīng)，“只是額度比較緊張。”
額度緊張，背后是銀行的商業(yè)行為
在了解到鄭州多家渤海銀行分支行的首套房貸利率都沒有上調(diào)后，銀柿財經(jīng)又致電了當(dāng)?shù)囟嗉覈写笮校?strong>對方也均表示首套房貸利率為3.8%，并沒有變動，“不是剛下調(diào)到3.8%沒多久嗎？”
值得注意的是，有鄭州地區(qū)渤海銀行某支行工作人員向銀柿財經(jīng)透露：“只是額度比較緊張。”在“額度”用完后，該行會停止辦理房貸還是上調(diào)房貸利率？對方隨即表示并不清楚。
巧合的是，此前的“市場消息”中也提到，該行上調(diào)利率背后目的是“停件”，如果鄭州只有渤海銀行一家銀行上調(diào)利率，那么購房者自然不會去該行辦理房貸業(yè)務(wù)，該行便達(dá)到了停辦當(dāng)?shù)胤抠J業(yè)務(wù)的目的。
送上門來的業(yè)務(wù)，會有銀行不想辦嗎？
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，對于很多銀行來說，鄭州的房貸業(yè)務(wù)可能并不是十分優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)。從中期來看，鄭州房價有較大的下跌壓力，當(dāng)房價下跌到一定程度時，未來銀行通過低利率來搶占的信貸份額可能會面臨虧損的局面。
“銀行放貸是商業(yè)行為，渤海銀行作為全國性銀行，不僅有鄭州的業(yè)務(wù)，還有很多其他城市的業(yè)務(wù)，不會為了鄭州而犧牲全國其他地區(qū)的額度。”他表示，為加強貸款集中度管理，監(jiān)管給銀行房貸新增量占余額的比重劃了紅線，對銀行來說，可能更愿意把這個貸款額度放到具備更高價值增長潛力的區(qū)域。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪則表示，銀行可根據(jù)自身經(jīng)營策略進行調(diào)整利率，這是市場行為，“如果在當(dāng)前寬松政策彌漫的背景下上調(diào)房貸利率，可能也與銀行自身負(fù)債端資金成本相對較高有關(guān)。”
如果一家銀行負(fù)債端資金成本較高，例如客戶、同業(yè)在該行購買的存款、存單等利率較高則都會拉高該行的負(fù)債成本，因此銀行就需要在資產(chǎn)端提高利率來進行平衡。
首套房貸利率短期內(nèi)或?qū)⒕S持當(dāng)前較低水平
鄭州地區(qū)首套房按揭貸款年利率至3.8%（單利），是從2023年1月底開始的。在那之前，鄭州首套房按揭貸款年利率普遍執(zhí)行4.1%的標(biāo)準(zhǔn)。
當(dāng)時，鄭州部分銀行調(diào)降首套房貸利率，主要是基于中國人民銀行、銀保監(jiān)會在1月5日發(fā)布的建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制的通知。其中表示，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
當(dāng)前，隨著市場逐漸復(fù)蘇，各地區(qū)樓市均呈穩(wěn)步回升態(tài)勢，按照監(jiān)管要求，如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應(yīng)自下一個季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。因此解除階段性支持政策，上調(diào)房貸利率也是可預(yù)見的。
但對于鄭州地區(qū)房貸利率上調(diào)的可能性，關(guān)榮雪分析指出，“鄭州地區(qū)房貸利率近期上調(diào)的可能性并不大，房價企穩(wěn)態(tài)勢并不明顯，還需監(jiān)測一段市場行情，穩(wěn)定后或許會有調(diào)整。”另外，畢竟受到前兩年河南暴雨、爛尾樓風(fēng)波以及疫情反復(fù)的負(fù)面影響，鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)展嚴(yán)重受挫，因此相對而言，鄭州可能更需要政策的長期支持。
近期，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月鄭州新房價格環(huán)比上漲0.2%，這是自2022年8月連續(xù)5個月下跌后首次上漲，市場出現(xiàn)回升跡象。
2022年以來，房貸利率寬松政策持續(xù)加碼，市場開始逐步走向復(fù)蘇之路。據(jù)了解，2023年已有近30個城市調(diào)整了首套房貸利率，其中多個二線城市開始執(zhí)行首套房貸款利率最低為3.8%的政策；在部分三四線城市，個別銀行首套房貸利率已開始按3.7%執(zhí)行。
“當(dāng)前促進住房消費加速恢復(fù)對于各地發(fā)展仍較重要，因此，短期內(nèi)購房環(huán)境仍呈寬松態(tài)勢，預(yù)計首套房貸利率短期內(nèi)或?qū)⒗^續(xù)維持當(dāng)前較低水平，同時下調(diào)利率的城市也可能會進一步增多。”關(guān)榮雪指出。
從中長期來看，她表示，若市場逐漸起色，且進入平穩(wěn)軌道，多城符合央行利率下調(diào)政策的退出機制的，也不排除房貸利率會有上調(diào)的可能。進一步來講，房貸利率上調(diào)則意味著購房者的購房成本增加，相對當(dāng)前屬于收緊政策，因此后續(xù)是否上調(diào)會考慮多方面因素，如樓市熱度、銀行可借貸額度及負(fù)債端壓力等。
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