每經(jīng)記者 趙景致 每經(jīng)編輯 馬子卿
自去年來，包括房貸利率在內(nèi)，銀行貸款利率水平一降再降，但此前存量的部分房貸利率卻仍身居“高位”，導(dǎo)致眾多購房者加入“提前還貸大軍”，網(wǎng)上有著種種攻略、投訴渠道。
對于銀行來講，房貸屬于寶貴的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，期限長、風險低、收益穩(wěn)定。面對大量提前還貸需求，加之自身業(yè)績考核要求，有銀行提升了提前還房貸的“門檻”，開始與購房還貸者互相“拉扯”。
不過近期，隨著監(jiān)管層的密集發(fā)聲改善居民提前還款流程，銀行與購房者對于提前還房貸這一事情也出現(xiàn)新跡象：部分銀行開始加速提前還貸審批，線上預(yù)約陸續(xù)開放。
部分銀行：提前還款，可以在線預(yù)約了！
“可以在線預(yù)約了，最近（線上預(yù)約）開通了。”中國銀行(601988)成都某支行工作人員表示，現(xiàn)在要是想提前還款，可以在手機銀行上操作，下載手機銀行，上面有提前還款的預(yù)約，“每一天都有客戶在預(yù)約，不清楚需要排多久。”
興業(yè)銀行成都某支行工作人員表示，若要提前還款，需要本人帶身份證到網(wǎng)點簽署提前還款預(yù)約申請，然后等待扣款，“我們現(xiàn)在最快的扣款時間是五月初，兩個月左右。如果是想五月初就扣款的話，需要盡快來簽字。我們是支行提交上去，然后分行批量扣款。”
此外，上海地區(qū)的部分銀行提前還款也沒有問題。工商銀行上海某支行工作人員表示，需要在手機銀行上預(yù)約，需要兩個月時間審批。
交通銀行上海某支行工作人員表示，現(xiàn)在申請預(yù)約的話，大概在4月份中下旬就可以提前還款。
記者注意到，相較前段時間，申請?zhí)崆斑�貸變得容易了，但真正扣款普遍需要等待2個月左右時間。
此外，目前同一銀行不同地區(qū)政策也有不一樣的情況。例如同樣是工商銀行，上海的分支行可以在線上預(yù)約，審批需要兩個月，但廣州工行某支行的個貸經(jīng)理對記者表示，目前還不能進行線上預(yù)約，要每周二進行線下預(yù)約，并“需要兩三個月的審批時間。”
銀保監(jiān)會：提前還款困難的問題已逐步緩解
從銀行取消線上提前還款渠道、線下排隊久，到加快提前還貸審批流程、重開線上預(yù)約渠道，銀行態(tài)度的轉(zhuǎn)變也與監(jiān)管層的密集表態(tài)有關(guān)。
2月9日，針對近期反映較多的房貸提前還款難、預(yù)約時間長等問題，央行、銀保監(jiān)會召開部分商業(yè)銀行座談會，要求商業(yè)銀行強化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權(quán)益，改進提升服務(wù)質(zhì)量，按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作。
2月中旬，工農(nóng)中建等多家銀行已向分支機構(gòu)下發(fā)通知，要求強化以客戶為中心的理念，高度重視消費者權(quán)益保護，及時響應(yīng)客戶還款訴求，改進提升服務(wù)質(zhì)量，加快處理積壓申請，按照合同約定做好提前還款服務(wù)。
2月24日，銀保監(jiān)會再次召開專題會議，要求銀行加快處理積壓申請，做好提前還款服務(wù)。針對近期部分銀行出現(xiàn)房貸“提前還貸”排隊現(xiàn)象。銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責人表示，銀保監(jiān)會高度重視消費者權(quán)益保護工作。
該負責人指出，目前，商業(yè)銀行正在優(yōu)化相關(guān)金融服務(wù)，做好提前還款辦理工作。有的銀行制定了專門的客戶提前還款服務(wù)方案和流程，統(tǒng)籌線上線下服務(wù)渠道，保證還款時間的可預(yù)期性。有的銀行開展多渠道服務(wù)對接，設(shè)立房貸提前還款熱線專席，為客戶咨詢及業(yè)務(wù)辦理提供便利。有的銀行在手機銀行等線上渠道部署提前還款預(yù)約功能，提升服務(wù)效能。
“從市場反映和我們了解的情況看，提前還款辦結(jié)數(shù)量明顯增長，辦理時限有所縮短，提前還款困難的問題已逐步緩解。”
律師：房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，風險重重
據(jù)了解，2022年以來，5年期以上LPR多次降低，首貸利率也進行了調(diào)整。各地銀行開始下調(diào)房貸利率，目前已有城市已經(jīng)將房貸利率降到4%以下。
而前幾年在房貸利率高位時買房的購買者，房貸利率能夠高達6%。存量利率與現(xiàn)行利率差距拉大，也是部分提前還房貸者的主要考慮。此外，記者注意到目前銀行經(jīng)營貸利率已經(jīng)下調(diào)，目前基本在3.7%附近，部分銀行更低。
隨著近期個人住房“申請?zhí)崆斑�貸”需求旺盛，社會上一些不法中介機構(gòu)或個人趁機冒充銀行金融機構(gòu)工作人員，開始以幫助“提前還貸”“轉(zhuǎn)貸降息”為名，誘導(dǎo)金融消費者用經(jīng)營貸、消費貸置換房貸甚至違規(guī)辦理轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)。
在記者咨詢提前還貸過程中，就有人向記者表示，如果覺得房貸利率高，可以考慮房貸置換，使用經(jīng)營貸、消費貸。
上海光明律師事務(wù)所羅春雷律師表示，“這樣大的利率落差導(dǎo)致很多高利率買房的購房者想要利用經(jīng)營貸，來減輕自己的房貸壓力。但如果購房者都這樣做，則必然會對銀行房貸以及正常的經(jīng)營貸帶來波動，在實施過程中也會有很多風險。”
羅春雷表示，房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的基本流程為過橋借錢還清房貸，然后用自己的房產(chǎn)進行抵押，申請經(jīng)營貸款，最終還清過橋以及經(jīng)營貸款。這個流程看似簡單，但在具體過程中會出現(xiàn)以下幾個主要風險：
第一，法律風險。經(jīng)營貸是以企業(yè)經(jīng)營為基礎(chǔ)而申請的貸款，現(xiàn)實中大多數(shù)購房者都沒有經(jīng)營企業(yè)，更沒有相應(yīng)的經(jīng)營流水。羅春雷表示，“這便是房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸面臨的最大風險，如果經(jīng)營貸銀行發(fā)現(xiàn)借款人所提交的資料為虛假，那么銀行有可能進行抽貸，要求借款人提前還清所有貸款，借款人則會泥潭深陷。”
第二，經(jīng)營貸貸款模式不等同于房貸。羅春雷指出，“同樣都是以房貸金額為基礎(chǔ)，經(jīng)營貸每個月需要還款的金額可能是房貸的5倍，甚至10倍。”
此外，如果經(jīng)營貸涉及每年向銀行過本的問題，他提示，“這時候房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸借款人就需要過橋資金，此時的過橋資金因為金額過大，借款時間短，所以對應(yīng)的利率會非常高，甚至變成高利貸。一旦出現(xiàn)銀行不能及時放貸的情況，借款人則面臨著高額的過橋資金利息壓力，遭受的損失可能遠超想象。”
第三，虛假宣傳，即中介的說法不可信。羅春雷表示，房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸流程實際很復(fù)雜，而且銀行最終能夠給經(jīng)營貸申請者多少貸款額度以及給多長的貸款期限都是不確定的。
同時他指出，當市場中出現(xiàn)不合理情況時，政府就可能出臺政策予以規(guī)制，房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸最終能走到哪一步并不是確定的。而房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸有很多“隱藏”成本，中介可能不會一次性全都告訴購房者，后續(xù)出現(xiàn)其他費用，購房者很多時候都不得不承擔，中介則會以雙方?jīng)]有明確約定擺脫自己的責任。
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