每經記者 趙景致 每經編輯 馬子卿

自去年來，包括房貸利率在內，銀行貸款利率水平一降再降，但此前存量的部分房貸利率卻仍身居“高位”，導致眾多購房者加入“提前還貸大軍”，網上有著種種攻略、投訴渠道。

對于銀行來講，房貸屬于寶貴的優質資產，期限長、風險低、收益穩定。面對大量提前還貸需求，加之自身業績考核要求，有銀行提升了提前還房貸的“門檻”，開始與購房還貸者互相“拉扯”。

不過近期，隨著監管層的密集發聲改善居民提前還款流程，銀行與購房者對于提前還房貸這一事情也出現新跡象：部分銀行開始加速提前還貸審批，線上預約陸續開放。

部分銀行：提前還款，可以在線預約了！

“可以在線預約了，最近（線上預約）開通了。”中國銀行(601988)成都某支行工作人員表示，現在要是想提前還款，可以在手機銀行上操作，下載手機銀行，上面有提前還款的預約，“每一天都有客戶在預約，不清楚需要排多久。”

興業銀行成都某支行工作人員表示，若要提前還款，需要本人帶身份證到網點簽署提前還款預約申請，然后等待扣款，“我們現在最快的扣款時間是五月初，兩個月左右。如果是想五月初就扣款的話，需要盡快來簽字。我們是支行提交上去，然后分行批量扣款。”

此外，上海地區的部分銀行提前還款也沒有問題。工商銀行上海某支行工作人員表示，需要在手機銀行上預約，需要兩個月時間審批。

交通銀行上海某支行工作人員表示，現在申請預約的話，大概在4月份中下旬就可以提前還款。

記者注意到，相較前段時間，申請提前還貸變得容易了，但真正扣款普遍需要等待2個月左右時間。

此外，目前同一銀行不同地區政策也有不一樣的情況。例如同樣是工商銀行，上海的分支行可以在線上預約，審批需要兩個月，但廣州工行某支行的個貸經理對記者表示，目前還不能進行線上預約，要每周二進行線下預約，并“需要兩三個月的審批時間。”

銀保監會：提前還款困難的問題已逐步緩解

從銀行取消線上提前還款渠道、線下排隊久，到加快提前還貸審批流程、重開線上預約渠道，銀行態度的轉變也與監管層的密集表態有關。

2月9日，針對近期反映較多的房貸提前還款難、預約時間長等問題，央行、銀保監會召開部分商業銀行座談會，要求商業銀行強化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權益，改進提升服務質量，按照合同約定做好客戶提前還款服務工作。

2月中旬，工農中建等多家銀行已向分支機構下發通知，要求強化以客戶為中心的理念，高度重視消費者權益保護，及時響應客戶還款訴求，改進提升服務質量，加快處理積壓申請，按照合同約定做好提前還款服務。

2月24日，銀保監會再次召開專題會議，要求銀行加快處理積壓申請，做好提前還款服務。針對近期部分銀行出現房貸“提前還貸”排隊現象。銀保監會有關部門負責人表示，銀保監會高度重視消費者權益保護工作。

該負責人指出，目前，商業銀行正在優化相關金融服務，做好提前還款辦理工作。有的銀行制定了專門的客戶提前還款服務方案和流程，統籌線上線下服務渠道，保證還款時間的可預期性。有的銀行開展多渠道服務對接，設立房貸提前還款熱線專席，為客戶咨詢及業務辦理提供便利。有的銀行在手機銀行等線上渠道部署提前還款預約功能，提升服務效能。

“從市場反映和我們了解的情況看，提前還款辦結數量明顯增長，辦理時限有所縮短，提前還款困難的問題已逐步緩解。”

律師：房貸轉經營貸，風險重重

據了解，2022年以來，5年期以上LPR多次降低，首貸利率也進行了調整。各地銀行開始下調房貸利率，目前已有城市已經將房貸利率降到4%以下。

而前幾年在房貸利率高位時買房的購買者，房貸利率能夠高達6%。存量利率與現行利率差距拉大，也是部分提前還房貸者的主要考慮。此外，記者注意到目前銀行經營貸利率已經下調，目前基本在3.7%附近，部分銀行更低。

隨著近期個人住房“申請提前還貸”需求旺盛，社會上一些不法中介機構或個人趁機冒充銀行金融機構工作人員，開始以幫助“提前還貸”“轉貸降息”為名，誘導金融消費者用經營貸、消費貸置換房貸甚至違規辦理轉貸業務。

在記者咨詢提前還貸過程中，就有人向記者表示，如果覺得房貸利率高，可以考慮房貸置換，使用經營貸、消費貸。

上海光明律師事務所羅春雷律師表示，“這樣大的利率落差導致很多高利率買房的購房者想要利用經營貸，來減輕自己的房貸壓力。但如果購房者都這樣做，則必然會對銀行房貸以及正常的經營貸帶來波動，在實施過程中也會有很多風險。”

羅春雷表示，房貸轉經營貸的基本流程為過橋借錢還清房貸，然后用自己的房產進行抵押，申請經營貸款，最終還清過橋以及經營貸款。這個流程看似簡單，但在具體過程中會出現以下幾個主要風險：

第一，法律風險。經營貸是以企業經營為基礎而申請的貸款，現實中大多數購房者都沒有經營企業，更沒有相應的經營流水。羅春雷表示，“這便是房貸轉經營貸面臨的最大風險，如果經營貸銀行發現借款人所提交的資料為虛假，那么銀行有可能進行抽貸，要求借款人提前還清所有貸款，借款人則會泥潭深陷。”

第二，經營貸貸款模式不等同于房貸。羅春雷指出，“同樣都是以房貸金額為基礎，經營貸每個月需要還款的金額可能是房貸的5倍，甚至10倍。”

此外，如果經營貸涉及每年向銀行過本的問題，他提示，“這時候房貸轉經營貸借款人就需要過橋資金，此時的過橋資金因為金額過大，借款時間短，所以對應的利率會非常高，甚至變成高利貸。一旦出現銀行不能及時放貸的情況，借款人則面臨著高額的過橋資金利息壓力，遭受的損失可能遠超想象。”

第三，虛假宣傳，即中介的說法不可信。羅春雷表示，房貸轉經營貸流程實際很復雜，而且銀行最終能夠給經營貸申請者多少貸款額度以及給多長的貸款期限都是不確定的。

同時他指出，當市場中出現不合理情況時，政府就可能出臺政策予以規制，房貸轉經營貸最終能走到哪一步并不是確定的。而房貸轉經營貸有很多“隱藏”成本，中介可能不會一次性全都告訴購房者，后續出現其他費用，購房者很多時候都不得不承擔，中介則會以雙方沒有明確約定擺脫自己的責任。

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