信托公司與房企再度上演保險柜“爭奪戰”。5月18日，廈門國際信托的一則聲明引發了外界對其與正榮地產、中梁地產兩家民營房企共管保險柜遺失事件的關注。據了解，共管保險柜存放著廈門國際信托與兩家房企合資成立項目公司的公章、財務章、土地使用權證等多項重要物品，原存放至正榮地產在廈門的辦公場所，但在正榮地產廈門公司搬家過程中共管保險柜卻出現遺失，帶走保險柜的是廈門國際信托的相關人員。
對此，廈門國際信托發布聲明承認目前保險柜位于該公司，不過，該公司同時表示，此行為是在對方債務違約在先情況下，依法行使合同權利的行為。
而由共管保險柜“失蹤”事件也逐步牽出了三家公司合作樓盤的糾葛……
共管保險柜“失蹤”
又一信托公司與房企因共管保險柜產生糾紛。近日，正榮地產與中梁地產合資成立項目公司的共管保險柜丟失，調取監控發現帶走保險柜的是另一合資方廈門國際信托的相關人員，事后兩家房企選擇報警處理。
據了解，共管保險柜存放著兩家房企與廈門國際信托合資成立項目公司的公章、財務章、土地使用權證、施工許可證等多項重要物品，原存放至正榮地產在廈門的辦公場所，但在近期正榮地產廈門公司搬家過程中共管保險柜卻遺失。
對于悄然帶走保險柜的指責，5月18日，廈門國際信托發布聲明予以回應稱，目前保險柜確實存放在該公司辦公場所，但卻是該公司在對方違約在先情況下，依法行使合同權利的行為。
關于聲明中所稱的“對方違約”的具體行為，北京商報記者進一步采訪廈門國際信托，相關負責人表示，“暫不便披露”，僅稱，鑒于正榮地產和中梁地產方的違約事實，該公司按照相關協議約定升級監管，接管三方共管的證章照及銀行賬戶等材料并繼續按照協議約定的三方共管方式進行管理，當前裝有共管材料的保險柜密封條保存完好，并實行7*24小時監控攝像。
對于共管保險柜搬至廈門國際信托處，北京商報記者從了解項目情況的相關人士處獲悉，中梁和正榮方面不排除對參與擅自搬走保險柜的相關人員采取進一步的法律行動。
“公司公章、證照等管理權由公司股東會決議、公司章程等加以明確，其保管及歸屬，實質上涉及的是公司內部治理中各股東對公司控制權的爭奪。”北京尋真律師事務所律師王德悅認為，共管保險柜中有公章等材料，廈門國際信托控制了公章，兩家房企就無法動用公司資金，此舉或是為了掌握主動權，擔心對方轉移資產。
不過，單獨拿走共管保險柜也可能涉及違約甚至違法的風險。王德悅表示，對共管保險柜，合同一般會約定保管地點，如果一方單獨僅將保險柜帶走，可能會造成違約，需要承擔協議約定的違約責任。合資公司的公章屬于合資公司的財產，合資公司股東均無權直接使用。一般來說，共管保險柜的一方單獨打開保險柜并使用公章等證照，涉嫌違反合同，甚至涉嫌違法。
背后的合作樓盤糾葛
此次共管保險柜“失蹤”源于三家公司合作樓盤的糾葛。據中新經緯報道，2021年5月，正榮地產拿下廈門市集美區的J2020P03地塊，并在該地塊上與中梁地產合作開發中梁·正榮天著潤宸項目，之后，該項目找到廈門國企廈門國際信托進行配資，共計融得4.5億元，貸款期限截至2022年8月19日，可寬限至2022年10月19日。
為此，三家公司合資成立了項目公司廈門市正奔置業有限公司，正榮地產、廈門國際信托、中梁地產分別持股51%、44%、5%。
不過，后續卻因項目辦理預售產生了糾紛。前述了解項目情況的相關人士介紹，2022年2月，中梁·正榮天著潤宸項目即將辦理預售時，廈門國際信托卻不同意用印，致使項目無法拿到預售證開盤，沒有銷售便無法回款。目前就卡銷售一事，中梁和正榮方也已經提起訴訟并獲法院受理。
對于不同意用印是否屬實以及背后的原因，廈門國際信托相關負責人并未回應，但據第一財經報道，廈門國際信托不同意用印是因為正榮與中梁彼時均已爆雷，開盤會影響項目銷售去化。5月18日，北京商報記者從中梁·正榮天著潤宸項目的售樓處也了解到，2022年正榮爆雷后，項目就處于停滯狀態，目前工程已經建了一大半，但開售時間還不確定。
了解項目情況的相關人士還透露，2022年4月，距離融資到期還有近6個月之時，廈門國際信托提前向項目開發商正式發函要求提早還款。直至2022年8月，廈門國際信托起訴了兩家民企要求到期還款。
廈門國際信托相關負責人表示，“正榮和中梁方在與我司的合作中出現嚴重債務違約且經我司多次溝通協商均未糾正，我司已于2022年8月向法院提起訴訟，當前案件已在審理中”。
據了解，在三方協商是否開盤的過程中，廈門國際信托曾給出一個方案，尋找代建方廈門建發接盤，但在利益要求上，三方遲遲未能達成共識。
對于提出項目交由廈門建發代建的原因，廈門國際信托相關負責人回應稱，主要是為了促進項目風險的化解。“我司從未對該項目提出不合理的處置要求，對包括代建在內的所有可行方案均持開放態度且不預設合作伙伴，廈門建發尚未介入代管代建。為梳理項目情況，我司有聘請廈門建發為項目出具專業咨詢報告。”
對于中梁·正榮天著潤宸項目后續的處理，廈門國際信托相關負責人表示，“該項目尚未對外銷售，我司將秉持兼顧各方利益的原則進行溝通協商，積極推動和談，促成項目順利推進”。
共管保險柜緣何屢生事端
信托公司與房企因共管保險柜產生糾紛并非首次。2022年10月，中融信托發現與融創地產共同保管的保險柜鎖芯被換，監管賬戶資金被劃走一事也曾引發輿論關注。
事件發生后，雙方各執一詞，融創地產表示，相關資金賬戶管理是在有關部門的監管下進行，資金會用于保交樓，不存在私自挪用情況。中融信托則表示，公司已第一時間報警并采取法律手段，完成了相關項目剩余未售在建工程查封，目前資金在政府監管賬戶，將最大程度保障委托人權益。
為何信托公司與房企之間共管保險柜出現問題的事件屢屢發生？王德悅認為，在房地產項目中，信托公司作為資金出借方需要保障，共管印鑒是常見的風險控制手段。但隨著房地產市場形勢變化，部分房地產企業在市場下行壓力加大及自身長期依賴高負債等因素影響下，出現銷售回款不暢、新增融資受阻甚至部分樓盤爛尾的問題。在項目可能爆雷的情況下，爭奪“共管保險柜”成了“物理商戰”的最后一環。
“出現這類情況本質上還是各自的訴求明顯不同。” 金樂函數分析師廖鶴凱認為，在地產行業繁榮時期，信托公司與房企之間是互相牽制的，但亦可互相成就。在地產行業尚待修復的當下，信托與房企之間對存量有限資源從共享變成了爭奪，導致了相關事件的出現。
對于后續如何防止共管保險柜出現問題的情況發生，王德悅表示，在公司控制權爭奪的案例中，搶奪印鑒證照的情況屢見不鮮。因此即使雙方各自持有鑰匙及密碼、需要共同配合才可打開保險柜，但在極端情況下，掌握保險柜的一方才是真正掌握了印鑒證照的一方。因此，建議在保險柜的共管中，將保險柜放在己方完全掌控的位置或者是銀行等專業機構，避免在極端情況下其他方采用暴力手段直接打開保險柜、取走重要物品。
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