8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，最低首付款比例和利率下限、存量房貸利率均迎來調整。

消息發布后，人民幣、A50指數直線拉升。

簡單來看，本輪商業性個人住房貸款政策調整，一方面是引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，減輕居民首付負擔。另一方面是化解存量房貸利率與新發放房貸利率的利差問題，減輕居民債務負擔，減少居民提前還貸行為。

受訪專家認為，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，將有利于降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意愿。與此同時，穩步下調個人存量房貸利率和新發放房貸利率，將直接減輕借款人的居民房貸支出，修復居民資產負債表，提振居民消費意愿，也將減少居民提前還貸行為，保證銀行經營與信貸的穩定性。后續商業銀行體凈息差和利潤或再度承壓，除調降存款掛牌利率外，還應及時通過降準、結構性貨幣政策工具等方式支持銀行合理管控負債成本。

31日晚間，農業銀行、建設銀行火速發布公告，將依法有序推進降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率工作。

統一全國房貸最低首付款比例

兩部門在《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》中決定，統一全國房貸最低首付款比例，調整二套房貸利率下限。具體來看：

一是統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。

二是將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

通知規定，各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人指出，對現行差別化住房信貸政策調整優化，能夠支持各地因城施策用好政策工具箱，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。

如期調降存量住房貸款利率

調降存量住房貸款利率的靴子正式落地。兩部門在《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》中提出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款，或協商變更合同約定的利率水平。

通知要求，新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。新發放的貸款只能用于償還存量首套住房商業性個人住房貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。

協商變更后的貸款合同利率水平，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

按照通知規定，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構已發放，已簽訂合同但未發放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業性個人住房貸款。

本次存量房貸利率調整方案符合研究機構普遍預期，主要是通過支持商業銀行與借款人自主協商變更合同約定或通過新發放貸款置換原來的存量貸款。受訪專家認為，雖然存量房貸利率呼聲已久，但由于不同地區不同個人的合同情況差異較大，統一調整存量房貸利率的實施難度較大，“因城施策”的存量房貸利率調整政策更具備可行性。

減輕居民月供負擔與首付負擔

人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人指出，近年來我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求。同時，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，將更好滿足剛性和改善性住房需求。

降低存量房貸利率，無疑將直接降低借款人的房貸利息支出，修復居民的負債端，提振居民費意愿。對于商業銀行，降低存量房貸利率亦可一定程度上減緩居民提前還貸情況。

對于本次存量房貸利率調整，廣發證券(000776)宏觀分析師鐘林楠表示，主要是為了應對今年上半年居民集中提前還貸的行為，降低居民提前還貸意愿，保證銀行經營與信貸的穩定性。

截止2023年6月末，我國個人住房貸款余額38.6萬億元。中信建投(601066)證券首席經濟學家黃文濤分析稱，根據6月末數據，存量房貸利率若降低10個基點，則對應減少約400億利息支出。存量房貸利率調整與恢復和擴大消費“20條”措施將形成政策組合拳，對消費起到支持作用。

對于降低首付比例，仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟對記者說，將有利于降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意愿，從需求端出發給樓市企穩復蘇創造更為合宜的貨幣信貸環境。

靴子落地后，穩息差壓力成關鍵

對于銀行等金融機構，存量房貸利率調降對銀行體系凈息差和利潤增速形成的拖累難以避免。

中信銀行副行長謝志斌日前在2023年半年度業績發布會上表示，中信銀行(601998)目前按揭貸款規模約為9500億元，其中存量利率高于新發生利率的貸款規模為6000億，該部分按揭每降低10基點，將影響中信銀行貸款收益約6億元，影響凈息差約0.8基點。

按照一些主流券商研究機構估算，按揭利率每調降10個基點，對全行業凈息差影響大概是0.9至1個基點。而在調整存量房貸利率前，商業銀行的凈息差水平已處在歷史低位。數據顯示，截至6月末，商業銀行凈息差僅為1.74%。

為更好管控負債成本，證券時報記者了解到，多家全國性商業銀行將于9月1日起下調存款掛牌利率。同時，多家銀行也在中期業績發布會上透露，已經制定好存量房貸利率下調預案。

“接下來，貨幣當局還可采用降準等方式支持銀行合理管控負債成本，或通過結構性貨幣政策工具向依法有序調整存量房貸利率的銀行提供低成本資金，以增強金融持續支持實體經濟的能力。”光大證券(601788)首席固收分析師張旭對記者說。