存量首套住房貸款利率調(diào)整大幕正式拉開，相較首套房貸利率由銀行批量調(diào)降，部分借款人更加關(guān)心“二套轉(zhuǎn)首套”如何操作。9月27日，北京商報(bào)記者注意到，為便于借款人進(jìn)行申請(qǐng)，有多家銀行發(fā)布了“二套轉(zhuǎn)首套”利率調(diào)整申請(qǐng)指引或操作攻略，“二套轉(zhuǎn)首套” 證明材料清單通常包括婚姻狀況證明、房產(chǎn)查詢證明、個(gè)人征信等內(nèi)容，由于地區(qū)不同，各地銀行要求提交的材料也有所不同。多家銀行表示，經(jīng)認(rèn)定符合條件的借款人，將于10月25日對(duì)審核通過(guò)的業(yè)務(wù)進(jìn)行批量利率調(diào)整。

發(fā)布“二套轉(zhuǎn)首套”操作指引

存量房貸利率下調(diào)正在進(jìn)行時(shí)，相比存量首套房貸利率的批量調(diào)降，一些借款人更加關(guān)注購(gòu)房時(shí)按二套發(fā)放的房貸、現(xiàn)在已符合首套房標(biāo)準(zhǔn)的房貸利率該如何申請(qǐng)調(diào)整。

9月27日，北京商報(bào)記者注意到，已有多家銀行發(fā)布了“二套轉(zhuǎn)首套”利率調(diào)整申請(qǐng)指引。以工商銀行為例，據(jù)北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，該行發(fā)布了廣東地區(qū)、大連地區(qū)、山西地區(qū)、周口地區(qū)、內(nèi)蒙古地區(qū)、無(wú)錫地區(qū)等多地“二套轉(zhuǎn)首套”利率調(diào)整提交材料操作指引。

“二套轉(zhuǎn)首套”證明材料清單通常包括婚姻狀況證明、房產(chǎn)查詢證明等，由于地區(qū)不同，各地分行提交的材料也有所不同。針對(duì)離異的借款人，工商銀行大連分行要求提供離婚證、單身證明、離婚協(xié)議；在房產(chǎn)查詢證明中，該分行要求，應(yīng)提供全部家庭成員在大連全域地區(qū)七日內(nèi)房產(chǎn)查詢證明（家庭成員含本人及配偶，未成年子女名下有房產(chǎn)的也須房產(chǎn)查詢證明提供）。

工商銀行山西地區(qū)“二套轉(zhuǎn)首套”的借款人需要向該行山西分行提供本人及配偶《個(gè)人信用報(bào)告（本人版）》，僅需拍照上傳首頁(yè)及住房貸款內(nèi)容頁(yè)；對(duì)于首套房貸與二套房貸均在山西省同個(gè)地級(jí)市（含縣域）辦理的，如首套房貸已結(jié)清但《個(gè)人信用報(bào)告（本人版）》尚未顯示結(jié)清的還需拍照提供貸款結(jié)清證明。

中國(guó)銀行蘇州分行發(fā)布的“二套轉(zhuǎn)首套”申請(qǐng)攻略中明確，借款人需要提供三項(xiàng)必要證明材料，分別是“身份證明材料”“婚姻證明材料”“蘇州市行政區(qū)域內(nèi)家庭住房套數(shù)證明材料”。此外，如果借款人的“有房（住宅）證明”記載家庭名下在蘇州市行政區(qū)域范圍內(nèi)有2套住房的情形，還需要提供一項(xiàng)補(bǔ)充證明材料，即借款人本人和配偶的“個(gè)人征信報(bào)告”。

農(nóng)業(yè)銀行河北分行的利率調(diào)整申請(qǐng)資料要求，以借款人家庭為單位，需要提供本人及配偶居民身份證、婚姻狀況證明、填寫《符合首套住房標(biāo)準(zhǔn)承諾書》等細(xì)化內(nèi)容。

多家銀行表示，對(duì)于“二套轉(zhuǎn)首套”房貸利率調(diào)整，需要借款人主動(dòng)向銀行發(fā)起申請(qǐng)，經(jīng)認(rèn)定符合條件的，將于10月25日對(duì)審核通過(guò)的業(yè)務(wù)進(jìn)行批量利率調(diào)整。

已有借款人申請(qǐng)成功

將“二套轉(zhuǎn)首套”納入調(diào)整范圍，使得享受到政策“紅利”的借款人群體不斷擴(kuò)大，根據(jù)規(guī)定，“二套轉(zhuǎn)首套”借款人可以在線上提交材料申請(qǐng)，也可以去銀行線下網(wǎng)點(diǎn)辦理。

最近一段時(shí)間，鄭陽(yáng)（化名）陸續(xù)收到朋友存量房貸利率調(diào)整的信息，讓她十分羨慕。多年前買房時(shí)，因?yàn)樵谕獾赜羞^(guò)購(gòu)房記錄，銀行當(dāng)時(shí)按二套房貸利率給她發(fā)放了貸款，聽說(shuō)這次二套房也可以調(diào)整存量房貸利率，鄭陽(yáng)一大早便來(lái)到了銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理“二套轉(zhuǎn)首套”業(yè)務(wù)。

“提交了身份證、戶口本、房本、結(jié)婚證、網(wǎng)簽合同號(hào)之后銀行很快就受理了申請(qǐng)，本次調(diào)整前我的房貸利率是5.38%，調(diào)整后的利率為4.85%，將在10月25日統(tǒng)一進(jìn)行調(diào)整。”

在浙江的李久杰（化名）也成功通過(guò)線上提交了“二套轉(zhuǎn)首套”申請(qǐng)。“從提交申請(qǐng)到通過(guò)只用了一天時(shí)間，已能查詢到降低后的存量房貸利率為4.3%，下個(gè)月開始生效執(zhí)行。”李久杰表示。

原先被認(rèn)定為“二套房”，如今為“首套房”的借款人成為本輪存量房貸利率下調(diào)的受益者。在申請(qǐng)流程方面，對(duì)于“二套轉(zhuǎn)首套”，各家銀行也專門設(shè)置了指引通道。建設(shè)銀行在手機(jī)銀行App、“建行智慧個(gè)貸”小程序等渠道上線“二套轉(zhuǎn)首套申請(qǐng)復(fù)核功能”，借款人可點(diǎn)擊“存量房貸利率調(diào)整”-“申請(qǐng)復(fù)核”，選擇復(fù)核類型“首套、非首套認(rèn)定結(jié)果”。 

中國(guó)銀行在“存量房貸利率調(diào)整”功能操作指南中提及，如果貸款是二套住房貸款，則會(huì)出現(xiàn)相關(guān)提示，借款人按照步驟依次操作，勾選“存量房貸利率調(diào)整范圍”，并復(fù)制粘貼相關(guān)聲明，進(jìn)入下一步材料上傳頁(yè)，點(diǎn)擊“添加圖片”，逐條上傳證明材料影像件，點(diǎn)擊提交，上傳完所有證明材料后，提交確認(rèn)并按提示輸入手機(jī)驗(yàn)證碼，成功后會(huì)出現(xiàn)已受理界面。

工商銀行在手機(jī)銀行“存量房貸利率調(diào)整”欄目上線了“二套轉(zhuǎn)首套”房貸利率調(diào)整功能。對(duì)于“二套轉(zhuǎn)首套”房貸利率調(diào)整，需要借款人主動(dòng)向銀行發(fā)起申請(qǐng)，其中10月22日前完成的利率調(diào)整申請(qǐng)，該行將于10月25日對(duì)審核通過(guò)的業(yè)務(wù)進(jìn)行批量利率調(diào)整。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)，存量房貸利率調(diào)降實(shí)質(zhì)性地降低了還貸壓力，減輕了居民的資金負(fù)擔(dān)，是一大利好，可以使居民騰出更多的資金用于其他消費(fèi)，提高資金流動(dòng)性，也可以給居民提供更多的機(jī)會(huì)去選擇購(gòu)入其他房產(chǎn)等。

一攬子利好政策“在路上”

據(jù)測(cè)算，此次存量首套房貸利率調(diào)整將惠及約4000萬(wàn)戶、上億居民。從幅度看，此次存量首套房貸利率調(diào)整，平均降幅約為80基點(diǎn)。以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人還款支出每年超過(guò)5000元。

9月27日，據(jù)中國(guó)人民銀行官網(wǎng)，中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2023年第三季度例會(huì)于9月25日在北京召開。會(huì)議指出，落實(shí)新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，調(diào)降首付比和二套房貸利率下限，推動(dòng)降低存量首套房貸利率落地見(jiàn)效。

在陳霄看來(lái)，調(diào)降首付比和二手房貸利率下限將成為接下來(lái)政策松綁的一個(gè)重點(diǎn)方向，在此前“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策已經(jīng)落地，首套房資格的認(rèn)定上作出了松綁，短期刺激了一波需求入市，但是市場(chǎng)的持續(xù)恢復(fù)仍需要更多的政策加持，下調(diào)首付比和二套房貸利率就是重要的一環(huán)。預(yù)計(jì)該項(xiàng)政策落地后，結(jié)合“認(rèn)房不認(rèn)貸”形成組合拳降低改善群體的入市門檻，市場(chǎng)有望迎來(lái)更加明顯的回升，尤其是對(duì)于一線和重二線城市。

招聯(lián)首席研究員董希淼建議，相關(guān)部門繼續(xù)對(duì)限購(gòu)、限貸、限售政策進(jìn)行再優(yōu)化，如取消過(guò)于嚴(yán)苛的限購(gòu)措施、調(diào)整存量二套房貸利率等，進(jìn)一步從需求側(cè)發(fā)力激發(fā)住房消費(fèi)需求。

對(duì)銀行而言，董希淼強(qiáng)調(diào)，應(yīng)采取多方面措施，開源節(jié)流，精細(xì)管理，對(duì)沖存量房貸利率調(diào)整對(duì)利潤(rùn)和息差的影響：一是進(jìn)一步降低存款利率，優(yōu)化負(fù)債產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)，繼續(xù)從負(fù)債端壓降成本；二是加大信貸投放力度，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下提升高收益資產(chǎn)占比，進(jìn)而提高資產(chǎn)端收益；三是大力發(fā)展財(cái)富管理等業(yè)務(wù)，提高非利息收入，豐富多元化盈利來(lái)源，減緩利息收入下滑；四是加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高精細(xì)化管理水平，壓降成本收入比，向管理要效益。