為促進房地產市場平穩健康發展，充分發揮經營性物業貸款作用，滿足房地產企業合理融資需求，1月24日，中國人民銀行辦公廳、國家金融監督管理總局辦公廳聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》細化了商業銀行經營性物業貸款業務管理口徑、期限、額度等要求，拓寬了經營性物業貸款的使用范圍，加大了金融支持房地產力度。
經營性物業貸款用途拓寬
據了解，經營性物業貸款，是指商業銀行向持有已竣工驗收合格、辦妥不動產權證書并投入運營的綜合效益較好的商業性房地產的企業法人發放的，以經營性物業為抵押，實際用途投向物業本身或與房地產相關領域的貸款。商業性房地產包括但不限于商業綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等，不包括商品住房、租賃住房。
經營性物業貸款可用于承貸物業在經營期間的維護、改造、裝修等與物業本身相關的經營性資金需求，以及置換借款人為建設或購置該物業形成的貸款、股東借款等領域，不得用于購地、新建項目或其他限制性領域。
此次《通知》明確，2024年底前，對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，還可發放經營性物業貸款用于償還該企業及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。
北京商報記者注意到，在《通知》正式發布前，監管機構已對此進行了“預告”。在當日國新辦新聞發布會上，中國人民銀行行長潘功勝談及有序化解重點領域風險時表示，“近日，人民銀行將聯合金融監管總局出臺完善房地產企業經營性物業貸款的有關政策，支持優質房企盤活存量資產，擴大資金使用范圍，改善流動性狀況”。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，《通知》的發布說明了金融支持房地產的力度加大，且更加全面，既是為了解決房企融資需求，又有利于防范化解風險。此次《通知》總體是在服務實體經濟的大框架下進行的，對于商業辦公等企業的資金狀況改善具有積極的作用。
仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟表示，《通知》的出臺，是為了支持優質合規房企，通過盤活以綜合效益較好的商業地產、經營性物業為代表的存量資產，改善流動性狀況、增加資金融通渠道、擴大資金使用范圍、提升資金使用效率，以更好地、一視同仁地滿足不同所有制優質房企合理融資需求，更好地落實改善優質房企資產負債表計劃，更好地帶動房地產行業的現金流狀況、投資活動、并購重組，回到正常發展軌道，更好地平穩、有序加快房地產企業風險市場化出清，促進房地產市場平穩健康發展。
加強風險管理
《通知》還細化了商業銀行經營性物業貸款業務期限、額度要求，指出商業銀行要根據承貸物業經營狀況、評估價值，以及借款人及其集團公司的償債能力、信用狀況、擔保方式等因素，合理確定經營性物業貸款額度。經營性物業貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的70%。商業銀行應結合承貸物業經營情況等因素，按照市場化原則，與借款人協商確定貸款利率及還本付息方式。經營性物業貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應早于承貸物業產權證到期日至少5年。
在還款來源方面，《通知》指出，經營性物業貸款第一還款來源應為承貸物業本身的經營收入。商業銀行應與借款人在貸款合同中約定資金管理賬戶，承貸物業經營收入原則上均應進入該賬戶，優先用于償還當期貸款本息。商業銀行要加強對承貸物業經營收支情況的監測，保障信貸資金安全。
為加強經營性物業貸款風險管理，《通知》明確，商業銀行應將經營性物業貸款納入對借款人及其所在集團客戶的統一授信管理，強化貸款審批、發放、收回全流程管理，切實保障信貸資金安全，支持通過銀團貸款模式分散風險。
招聯首席研究員董希淼表示，《通知》對經營性物業貸款的用途進行放寬，可以更好地滿足房地產企業的融資需求，更好地緩解房地產企業流動性問題，但政策效用如何，還需要看全國性商業銀行執行情況，商業銀行發放經營性物業貸款的意愿和能力如何這是關鍵。同時，《通知》明確貸款用途問題，但還款來源還是要看經營性物業所產生的現金流即租金。在當下經營性物業租賃市場不夠景氣的情況下，還款來源可能存在不確定性，部分銀行加大經營性物業貸款投放的積極性有待進一步激發。
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