文 | 新浪財(cái)經(jīng) 徐苑蕾

一線城市限購松綁進(jìn)行時(shí)。1月27日，廣州明確全域取消120㎡住房限購，并支持“租一買一、賣一買一”。3天后，上海對非戶籍居民在外環(huán)以外區(qū)域限購政策進(jìn)行松綁。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，北京和深圳也會在不久后全面跟進(jìn)。

在廣州新政落地后首周，新浪財(cái)經(jīng)走訪了解到，有新房項(xiàng)目出現(xiàn)了來自佛山等地的外地客戶咨詢，一位銷售人士稱，“個(gè)別還是全款買家。”在“租一買一、賣一買一”的背景下，廣州近日的二手房掛牌量和租賃房源上新量均有明顯增長。

不過，適逢春節(jié)前樓市淡季，廣州限購政策松綁后的效果仍不明朗。此外，在貸款政策、交易稅費(fèi)等問題上還有很多細(xì)節(jié)需要進(jìn)一步落實(shí)。前述銷售人士表示，現(xiàn)階段暫時(shí)仍按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”的套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即在“賣一買一”情況下若仍未成功出售舊房源，當(dāng)購入新房源時(shí)首付仍需按照40%而非30%計(jì)算。

全款外地買家“殺到”

1月27日，廣州樓市明確放開限購范圍，120㎡以上的住房不再限購，并支持“租一買一、賣一買一”，即出租或者掛牌自有住房能相應(yīng)核減住房套數(shù)（以下簡稱“127新政”）。目前廣州僅剩非戶籍在限購區(qū)域內(nèi)購買120平米以下住房這一項(xiàng)限制，限購條件已經(jīng)達(dá)到2010年廣州實(shí)施限購以來最寬松的水平。

實(shí)際上，在“127新政”正式發(fā)布前一周，業(yè)內(nèi)已經(jīng)有消息稱，相關(guān)部門召集頭部開發(fā)商負(fù)責(zé)人征詢意見。而早在2023年9月下旬，廣州已經(jīng)對限購政策實(shí)施區(qū)域范圍進(jìn)行過調(diào)整，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年，同時(shí)解除黃埔、番禺、花都、白云區(qū)部分地區(qū)的限購。

此次廣州放開限購政策一出，不少新房項(xiàng)目都迅速反應(yīng)。新浪財(cái)經(jīng)了解到，中海、越秀等房企都展開了針對性的宣傳行動(dòng)，有準(zhǔn)現(xiàn)房樓盤推出120㎡以上戶型的秒殺尾盤單位，總價(jià)直降70萬-80萬元。此外，多個(gè)樓盤推出折扣優(yōu)惠，比如買房總價(jià)打99折。

一家房企銷售人士表示，春節(jié)前屬于樓市淡季，來訪仍然相對冷清。但是限購新政落地后，確實(shí)有來自佛山等地的外地客戶前來咨詢，個(gè)別還是全款買家。該人士預(yù)估，春節(jié)后或會迎來一波反彈行情，核心區(qū)域的改善型項(xiàng)目會迎來比較好的開局，分流一部分原本偏向郊區(qū)非限購區(qū)域的客戶。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)則顯示，“127新政”落地的周末，即使存在春運(yùn)返鄉(xiāng)、天氣不佳等客觀情況影響，廣州中心四區(qū)的來訪量普漲，成交表現(xiàn)有小幅提升，1月22日—28日的成交量從盤均1.5套環(huán)比上升至1.8套，部分大面積戶型項(xiàng)目上漲1-2套。

二手和租賃市場方面，在“租一買一、賣一買一”的背景下，二手房掛牌量和租賃房源上新量都有明顯增加。新浪財(cái)經(jīng)根據(jù)廣州住建局陽光家緣數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，“127新政”發(fā)布后，存量房放盤房源數(shù)量環(huán)比增加約三成左右。此外，根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至1月31日，全廣州整租的租賃房源共有約9.42萬套，其中約5880套為“新上”房源。

不過值得注意的是，“127新政”發(fā)布后，在貸款政策、交易稅費(fèi)等問題上還有很多細(xì)節(jié)需要進(jìn)一步落實(shí)。比如套數(shù)核減后，銀行貸款是否也能按照相應(yīng)套數(shù)來計(jì)算、一手交易時(shí)是否按首套核算契稅、二手是否按照滿二唯一進(jìn)行稅收優(yōu)惠等。

前述房企銷售人士告訴新浪財(cái)經(jīng)，按揭貸款方面，現(xiàn)階段其負(fù)責(zé)項(xiàng)目的合作銀行暫時(shí)仍按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”的套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行，即在“賣一買一”情況下假如仍未成功出售舊房源，當(dāng)購入新房源時(shí)首付仍需按照40%而非30%計(jì)算。該銷售人士還提到，目前契稅問題仍未有具體細(xì)則或變動(dòng)消息。新浪財(cái)經(jīng)嘗試聯(lián)系廣州市稅務(wù)局咨詢，截至發(fā)稿暫未獲回復(fù)。

一線城市“擠牙膏”松綁

2010年，北京出臺政策，暫定同一購房家庭只能在市內(nèi)新購買一套商品住房，這是全國首個(gè)住房“限購令”，自此之后，全國各地開始推行限購政策，最嚴(yán)格的時(shí)候全國超過百城執(zhí)行。

不過，隨著近年來樓市斷崖式下滑，此前鄭州、南京、沈陽、大連、廈門、武漢等10多個(gè)城市已全面取消限購，天津、杭州、西安等城市也針對局部區(qū)域或群體有所松限。而相對而言，一線城市限購政策執(zhí)行仍較為嚴(yán)格。

在不久前新浪財(cái)經(jīng)舉行的論壇上，原國家房改課題組組長、中房集團(tuán)原董事長孟曉蘇就指出，支持房地產(chǎn)的“三支利劍”屬于幫忙政策，核心政策應(yīng)該是取消限購直接啟動(dòng)樓市，“但是現(xiàn)在主要城市特別是北上深沒有取消，還在堅(jiān)持著�！�

數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的12月，一線城市二手房價(jià)格環(huán)比下跌1.1%，連續(xù)三個(gè)月領(lǐng)跌70城和一二三線。12月，一線城市新房交易同比下跌8%，1月前四周，北京、上海、廣州、深圳新房交易環(huán)比分布為-36.8%、60.9%、-3.6%、-10.8%，可見市場情緒依然悲觀，房地產(chǎn)市場下行的壓力依然加大。

在市場基本面未有改觀，甚至悲觀的情況下，1月26日，住建部在融資協(xié)調(diào)對接部署會上表態(tài)，“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。”這相當(dāng)于地方擁有了國家政策權(quán)利下放的尚方寶劍，因此加快了松綁的步伐。

尤其是一線城市，向來都是全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，如今廣州為一線城市的限購松綁打響了第一槍。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廣州存在的中心區(qū)豪宅化、供應(yīng)多、去化難等問題，其他一線城市都有類似情況。從邏輯上講，北上深也會跟進(jìn)限購松綁，只不過在城市能級上北上深更大，政策略顯謹(jǐn)慎。

事實(shí)上，去年8月，同樣是廣州率先落地執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，此后北上深三地再全面跟進(jìn)。果不其然，1月30日，上海市住建委、市房管局聯(lián)合印發(fā)通知，在上海連續(xù)繳納社保或個(gè)稅已滿5年及以上的非戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購1套住房。近日還有市場消息稱，深圳或?qū)��?44㎡以上或套內(nèi)面積120㎡以上的住宅在全市范圍內(nèi)解除限購，時(shí)間節(jié)點(diǎn)在2月底前。

一線城市限購松綁潮進(jìn)行時(shí)已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識，但是不少業(yè)內(nèi)人士均表示，一線城市的松綁更多是“擠牙膏”式，全面一刀切取消限購政策并不現(xiàn)實(shí)。

李宇嘉說道，“北深下一步首先是收縮限購的范圍，比如外圍區(qū)域限購。這個(gè)政策廣州在去年9月已經(jīng)先行一步落實(shí)了。現(xiàn)在與廣州一樣，北深外圍區(qū)域去化也很困難，庫存壓力比較大。限購區(qū)域收縮以后，下一步才會考慮中心區(qū)的調(diào)整限購政策，但預(yù)計(jì)不會缺席。”