萬科的變數逐漸增加！
今天，萬科A股價大跌，最多時跌去近5%，截至收盤跌4.65%，報收9.43元/股。此外，萬科多只債券下跌，“21萬科04”跌超20%，“22萬科06”跌超19%，“20萬科08”跌超9%，“20萬科04”跌超6%。盤中，深交所公告，“21萬科04”(149478)盤中成交價較前收盤價首次下跌達到或超過20%。根據《深圳證券交易所債券交易規則》和《關于對債券匹配成交實施盤中臨時停牌有關事項的通知》等有關規定，自今日13時59分14秒起對該債券實施臨時停牌，于14時29分15秒復牌。
上周，市場傳出，萬科正與以保險公司為主的貸款類機構進行談判，以將部分即將到期的非標債務延期。也有部分平臺流傳“萬科管理層近期到新華資產拜訪，希望對到期債務融資進行展期，但被拒絕”。昨日，新華保險(601336)控股子公司新華資產在其官方微信號對此事進行了澄清。
萬科突發
上周，萬科便陷入流言當中，在華南城“失陷”之后，市場普遍預期，萬科的事可能也將有些麻煩。上周后半段，關于萬科的傳聞在各平臺傳播：“萬科正與以保險公司為主的貸款類機構進行談判，以將部分即將到期的非標債務延期”，“萬科管理層近期到新華資產拜訪，希望對到期債務融資進行展期，但被拒絕”。萬科未對相關傳聞予以官方回應。
但這個周末，新華資產在其官微發聲澄清：近期，公司關注到有關我公司與萬科企業的不實信息。萬科企業系中國房地產行業龍頭企業，一直與我公司保持正常的業務合作。作為一家專業的、負責任的資產管理公司，我公司對中國經濟發展充滿信心，堅決服務國家戰略發展大局，支持中國房地產業健康發展。
但依然無法阻止今天萬科股價的殺跌。萬科多只債券下跌，“21萬科04”跌超20%，“22萬科06”跌超19%，“20萬科08”跌超9%，“20萬科04”跌超6%。隨后，深交所公告，“21萬科04”(149478)盤中成交價較前收盤價首次下跌達到或超過20%。2024年2月21日，YY評級下調萬科股份的主體評級至5，主因公司銷售下滑、2024年到期債券規模較大以及流動性壓力下公司資產變現難度較大等。
新華保險2023年半年報披露，新華保險投資了3個萬科項目的債權計劃，持有份額均為100%，包括：“新華－萬科武漢不動產債權投資計劃”，實收投資款26.25億元；“新華－萬科物流基礎設施債權投資計劃（3期）”，投資15.77億元；“新華－萬科昆明債權投資計劃（1期）”，投資11億元。
近期，萬科正持續推進資產出售及保債計劃延期談判，但仍面臨資產變現不確定性較高、銷售下滑等風險。萬科先后出售部分項目、子公司股權，同時與借款人進行非標債務延期談判，希望以此緩解公司短期流動性壓力。本月代表券“22萬科01”（1.0164Y）的成交凈價月初為92元，波動幅度較大。
國泰君安證券認為，2024年1月，整體房地產市場持續承壓，公司銷售整體保持低位運行狀態；1月通常為公司拿地低谷，土地投資強度僅為9%。投資要點：業績符合預期，維持增持評級。鑒于公司拿地更加聚焦高能級核心城市，同時深鐵董事長擔任公司董事會副主席，公司未來長期發展有望獲深國資強有力的支持，因此維持增持評級，維持2023/2024/2025年EPS分別為1.72/1.70/1.76元，維持目標價25.4元，對應2023年14.8XPE。
房地產目前的狀態
除了萬科之外，其他地產公司亦有動作。據YY評級，在銀團貸款無果后，招行單獨給金地物業放25億元授信額度。此外，繼出售環灣城項目獲得現金回籠后，項目公司委托金地及其全資子公司進行全過程管理，項目公司將支付管理服務費用合計約3.96億元。
平安不動產更是獲平安系公司支持80億元。據地產E查顯示，截至2024年2月20日，平安不動產債券余額為133.9億元，其中73.9億元將于一年內到期。此次平安銀行(000001)為平安不動產新增授信額度80億元，可以覆蓋未來一年內到期債券。
大連萬達在度過股權回售“危機”后，公司持續進行再融資。2月先后公司四家標的企業的股權被凍結，累計5.5億元，若后續股權被拍賣可能導致公司資產流失風險。為緩解流動性壓力，公司通過簽署為期1前期貸款協議進行再融資。
那么，當下的房地產處于什么樣的狀態呢？從數據來看，據國金證券(600109)的數據，上周，（2.24-3.1）15個城市二手房成交合計139萬平方米，周環比增長10%，周同比減少41%（按春節農歷周算同比減少9.3%）。其中：一線城市周環比增長42%，周同比減少36%；二線城市周環比增長1%，周同比減少44%；三四線城市周環比增長32%，周同比減少7%。整體上，2024年前兩個月市場供求均表現低迷，當前核心一二線仍有政策放松空間，靜待政策持續釋放后市場的修復效果同時住建部要求地級及以上城市要于3月15日前建立融資協調機制，進一步促進供給端的穩定。
其實，當下市場還有一個預期，那就是由相關部門成立大額基金，對一些城市的存量房進行收儲，然而將這些房子運營成廉租房、安居房等。這樣一可以解決房地產公司的部分問題，二也可能解決房地產價下行的問題。有一些分析人士預期，相關的政策有可能在兩會之后推出。
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