超300米高的深圳“坪山第一高樓”有新進展了！
A股房產巨頭ST世茂（600823）3月14日晚間披露，公司全資子公司蘇州世茂投資發展有限公司（下稱“蘇州世茂”）擬與深圳市坪山城投置業有限公司（以下簡稱“坪山城投”）簽署《股權轉讓協議》；蘇州世茂擬將其持有的深圳市坪山區城投宏源投資有限公司（下稱“城投宏源”）60%股權轉讓給坪山城投。
證券時報·e公司記者注意到，城投宏源為坪山世茂廣場項目的開發商。坪山世茂廣場的主體項目包括建設一棟超300米，有坪山第一高之稱的甲級寫字樓（尚未完工）。伴隨著城投宏源控制權的變化，這座“坪山第一高樓”也面臨易主。據企查查顯示，坪山城投為深圳市坪山區國有資產監督管理局（下稱“坪山區國資局”）下屬企業。
（坪山世茂廣場二期項目，圖據中國建筑(601668)第七工程局官微）
“坪山第一高樓”迎國資操盤
城投宏源主要開發運營坪山世茂廣場項目。
2017年12月下旬，深圳市坪山中心區G11336-0068號商服用地掛牌出讓。該地塊占地面積3.07萬平米，規劃建筑面積18.2萬平米，起始價為18.73億元。按照競買人主體資格要求，宗地內須建設一棟不低于300米的超高層建筑。建成后將成為坪山區的地標式建筑。
最終，上述地塊由城投宏源于2018年1月中旬以底價競得。
ST世茂2020年10月披露，坪山世茂廣場項目由一幢300米超高綜合體和一幢36層高的商業公寓環繞兩座商業裙樓組成。項目規劃總建筑面積為29.45萬平方米，其中一期約4.87萬平方米，二期約24.58萬平方米；預計建設周期為2018年至2024年。項目預計總投資約34.55億元（含土地成本）。項目按自持十年后可售預計全部銷售收入56.89億元，預計銷售凈利9.73億元。
據ST世貿2021年年報，坪山世茂廣場項目處于在建狀態，已竣工面積為0。2022年4月，公司宣布終止將2500萬元定增募資投入該項目。終止原因在于項目一期物業銷售欠佳，去化水平未達到公司預期，導致后續推盤計劃延期。彼時，公司預計項目銷售周期將進一步延長，且后續開發建設經營步驟也將相應放緩。
坪山世茂廣場項目的總承包商中國建筑第七工程局曾在2021年8月透露，二期包含一棟302米超高層寫字樓以及三座低層商業，塔樓E區底板混凝土順利澆筑完成，澆筑體積達1.4萬立方米。這說明“坪山第一高樓”早已開工。記者未能從公開信息中查閱到該樓建設的后續進展。
ST世茂在3月14日晚的公告中透露，坪山世茂廣場一期已完工，目前已進入銷售階段，二期工程尚處于建設階段。上述股權交易等完成后，由坪山城投繼續開發經營該項目。
截至去年9月30日，坪山城投總資產為46.35億元，凈資產為15.27億元。
從企查查顯示，坪山城投系深圳市坪山區城市建設投資有限公司（下稱“坪山城建投”）全資子公司。坪山城建投為坪山區國資局全資子公司。截至去年9月末，公司總資產為194.37億元，凈資產為75.6億元。
坪山區國資的全盤接手，或意味著“坪山第一高樓”的建設有了更多底氣。
ST世茂出售資產求生
ST世茂此次資產出售包含兩部分內容。一是出售城投宏源60%股權；二是公司全資子公司南昌悅盈企業管理有限公司（下稱“南昌悅盈”）擬將其持有的對城投宏源的債權5.86億元轉讓給坪山城投。
截至2023年9月30日，城投宏源總資產為27.49億元，凈資產為1.31億元。經評估，公司股東權益評估值為-5.85億元；其60%股權評估值為-3.51億元。為平衡股權及債權的價值，經交易各方協商后確定，城投宏源60%股權轉讓交易價格為3000萬元；上述債權轉讓對價為2.16億元。
城投宏源成立于2017年12月，注冊資本為1億元。城投宏源起初由ST世茂關聯方世茂房地產控股持股60%，由坪山城投持股40%。此后，ST世茂方面承接了城投宏源60%股權。從企查查顯示，目前城投宏源由蘇州世茂持股60%，由坪山城投持股40%。
ST世茂透露，城投宏源60%股權存在限制工商變更的情形，已被質押給北京銀行(601169)深圳分行。北京銀行深圳分行已同意解除質押，并將向深圳市市場監督管理局提出申請解除質押。但因城投宏源存在多起訴訟和債權債務糾紛，無法排除后期被其他債權人查封的風險。
對于此番交易，上市公司稱，其目前正經歷流動性困難與風險，公司債務正處于持續展期之中。房地產銷售市場整體持續低迷，復蘇緩慢，企業經營困難重重。
據ST世茂2023年年度業績預告，公司預計去年凈利潤為-50.10億元到-33.40億元。2022年度，公司凈利潤為-45.31億元。
2022年至今，ST世茂銷售情況大幅度下滑的形勢一直沒有好轉。今年1月，公司銷售簽約額約3.6億元，較2023年同期下降29%，較2022年同期下降約35%。
此外，ST世茂融資渠道收窄、受限的局面也未改觀，仍面臨流動性緊張的問題。截至今年2月29日，公司及子公司公開市場債務、非公開市場的銀行和非銀金融機構債務累計116.95億元未能按期支付。
“交易是公司基于下屬子公司實際經營情況以及未來發展所做出的審慎判斷。在平衡流動性償債風險及未來業務發展之后，公司為進一步降低公司流動性償債壓力，盡力渡過債務危機，避免債務違約所采取的必要舉措。”ST世茂表示。
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