惠譽(yù)評(píng)級(jí)公司在周三(3月20日)發(fā)布的報(bào)告中指出，美國(guó)辦公樓的價(jià)值可能會(huì)遭遇超過(guò)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰的暴跌，目前價(jià)格尚未見(jiàn)底。
到目前為止，本輪周期內(nèi)辦公樓價(jià)值已經(jīng)下跌了大約35%，雖然這個(gè)數(shù)字還低于全球金融危機(jī)期間47%的降幅，但最新情況表明下跌的勢(shì)頭并未放緩。
評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)指出：“與此相比，在大蕭條后的同一時(shí)間段內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)恢復(fù)至危機(jī)前高點(diǎn)的大約80%。”然而，目前的價(jià)值卻處在近四年來(lái)的最低點(diǎn)，惠譽(yù)預(yù)測(cè)，與2008年的崩潰相比，未來(lái)的復(fù)蘇將會(huì)更加緩慢。這種復(fù)蘇進(jìn)程的延長(zhǎng)歸因于持續(xù)的遠(yuǎn)程工作趨勢(shì)、不利的再融資條件以及明顯更高的利率。
根據(jù)高盛集團(tuán)在2023年底的估計(jì)，選擇在家工作的美國(guó)員工比例介于20%-25%之間，這大幅減少了對(duì)辦公空間的需求。
這些因素可能會(huì)永久性地降低房地產(chǎn)的估值，并導(dǎo)致由商業(yè)抵押貸款支持的證券(CMBS)損失超出預(yù)期。
惠譽(yù)預(yù)計(jì)，商業(yè)抵押證券的違約率將超過(guò)大蕭條之后的最高點(diǎn)。預(yù)計(jì)今年該違約率將從2月的3.6%躍升至8.1%，并在2025年達(dá)到9.9%。
惠譽(yù)進(jìn)一步指出：“自2020年以來(lái)，以商業(yè)抵押證券為信貸支持的辦公樓貸款違約情況已增加，并且到2022年已延續(xù)至四年以上，而這一數(shù)字在2009年至2019年間的前疫情平均值約為2.5年，這表明當(dāng)前違約的辦公樓貸款所涉及的物業(yè)的清算和損失可能持續(xù)到2028年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。”
辦公樓領(lǐng)域的這些挑戰(zhàn)是商業(yè)房地產(chǎn)更廣泛困境的一部分。國(guó)際貨幣基金組織(IMF)在1月份警告，隨著借款成本的上升侵蝕了該行業(yè)的融資可用性，房地產(chǎn)價(jià)格正面臨近半個(gè)世紀(jì)以來(lái)的最陡峭下跌。
價(jià)值的下跌和更高的借款成本已迫使許多物業(yè)所有者與銀行協(xié)商延長(zhǎng)貸款到期期限。但分析師警告，這可能僅僅是推遲了不可避免的崩潰，因?yàn)榈?027年將有2.2萬(wàn)億美元的商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)到期。高盛本周指出，延長(zhǎng)和修改商業(yè)抵押貸款的趨勢(shì)是無(wú)法持續(xù)的。
與此同時(shí)，違約貸款在擔(dān)保貸款債務(wù)證券中占比增大，后者是一種將較高風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)房地產(chǎn)債務(wù)捆綁在一起的投資產(chǎn)品。在過(guò)去12個(gè)月中，擔(dān)保貸款債務(wù)證券的困境激增了440%。
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