文 | 新浪財(cái)經(jīng) 徐苑蕾
5月17日，中國人民銀行（以下簡稱“央行”）連發(fā)三大禮包，涉及取消房貸利率下限和下調(diào)首付成數(shù)等重磅政策。
受政策面影響，今日午盤開盤后，房地產(chǎn)板塊強(qiáng)勢上漲。A股方面，綠地控股(600606)、金地集團(tuán)(600383)、萬科A等漲超10%。港股方面，雅居樂集團(tuán)、融創(chuàng)中國漲超20%。
專家觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，央行政策會持續(xù)產(chǎn)生影響，對于今年全年的樓市行情、購房者市場信心的提振、房企資金狀況的全面改善等都具有積極的作用，充分體現(xiàn)國家對于房地產(chǎn)市場的重視和支持，也充分體現(xiàn)購房市場向好發(fā)展的基礎(chǔ)正持續(xù)增加。
取消房貸利率下限，月供或大幅降低
根據(jù)央行通知，取消全國首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。
此外，5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。
房貸利率下限的取消和公積金利率的再次下調(diào)，再一次為樓市釋放利好信號。 對購房者來說，降息可以降低購房者上車門檻，對刺激購買需求、樓市預(yù)期有一定的積極作用。
以深圳首套公積金貸款90萬元，貸款30年為例，以等額本息方式還款，降息前每月月供3843.15元，降息后月供減少為3722.02元，為購房者每月節(jié)省121.13元，還款總額從138.35萬元，降低為133.99萬元，節(jié)省4.36萬元。
事實(shí)上，近期多個(gè)熱點(diǎn)城市已經(jīng)大幅度調(diào)整了首二套房貸利率下限，個(gè)別城市甚至低至3.25%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，降低貸款利率，降低收入乘數(shù)，意味著降低了月供，特別是在不限制利率下限以后，月供可能會大幅度降低。再加上房價(jià)已經(jīng)明顯下跌，未來月供對于很多人來說將從“不可支付”轉(zhuǎn)移到“可支付”。
不過，政策具體效果取決于銀行執(zhí)行層面如何落地，畢竟這要求銀行讓利。鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，為了和大型商業(yè)銀行競爭，未來幾個(gè)月一部分城商行有可能會出現(xiàn)房貸利率九折甚至八折的優(yōu)惠情況，在貸款利率上給予優(yōu)惠與刺激，購房者的還款壓力會進(jìn)一步降低，有助于不斷激活和提升市場交易的活躍度。
首付最低比例調(diào)整，更多人符合購房資格
央行通知還涉及貸款最低首付款比例的調(diào)整。通知指出，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。
在此基礎(chǔ)上，央行各省級分行、國家金融監(jiān)督管理總局各派出機(jī)構(gòu)根據(jù)城市政府調(diào)控要求，按照因城施策原則，自主確定轄區(qū)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例下限。
李宇嘉分析稱，目前限制杠桿的必要性已經(jīng)下降，因?yàn)楫?dāng)前面臨的是信貸需求疲弱，加杠桿動力減弱的問題，這導(dǎo)致金融加速器效應(yīng)退化，也是信貸緊縮、通貨緊縮的罪魁禍?zhǔn)祝惹行枨笮迯?fù)杠桿動力，首當(dāng)其沖的就是降低首付比例。
“國外首付比例低至10%，有的只有5%。降低比例，疊加房價(jià)下跌，對于很多新市民、年輕人來說，購房門檻下降了，可以探得著了。而且降首付與降利率結(jié)合起來，再加上房價(jià)下跌和后續(xù)可能降稅費(fèi)，月供負(fù)擔(dān)將大幅度下降，房貸進(jìn)入可支付階段，即月供不會明顯影響居民其他消費(fèi)。”李宇嘉說。
張宏偉表示，首套房貸款首付不低于15%，二套首付不低于25%，意味著購房者首付門檻大幅度地降低，從首付的角度來看，更多的購房者符合購房資格。
李宇嘉表示，總的來說，目前房地產(chǎn)行業(yè)全面進(jìn)入降成本階段。這種降成本主要是針對目前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，需求主體轉(zhuǎn)向新市民、年輕人、外來人口，必須從降房價(jià)、降利率、降稅費(fèi)等角度推進(jìn)。預(yù)計(jì)，下一步住房交易的稅費(fèi)全面取消，進(jìn)入放水養(yǎng)魚、涵養(yǎng)稅源的階段。
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