公募REITs指數(shù)九連漲。
忽如一夜春風(fēng)來。在全球資本市場震蕩之際，國內(nèi)小眾產(chǎn)品公募REITs風(fēng)景獨好。
8月7日，中證REITs全收益指數(shù)大漲1.33%，實現(xiàn)9連漲，漲勢如虹。該指數(shù)年內(nèi)漲幅擴大至12.85%，成為年內(nèi)表現(xiàn)最好的一類公募產(chǎn)品。具體產(chǎn)品來看，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT年內(nèi)表現(xiàn)均超30%，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT等6只產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超20%。
分析背后原因，專業(yè)機構(gòu)人士認為無風(fēng)險利率的持續(xù)下行放大公募REITs高分紅優(yōu)勢，估值性價比顯現(xiàn)，不排除一些主流的機構(gòu)包括保險、理財、券商自營等參與買入。
公募REITs火爆行情持續(xù)演繹
8月7日，全市場40只公募REITs均實現(xiàn)上漲，博時蛇口產(chǎn)園REIT、華夏和達高科REIT等5只公募REITs單日漲幅更是超過了3%，嘉實物美消費REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT等6只產(chǎn)品單日漲幅超2%。
中證REITs全收益指數(shù)大漲1.33%，實現(xiàn)9連漲，可謂是漲勢如虹。該指數(shù)年內(nèi)漲幅擴大至12.85%，成為年內(nèi)表現(xiàn)最好的一類公募產(chǎn)品。除嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT等2只產(chǎn)品外，公募REITs產(chǎn)品今年全部實現(xiàn)正收益。
具體產(chǎn)品來看，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT年內(nèi)表現(xiàn)均超30%，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT等6只產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超20%。華夏北京保障房REIT等產(chǎn)品價格屢創(chuàng)歷史新高。
市場情緒亢奮，公募REITs交易持續(xù)放量，8月7日交易額達到6.11億元，為3月8日以來新高，換手率1.09%，為4月29日以來新高。
中證鵬元研發(fā)部資深研究員、宏觀及REITs研究小組負責(zé)人吳進輝對券商中國記者表示，這算是今年公募REITs市場的第二波大行情，春節(jié)后市場同樣是暴漲實現(xiàn)9連陽，隨后市場從4月到7月底，接近縮量橫盤了近四個月，近一周迎來了向上突破行情。
高分紅優(yōu)勢放大，估值性價比顯現(xiàn)
全球資本市場持續(xù)震蕩，資金卻在逆勢買入公募REITs，并呈現(xiàn)愈演愈烈態(tài)勢。
“隨著無風(fēng)險利率的持續(xù)下行，近期10年國債收益率一度突破2.1%，公募REITs高分紅優(yōu)勢繼續(xù)放大，估值性價比顯現(xiàn)。”吳進輝分析，疊加資產(chǎn)荒的背景下，全市場缺資產(chǎn)和缺收益，市場“橫久必破”，資金先后選擇穩(wěn)定的板塊比如保障房和超跌板塊比如產(chǎn)業(yè)園繼續(xù)往上突破，近期消費板塊也是受益于下半年宏觀政策取向，對擴內(nèi)需的支持。“基本面修復(fù)+利率下行”的核心邏輯下，估值比價和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)突破歷史新高。
“公募REITs配置價值凸現(xiàn)。”中歐基金基金經(jīng)理桑磊認為，公募REITs是資產(chǎn)類別的有效補充，添加到投資組合里能適當降低組合整體的波動性。拉長時間來看，與股市、債市的相關(guān)性都不是很強，能走出自己的獨立行情。此外，隨著總規(guī)模的擴大、上市公募REITs數(shù)量的增多，公募REITs資產(chǎn)有望受到越來越多資金的關(guān)注。
平安證券指出，一方面，權(quán)益市場弱勢、利率持續(xù)下行，使得作為高分紅資產(chǎn)且近期價格穩(wěn)定的公募REITs性價比越發(fā)突出，當前公募REITs與債券、股票的利差分別在歷史70%、90%分位數(shù)以上。另一方面，政策支持態(tài)度明確，市場穩(wěn)步擴容，推出公募REITs實時指數(shù)，投資環(huán)境越來越友好。
券商中國記者統(tǒng)計，截至8月7日，2024年公募REITs市場共分紅44.78億元，而目前全市場公募REITs總市值為1185.67億元，分紅收益率并不低，大幅領(lǐng)先滬深300和中證500。上海證券分析，過去一年公募REITs分紅收益率為6.9%，甚至高于中證紅利指數(shù)，由于公募REITs強制分紅的特點，因此不同類型公募REITs成立以來分紅比例都較高。
公募REITs行情持續(xù)演繹，其背后不排除機構(gòu)資金在進場買入。吳進輝指出，據(jù)初步了解，主流的機構(gòu)包括保險、理財、券商自營等或都有參與，還有部分散戶資金。另外，近期債券型投資者受限于央行指導(dǎo)大行賣債影響，部分資金也有可能流入公募REITs市場。
警惕兩大風(fēng)險
今年不少公募REITs有不錯表現(xiàn)，不少市場人士表示行情表現(xiàn)超出預(yù)期。
短期來看，公募REITs持續(xù)大漲后，是否存在回調(diào)風(fēng)險？吳進輝認為，當前市場行情單個標的漲幅較多，交易額放量還不算極致，市場能否持續(xù)上漲？可跟蹤交易額的變化，機構(gòu)投資者切勿盲目追高，考慮到市場規(guī)模和流動性，難以快進快出，要注意適當優(yōu)化倉位和止盈。按照大拇指法則，大漲的背后往往止盈訴求比較大。謹記市場前兩年的暴漲暴跌，隨時做好風(fēng)險管理。
這波產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流的上漲行情何時止盈？平安證券認為可將它們與保障房的利差作為觀察路標，當利差壓縮較明顯時可考慮止盈。歷史上產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流現(xiàn)金分派率相對保障房板塊的利差均值分別為320BP、42BP ，當前為349BP、135BP。
展望公募REITs后市表現(xiàn)，桑磊認為近期國家發(fā)展改革委對外發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，市場對公募REITs新發(fā)和擴募提速的預(yù)期有所增強，隨著公募REITs總市值的擴大，配置價值或?qū)⒅鸩教嵘型隽抠Y金流入。但同時，對各投資機構(gòu)的資產(chǎn)研究能力也提出了更高的要求。
吳進輝維持公募REITs震蕩走牛的觀點，可逢低可入，關(guān)鍵是考核底層資產(chǎn)的穩(wěn)定性和成長性，策略上可以加大配置龍頭，把握消費板塊的機會和可能的政策紅利。
后續(xù)需要關(guān)注哪些風(fēng)險點？平安證券認為，一是基本面仍偏弱，大租戶退租、降租事件仍可能發(fā)生，產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流仍需尤其關(guān)注這一風(fēng)險；二是關(guān)注公募REITs發(fā)行帶來的供給壓力。擇券上，一是保障房、環(huán)保板塊經(jīng)營業(yè)績較為穩(wěn)定，配置型資金可持續(xù)關(guān)注。二是季報發(fā)布以來產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流上漲，這是基于業(yè)績對極端避險情緒的修復(fù)，有一定合理性；但從以價換量、出租率同比普遍下行、大租戶退租事件等來看，未來產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流經(jīng)營壓力仍然不小。
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