公募REITs指數九連漲。
忽如一夜春風來。在全球資本市場震蕩之際，國內小眾產品公募REITs風景獨好。
8月7日，中證REITs全收益指數大漲1.33%，實現9連漲，漲勢如虹。該指數年內漲幅擴大至12.85%，成為年內表現最好的一類公募產品。具體產品來看，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、博時蛇口產園REIT年內表現均超30%，紅土創新深圳安居REIT、富國首創水務REIT等6只產品年內漲幅超20%。
分析背后原因，專業機構人士認為無風險利率的持續下行放大公募REITs高分紅優勢，估值性價比顯現，不排除一些主流的機構包括保險、理財、券商自營等參與買入。
公募REITs火爆行情持續演繹
8月7日，全市場40只公募REITs均實現上漲，博時蛇口產園REIT、華夏和達高科REIT等5只公募REITs單日漲幅更是超過了3%，嘉實物美消費REIT、紅土創新深圳安居REIT等6只產品單日漲幅超2%。
中證REITs全收益指數大漲1.33%，實現9連漲，可謂是漲勢如虹。該指數年內漲幅擴大至12.85%，成為年內表現最好的一類公募產品。除嘉實京東倉儲基礎設施REIT等2只產品外，公募REITs產品今年全部實現正收益。
具體產品來看，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、博時蛇口產園REIT年內表現均超30%，紅土創新深圳安居REIT、富國首創水務REIT等6只產品年內漲幅超20%。華夏北京保障房REIT等產品價格屢創歷史新高。
市場情緒亢奮，公募REITs交易持續放量，8月7日交易額達到6.11億元，為3月8日以來新高，換手率1.09%，為4月29日以來新高。
中證鵬元研發部資深研究員、宏觀及REITs研究小組負責人吳進輝對券商中國記者表示，這算是今年公募REITs市場的第二波大行情，春節后市場同樣是暴漲實現9連陽，隨后市場從4月到7月底，接近縮量橫盤了近四個月，近一周迎來了向上突破行情。
高分紅優勢放大，估值性價比顯現
全球資本市場持續震蕩，資金卻在逆勢買入公募REITs，并呈現愈演愈烈態勢。
“隨著無風險利率的持續下行，近期10年國債收益率一度突破2.1%，公募REITs高分紅優勢繼續放大，估值性價比顯現。”吳進輝分析，疊加資產荒的背景下，全市場缺資產和缺收益，市場“橫久必破”，資金先后選擇穩定的板塊比如保障房和超跌板塊比如產業園繼續往上突破，近期消費板塊也是受益于下半年宏觀政策取向，對擴內需的支持。“基本面修復+利率下行”的核心邏輯下，估值比價和優質資產突破歷史新高。
“公募REITs配置價值凸現。”中歐基金基金經理桑磊認為，公募REITs是資產類別的有效補充，添加到投資組合里能適當降低組合整體的波動性。拉長時間來看，與股市、債市的相關性都不是很強，能走出自己的獨立行情。此外，隨著總規模的擴大、上市公募REITs數量的增多，公募REITs資產有望受到越來越多資金的關注。
平安證券指出，一方面，權益市場弱勢、利率持續下行，使得作為高分紅資產且近期價格穩定的公募REITs性價比越發突出，當前公募REITs與債券、股票的利差分別在歷史70%、90%分位數以上。另一方面，政策支持態度明確，市場穩步擴容，推出公募REITs實時指數，投資環境越來越友好。
券商中國記者統計，截至8月7日，2024年公募REITs市場共分紅44.78億元，而目前全市場公募REITs總市值為1185.67億元，分紅收益率并不低，大幅領先滬深300和中證500。上海證券分析，過去一年公募REITs分紅收益率為6.9%，甚至高于中證紅利指數，由于公募REITs強制分紅的特點，因此不同類型公募REITs成立以來分紅比例都較高。
公募REITs行情持續演繹，其背后不排除機構資金在進場買入。吳進輝指出，據初步了解，主流的機構包括保險、理財、券商自營等或都有參與，還有部分散戶資金。另外，近期債券型投資者受限于央行指導大行賣債影響，部分資金也有可能流入公募REITs市場。
警惕兩大風險
今年不少公募REITs有不錯表現，不少市場人士表示行情表現超出預期。
短期來看，公募REITs持續大漲后，是否存在回調風險？吳進輝認為，當前市場行情單個標的漲幅較多，交易額放量還不算極致，市場能否持續上漲？可跟蹤交易額的變化，機構投資者切勿盲目追高，考慮到市場規模和流動性，難以快進快出，要注意適當優化倉位和止盈。按照大拇指法則，大漲的背后往往止盈訴求比較大。謹記市場前兩年的暴漲暴跌，隨時做好風險管理。
這波產業園、倉儲物流的上漲行情何時止盈？平安證券認為可將它們與保障房的利差作為觀察路標，當利差壓縮較明顯時可考慮止盈。歷史上產業園、倉儲物流現金分派率相對保障房板塊的利差均值分別為320BP、42BP ，當前為349BP、135BP。
展望公募REITs后市表現，桑磊認為近期國家發展改革委對外發布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》，市場對公募REITs新發和擴募提速的預期有所增強，隨著公募REITs總市值的擴大，配置價值或將逐步提升，有望吸引增量資金流入。但同時，對各投資機構的資產研究能力也提出了更高的要求。
吳進輝維持公募REITs震蕩走牛的觀點，可逢低可入，關鍵是考核底層資產的穩定性和成長性，策略上可以加大配置龍頭，把握消費板塊的機會和可能的政策紅利。
后續需要關注哪些風險點？平安證券認為，一是基本面仍偏弱，大租戶退租、降租事件仍可能發生，產業園、倉儲物流仍需尤其關注這一風險；二是關注公募REITs發行帶來的供給壓力。擇券上，一是保障房、環保板塊經營業績較為穩定，配置型資金可持續關注。二是季報發布以來產業園、倉儲物流上漲，這是基于業績對極端避險情緒的修復，有一定合理性；但從以價換量、出租率同比普遍下行、大租戶退租事件等來看，未來產業園、倉儲物流經營壓力仍然不小。
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