為了滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，央行與國家金融監(jiān)管總局再出政策。
9月29日晚，中國央行與國家金融監(jiān)管總局發(fā)布兩項延長部分房地產(chǎn)金融政策期限的通知，一是將《中國人民銀行中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)〔2022〕254號）里支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期政策的適用期限延長至2026年12月31日；二是將《中國人民銀行辦公廳 國家金融監(jiān)督管理總局辦公廳關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》（銀辦發(fā)〔2024〕8號）有關(guān)政策有適用期限的，將適用期限延長至2026年12月31日。
2022年11月23日，央行與原銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《銀發(fā)〔2022〕254號》提出，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。自本通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。
這意味著2022年11月23日~2023年5月23日期間到期的開發(fā)貸款與信托貸款等存量融資，可以展期1年償還。
如今，在央行與國家金融監(jiān)管總局發(fā)布延長部分房地產(chǎn)金融政策期限的通知后，只要上述貸款尚未還本付息，在保證債券安全的情況下，商業(yè)銀行可以將上述開發(fā)貸款與信托貸款進一步展期延長至2026年底，此舉將更加有效緩解房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況與貸款本息償還壓力。
記者獲悉，這背后，不排除是近期房地產(chǎn)項目銷售壓力較大導(dǎo)致開發(fā)商銷售回款相對較慢，相關(guān)部門此舉有助于減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)與債務(wù)償還壓力，為房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營提供更強支撐。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月，全國新建商品房銷售面積6.06億平方米，同比下降18.0%；新建商品房銷售額5.97萬億元，下降23.6%。同期，房地產(chǎn)投資、開竣工、房企到位資金等指標繼續(xù)負增長，表明房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力相對較高，需要進一步的政策扶持以緩解他們的資金緊張狀況。
與此同時，央行與國家金融監(jiān)管總局所發(fā)布的延長部分房地產(chǎn)金融政策期限的通知，還有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進一步盤活存量資產(chǎn)，提升資金獲取操作空間以緩解資金周轉(zhuǎn)壓力。
記者注意到，2024年1月24日發(fā)布的《銀辦發(fā)〔2024〕8號》提到，經(jīng)營性物業(yè)貸款可用于承貸物業(yè)在經(jīng)營期間的維護、改造、裝修等與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求，以及置換借款人為建設(shè)或購置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等，不得用于購地、新建項目或其他限制性領(lǐng)域。經(jīng)營性物業(yè)貸款在發(fā)放前應(yīng)明確貸款用途。2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券。
此前，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者透露，前些年不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛在某些城市中心地段與客流量較大的新城區(qū)/旅游景區(qū)投資建設(shè)酒店、商場、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)。如今很多項目都處于經(jīng)營期，若能有效盤活這些資產(chǎn)令開發(fā)商獲得新的貸款資金，無疑將降低他們的債務(wù)償付違約風險。
隨著9月29日晚新政策面世，商業(yè)銀行可以在2026年底前（較原政策時效延長2年），對符合上述條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在風險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款償還貸款與債券本息等。此舉有助于房地產(chǎn)開發(fā)商與商業(yè)銀行擁有更長時間開展業(yè)務(wù)磋商，妥善完成商業(yè)地產(chǎn)項目盡調(diào)與資產(chǎn)價值評估等工作，從而為企業(yè)盤活存量經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)與拓寬融資渠道創(chuàng)造更寬裕的操作環(huán)境，解決當前房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)瓶頸。
記者多方了解到，9月29日央行與國家金融監(jiān)管總局出臺的延長部分房地產(chǎn)金融政策期限通知，一方面延長了房地產(chǎn)企業(yè)未償還開發(fā)貸款與信托貸款的還款期限，給房地產(chǎn)企業(yè)明顯減負，另一方面給房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多時間與銀行機構(gòu)磋商“盤活存量經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)”，進一步拓寬經(jīng)營性物業(yè)貸款融資渠道以償還貸款與債券本息，都令房地產(chǎn)市場的債務(wù)風險與資金流動性壓力得到有效解決，進而推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。
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