導語：北京樓市一次久違的松綁。

　　近日，北京住建委發布的一份關于樓市的新文件引起業內外人士“圍觀”。

　　這份文件在特定范圍內為老年人買房開出優惠條件——認可“接力貸”模式并取消了認房又認貸，符合條件群體可享受首套房35%、二套房60%首付比例。雖然優惠政策僅在昌平區平西府、順義區福環、順義區薛大人莊三個項目進行試點，但這已經是北京樓市一次久違的松綁，被不少市場人士看作是一線城市“因城施策”松綁的一大信號。

　　中原地產研究直接指出，這標志著全國調控政策最嚴厲的北京，也出現了松動的口子。中信期貨在研報中預測，針對一線城市的政策底線開始有突破的跡象，未來仍有進一步突破的空間。

　　就在今年4月，廣州重啟接力貸“一日游”，一度引起業內外對相關政策的熱議。第一財經記者從北京當地銀行和地產中介人士處了解，接力貸在北京當地一直存在，但此次政策最大的亮點在于，老年人名下有貸款記錄也可享受首套房優惠，且對“普宅線”（影響首付比例）的認定條件更為寬松。

　　目前，全國因城施策的步伐還在繼續，一線城市中，在北京之前已有深圳推出“一人購房全家幫”的公積金貸款支持政策，廣州、上海也出現了二手房指導價松動跡象。調控松綁雖是主旋律，但房住不炒、因城施策仍是底線。

　　三大松綁細節值得關注

　　8月4日，北京市住房和城鄉建設委員會（下稱“北京住建委”）官方微信號發布文章《多措并舉提升老年家庭居住品質營造全齡友好型社區》，其中提到，今年北京在第二批供地時，已選取昌平區平西府、順義區福環、順義區薛大人莊等三宗地進行全齡友好住宅項目試點。

　　而考慮到多數老年家庭購房支付能力相對較弱，因年齡原因貸款年限也受限，經市政府批準，對中心城區老年家庭（60周歲及以上）購買上述試點項目，并把戶口遷至試點項目所在地的，給予一定的支持政策。

　　具體優惠支持包括：老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點項目普通住房執行首付比例35%、非普通住房執行首付比例40%，以及相應的貸款優惠利率；購買試點項目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執行；其子女可作為共同借款人申請貸款。

　　相比北京當前購房政策，該文件對符合條件的老年人至少做出了三方面松綁：一是限購政策取消認房又認貸；二是對“普通住宅”取消總價或單價限制；三是明確肯定接力貸。

　　按照當前北京首套房資格認定標準，購房者在京需名下無房且沒有房貸記錄。此次優惠也意味著，名下有房但房貸已經還清也可享受首套房優惠。另一方面，此前北京對首付比例的要求還與容積率、房屋面積和地理位置相關聯，面積越大（以140平方米為界）、越靠近市中心則首付比例可能越高，即與房屋單價和總價掛鉤。

　　（圖源：中原視點）

　　而兩大因素松綁之后，無房且有房貸已還清、符合上述條件的老年人購買試點項目，首付比例將從二套房標準的60%（普宅）或80%（非普宅），分別下調至35%或40%；而能夠享受普通住宅首套35%、二套60%首付條件的房屋類型，也從需要滿足“容積率小于1.0、面積小于140平、單價或總價未超過指導價”三大門檻，降低為僅滿足“面積小于140平”。

　　簡而言之，不論是首套還是二套，購買試點項目且符合條件的老年人都將大幅減輕首付負擔。

　　而在貸款環節，除了利率優惠外，此次文件也明確肯定了“接力貸”的可行性，這同樣成為市場關注的一大信號。不過，據記者從銀行和房產中介處了解，接力貸在北京并非新鮮事物，此前一直存在，此次政策的區別主要還是在于“忽略”貸款記錄。

　　“肯定能做，但是具體哪些銀行能做還要具體確認，畢竟政策也會變化，一般主要是大行做。”據北京當地一位房產中介人士介紹，目前普通的“接力貸”要求主借款人即老年人年齡不高于70歲，最多能貸25年，符合條件的可由子女共同還款。某大行客戶經理也印證了這一說法。另有某城商行工作人員明確表示可做“接力貸”，而且“一直可以做”。

　　“如果商議好了，最后房子可以通過贈予的方式轉到子女名下。”另有中介人士建議，如果家里有北京戶口、無房無貸老年人，在（年輕人）自己名下有房或有貸款（記錄）情況下，可以考慮將老年人作為改善型住房貸款的主借款人，以此節省貸款成本。

　　不過，因為這一模式在過去一直存在“炒房”嫌疑，爭議較大。就在今年4月，廣州重啟接力貸后又很快取消，一度引起業內外對相關政策的熱議。此次北京住建委也強調，房地產從嚴調控依然是此次政策調整的基礎。

　　中原地產在另一份研報中也指出，結合武漢限購松綁、廣州接力貸等政策“一日游”，以及南京發布全面取消限購新政兩小時后撤回等可以看出，雖然調控松綁是主旋律，但房住不炒、因城施策的底線仍然不可觸碰。

　　信號意義明顯

　　考慮到只是在特定區域、針對特定項目、支持特定群體的購房政策調整，且試點項目位置相對偏僻，業內對北京此次政策調整的實際效果存在分歧，但普遍認為信號意義較強。中原地產研究認為，這標志著全國調控政策最嚴厲的北京，也出現了松動的口子，除了利好3個項目的去化，政策標志性意義巨大，未來松綁的口子可能會越來越大。

　　今年7月28日，中央政治局會議首提保交樓，并強調壓實地方政府責任，提出“因城施策用足用好政策工具箱”。中原地產研究認為，這次政策微調意味著北京樓市在需求端開始發力，“因城施策用足用好政策工具箱”的相關表述在北京開始落地。

　　北京住建委在文件中明確，此次調整主要基于促進中心城區人口疏解，以及因城施策支持剛性和改善性住房需求等背景，意在解決老年家庭養老購房困難。對于政策實際效果，有機構認為實實在在的首付比例下降，會吸引部分購房者傾向于選擇試點項目；也有分析指出，政策重點仍在于中心城區人口疏解，短期試點項目少且位置較偏遠，對老年人群購房的實質性拉動或有限，重點在于提振市場情緒。

　　從區位因素來看，三個試點項目的位置相對偏僻，均位于北京五環外。其中，昌平平西府地塊、順義福環地塊、薛大人莊村地塊總建面分別為12.52萬㎡、18.73萬㎡、6.28萬㎡，銷售指導價分別為6萬元/㎡、5.97萬元/㎡、7.3萬元/㎡。

　　自去年下半年以來，房地產調控收緊加上疫情反復，各地樓市的成交持續低迷，但隨著監管對相關政策糾偏，各地因城施策為樓市松綁的動作不斷。不過相比二三四線城市，一線城市放松的跡象并不明顯，而北京作為重點熱門樓市之一，除了各銀行房貸利率隨LPR下調外，一直沒有明顯的松綁跡象。

　　從中介人士的反饋來看，經歷了去年三、四季度近4個月的零成交，進入2022年的二手房成交一度反彈至接近去年上半年水平，但隨后新一輪疫情來襲，居民購房和房東掛牌的熱情再次回落。直到最近一個月，部分區域的熱門小區成交量才再次回到10套/月以上。

　　另據中指研究院數據，今年1～7月，北京市商品住宅（不含保障房）成交408.91萬㎡，同比下降32.8%。而因為新房尤其豪宅與二手房出現價格倒掛，部分地區銷售分化明顯，“豪宅熱”與剛需/改善型需求未得到滿足同時存在。銷冠100數據顯示，截至7月31日，北京新房的庫存為831.94萬平方米，大約是7.9萬套，消化庫存要18.8個月。

　　目前一線城市中，在北京之前，已經有深圳計劃推出“一人購房全家幫”公積金貸款支持政策，上海和廣州的二手房指導價也出現不同程度松動。北京住建委表示，下一步將在總結試點經驗基礎上，進一步擴大全齡友好項目建設，同時研究對多孩家庭、職住平衡購房等合理住房需求的支持措施。

　　中信期貨研報分析，北京這次調整的“試水”反映的是針對一線城市的政策底線開始有突破的跡象，而從局部放松對銷量的影響以及對整個市場復蘇的效果來看，未來政策仍有進一步突破的空間。中指研究院也認為，這對其他城市的樓市調控也將起到風向標作用，未來各地因城施策的力度有望繼續加大。