作 者丨唐婧
統 籌丨馬春園
樓市下行之際，一線城市的限購限貸政策也出現了松動的新信號。
21世紀經濟報道記者從北京的一名房產中介處了解到，最近有多人來詢問如何辦理接力貸，是否可以據此重新獲得首套購房資質。所謂“接力貸”，是指以父母購房資格買房，父母作為主借款人和子女作為共同借款人，一起承擔還貸責任。
與之同時，記者走訪北京多家銀行，除個別銀行外，多家銀行承認可以辦理“接力貸”。
據了解，北京的首套購房資質十分珍貴，購買首套房的首付比例、貸款利率、交易稅費都顯著低于二套。“不夸張地說，北京的首套資質至少價值50萬。”另一位中介對記者表示。
根據北京現行的“認房又認貸”政策，居民家庭名下在北京市已擁有1套房，以及在北京市無房但有貸款記錄的，按二套房貸政策執行，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。
首套購房者的首付比例則顯著較低。根據北京最新的購房政策，居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執行現行首套房政策，即首付款比例不低于35%，購買非普通自住房的首付款比例不低于40%。
重新獲得首套資質，則意味著購買北京樓盤的門檻可能會下降幾十萬甚至上百萬。
限購限貸政策打開缺口
作為樓市調控政策風向標的北京，近期出臺了針對60歲及以上老人貸款買房的定向調整政策，引發市場廣泛關注。不過由于首付比例、貸款優惠利率和子女共同還貸的“優惠政策”僅限于三個試點項目，該政策引發的市場水花有限。
8月4日，北京住建委發布消息，對中心城區老年家庭(60周歲及以上)購買昌平區平西府、順義區福環、順義區薛大人莊三宗試點項目，并把戶口遷至試點項目所在地的，給予一定的支持政策。
北京住建委提出了三項措施：老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點項目普通住房執行首付比例35%、非普通住房執行首付比例40%，以及相應的貸款優惠利率；購買試點項目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執行；其子女可作為共同借款人申請貸款。
針對該新政，不少網友和行業人士點評為“接力貸再現”。
另據媒體調查發現，北京市部分銀行在其他非試點項目也可以做接力貸業務，即父母可以作為主借款人，子女作為共同借款人，只要父母具備北京購房資格，父母和子女的收入總計不低于所還月供的2倍即可。
一名房產中介對記者表示，只要父母年齡小于70歲，具有北京購房資質，名下沒有北京住房且全國范圍內沒有貸款記錄的，就可以和子女一起向銀行申請接力貸并享受首套優惠。但是，子女和父母的每月流水必須要能夠覆蓋兩倍的月供。接力貸并不限于之前住建委提到的三個項目，只要和中介公司有合作的銀行都可以做。
記者在北京以客戶身份向中國銀行(601988)、中國農業銀行、中國工商銀行、中國建設銀行、交通銀行及中國郵政儲蓄銀行的客戶經理進行咨詢，除中國銀行外，其他五家國有大行均明確回復可以做接力貸。從各行的回復來看，借款人最大年齡一般是70周歲，但年齡并非硬性指標，最主要還是看父母和子女的整體資質。
建行一名專門負責房貸業務的客戶經理對記者表示，建行的接力貸一般能批到16-25年，25年是最長的年限。實際情況中能批下來的貸款年限與房齡、父母年齡和子女的資質都有關系，是一個靈活的、整體的評估過程。此外，父母和子女的整體收入至少要覆蓋兩個家庭所有月供的兩倍，這是一個硬性指標，如果達不到就一票否決。
記者多方了解到，具備北京購房資質和整體收入大于月供兩倍以上是五家國有大行的共同要求。其中，子女名下有房產不會影響父母的首套購房資質，甚至在特殊情況下還是一個貸款加分項。但是，子女名下的房產如果有貸款，該筆貸款的月供也會被計入總負債。兩個家庭一共的月流水必須要能夠覆蓋兩個家庭所有房產貸款月供的兩倍。
另外，農行、工行、交行和郵儲銀行的客戶經理都告訴記者，父母至少一方要有退休金才能申請接力貸。
記者采訪發現，中國銀行對待有關接力貸的咨詢尤為謹慎。一位中國銀行支行客戶經理對記者表示，“接力貸的說法并不準確，更準確的說法應該是共同借款人。在主借款人資質不夠的情況，年輕的、有固定收入還款來源的子女可以作為共同借款人。但是房產的所有權還是在父母，房本上寫的也是父母的名字。”
另一位中國銀行專門負責房貸業務的客戶經理告訴記者，“中國銀行沒有接力貸。父母購房需要父母有正常的收入證明，子女最多只能提供擔保。”
股份行的貸款政策則略有不同。招商銀行(600036)客戶經理對記者表示， 招商銀行辦理“接力貸”要求父母年齡在70歲以下， 貸款年限一般是15年。如果子女資質比較好，比如工作單位在國企央企事業單位，貸款最長可以貸到20年。子女和父母一共的月流水也要覆蓋兩個家庭月供的2倍。
民生銀行(600016)客戶經理對記者表示，該行的申請條件比較寬松，父母的年齡在75歲以下就可以做接力貸業務。民生銀行“接力貸”貸款年限最長也是20年。老人最好要有退休金流水，總體的收入證明也要覆蓋月供的兩倍。
北京周泰律師事務所高級律師王若琳向記者指出，接力貸不算是新生事物，之前部分地區銀行就曾出現過，但因涉及違反限購、限貸等政策一度被叫停。接力貸的一些優惠政策，比如在首付比例上的優惠，實際上是鼓勵子女通過父母的名額來買房，變相突破了我國的限購限貸政策。目前北京接力貸試點項目的出現，會對樓市需求產生一定促進作用，降低家庭的購房資金壓力，也體現了對房產限購、限貸政策的松動。對于銀行而言，則會加大審核發放貸款的工作量。對購房者而言，如子女本身就持有一套房產，參與接力貸意味著需要同時支付兩份房貸，如出現資金鏈緊張，則可能會導致斷供。
在上海市房產經濟學會副會長、上海師范大學房地產與城市發展研究中心主任崔光燦看來，購房作為家庭行為，父母子女共同借款購房有助于激活市場需求，使家庭較早解決住房困難或改善住房條件，這一措施總體是有益于市場健康發展的。這種做法在一些城市的公積金貸款中也早有實施，即父母或子女買房，可以用對方的公積金還貸，對減輕購房人還款壓力還是有一定幫助的。
銀行淡季下的“權宜之舉”
中原地產首席分析師張大偉對記者表示，接力貸一般是子女已經持有房產、購房名額用盡時才會辦理，在過去房價上漲的年份里一度被視為炒房的手段。目前該類需求在市場上并不多，對樓市的影響也較為有限。近期接力貸又重新被提起，實際與銀行貸款投放需求不足、樓市亟需刺激有關。
“銀行額度吃緊的時候是不愿意做接力貸的，因為手續特別麻煩，需要核驗很多人的購房資質和收入證明等相關文件。現在接力貸重啟的一大原因就是銀行額度寬松，沒人貸款了，沒業務也要想辦法找業務做。”張大偉直言。
王若琳認為，對于購房者而言，因為接力貸通常在房貸方面有一定的優惠政策，比如更高的貸款比例，更低的貸款利率等，一方面減輕了家庭購房的資金壓力，另一方面相當于家庭通過接力貸突破了房產限購、限貸政策。對于銀行而言，在近年來房地產市場不景氣的背景下，接力貸的出現也有利于提升銀行的業績，并分散放貸風險。
一位不愿透露姓名的資深地產人士對記者指出，銀行為了短期促進信貸需求，通過接力貸的方式達到月供收入比的監管目標，一定程度上存在過度加杠桿的風險。老人的收入水平通常不穩定，一個家庭借助老人的收入貸款，會激勵家庭過度貸款，為未來還貸風險埋下隱患。銀行為了吸引貸款，可以通過降低利息的方式，不應該在貸款資質上打擦邊球。
王若琳還提到了接力貸的法律風險。對于家庭而言，接力貸需要兩代人的共同參與，且房貸通常都是長達幾十年的長期貸款，子女和父母共同買一套房，如果出現爭執糾紛，整個家庭成員都會牽涉其中。如父母在還貸期間去世，且去世的父母存在多個繼承人，很有可能會造成對房屋權屬的爭奪；再比如父母離婚，或子女與配偶離婚，多半也會涉及對房屋的分割等。另外，關于銀行與家庭成員之間的按揭貸款合同，也可能因違反了我國的房產限購、限貸政策，而使協議的效力存在一定的不確定性，一旦發生爭議，各方的權益不一定能夠按約得到保障。
崔光燦也認為，在當前市場逐步趨于理性的情況下，建議家庭購房仍堅持自住為主，合理規劃未來現金流，不要將該接力貸用于投資購房，以免產生風險。同時，雖然是家庭內部關系，仍建議在購房前明晰債權債務關系，以免造成后期不必要的糾紛。
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本期編輯 劉雪瑩 實習生 黃菁珊
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