8月24日國常會上關于房地產的新提法引起業內外關注。

會議提出，允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。對于這一提法，有觀點認為是前期政策基調的延續，也有分析認為，因城施策將從大方向聚焦于信貸工具的實施，未來各地信貸寬松政策將進一步加碼，其中降低首付比例和放松限購、限貸或是主要方向。

另外對于政策落地的范圍和力度，業內預期也還存在分歧。東吳證券(601555)分析師陶川認為，考慮到一線城市是“房住不炒”的標桿，未來政策鋪開或集中在二線及以下城市；國金證券(600109)地產分析師杜昊旻則認為，這一輪寬松政策可能需要“隔山打牛”，由一線或新一線高能級城市帶領市場復蘇。

“一城一策”運用信貸政策

8月24日的國務院常務會議，部署了穩經濟一攬子政策的多項接續政策措施，其中提到，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

事實上，自去年下半年調控收緊并進行政策糾偏后，監管關于“支持剛性和改善性住房需求”的說法和政策不斷，各地也普遍在“房住不炒”的基礎上因城施策，尤其在7月全國爛尾樓業主斷供風波之后，各地政府的動作也開始加速。

7月28日的政治局會議曾首次提及“保交樓、穩民生”，并強調了壓實地方政府責任，鼓勵因城施策用足用好政策工具箱。

華泰證券宏觀分析師劉雯琪認為，國常會對地產的描述基本延續了此前的政策基調，而且在地產周期下行的背景下，國常會并沒有提及近期地產的相關風險事件，淡化了地產周期的影響。

據劉雯琪此前測算，地產周期加速下行將從實體和金融兩個傳導鏈條加大經濟下行壓力，其中從地產投資、相關服務及相關產業鏈、消費三個維度看，可能拖累2022年全年名義GDP增長約3~4個百分點；從居民房貸、地產信托以及境內地產債角度測算，可能直接拖累社融同比0.7~1.2個百分點，而對信用擴張的潛在間接拖累可能更大。

事實上，近期的政策導向已經表明，保交樓、緩解房企流動性危機和刺激居民需求的舉措正在“多管齊下”。比如在緩解房企流動性緊張方面，繼5月多家示范房企發行帶有信用保護工具的境內債券之后，8月25日龍湖旗下公司發行了年內首期中票，并由中債信增提供全額直接擔保，后續其他示范房企的動作值得關注。

而在刺激居民購房需求方面，年內5年期以上LPR報價已經累計下調35個基點至4.3%，加上央行將新增首套房利率下限下調20個基點，購房者已經累計減負55個基點。各地因城施策的廣度和深度也還在不斷提升。

早在728政治局會議之后，已經有多地陸續推出新的樓市寬松政策，其中與信貸有關的就有至少10個城市。另據克而瑞地產研究統計，截至8月17日，年內已有83城相繼放松限貸，其中蘭州、貴陽、南通等57城首套房首付比例下調至20%，41城下調二套房首付比例，還有鄭州等44城實行認房不認貸。

中指研究院最新研報指出，國常會此次提法進一步明確了中央支持房地產市場穩定發展的信號，短期來看，各地優化信貸政策的力度有望加大，通過降首付、降利率，來降低購房成本，尤其是核心二線城市，預計將對認房認貸政策進行優化，促進合理住房需求釋放。

陶川也認為，更大范圍的降低首付、放松限購限貸等政策將會加快落地�！笆赘侗壤�和限購限貸是地方調節地產最有效的信貸相關工具。”陶川在研報中分析，政策的鋪開可能還是主要集中在二線及以下城市。

一線城市還會“動”嗎？

那么，一線城市是否有可能借此政策松綁樓市？

陶川認為，一線城市作為“房住不炒”的標桿和全國房價的風向標，相關政策的放松會比較謹慎。但杜昊旻認為，當前已經到了需要“隔山打�！钡臅r候。

“當前多數低能級城市限購限售政策已基本取消，部分二線城市也有累計較大力度的寬松政策落地，但受城市基本面的限制，當地市場銷售靠自身調控難有好轉，而房地產市場具有明顯的傳導輪動性。”杜昊旻在研報中舉例稱，2014-2016年的復蘇也是由上海、深圳等高能級城市帶動，預計本輪的市場復蘇也需要從一線和新一線城市率先啟動。

從當前因城施策的特點來看，的確仍以二線及以下城市為主，但主要角色已經從一季度的三四線城市轉變為熱門二三線城市，比如南京、蘇州、無錫，在8月上旬集中下調了二套房首付比例，并取消了認房又認貸，福州、濟南、石家莊等多地也在這個月調整了相關房貸政策。

一線城市也已經有所松動，但仍在有限范圍內。比如北京在8月初針對3個試點項目對符合條件的老年人取消認房又認貸，變相降低首付比例，并支持“接力貸”形式購房；上海臨港(600848)則在近期出臺了放松限購的政策，即在臨港新片區工作的非戶籍人才繳納個稅或社保滿1年即可購房，成為一線城市中首個明文松綁限購政策的城市。

更早之前，深圳、廣州則分別在公積金住房貸款和二手房指導價等方面出現松綁跡象。

但不論是各地密集出臺的新政還是LPR的下調，從市場銷售來看正向反應依然不明顯。國金證券高頻周度數據顯示，2022年8月（截至23日）35城新房銷售環比-11.2%，同比-26.3%。此前7月，因為斷供風波等因素干擾，樓市銷售數據和按揭信貸需求雙雙大幅回落。

杜昊旻認為，當前各城市的寬松政策大部分為“小步快跑”的形式，雖然頻率較高而單次力度較小，消費者對前期政策能做出積極反應，但多次小力度刺激后政策邊際效應或減弱。在此背景下，未來“一城一策”措施可能需要有“高調辦小事”的大力度政策落地，才能有效提振市場信心。

從政策效果來看，業內普遍認為更加有利于改善型房企的銷售回暖。從不少熱點城市中介人士的反饋來看，市場對“金九銀十”的預期又提高了，但部分“低溫”城市的表現依然還有很大不確定性。

“目前一二線城市銷售已有企穩復蘇跡象，三四線城市成交量依然在低位徘徊，而本輪市場周期中三四線城市缺少棚改等利好刺激，市場恢復力度相對較弱�！倍抨粫F表示。