9月8日國務院專題會議所提“要繼續出臺增消費擴投資等階段性政策舉措”正式落地。

　　9月29日，央行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

　　“這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府‘因城施策’用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。在當地政策范圍內，銀行和客戶可協商確定具體的新發放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。”通知稱。

　　值得注意的是，9月29日公開的央行貨幣政策委員會例會還提出要“降低個人消費信貸成本”、“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”。分析認為，預計后續個人住房貸款利率仍有下行空間。目前5年期以上LPR為4.3%。

　　部分城市房貸利率年底前可突破下限

　　我國房地產市場區域特征明顯，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價機制。

　　以利率下限為例，全國層面首套房貸利率不得低于相應期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應期限LPR加60個基點，這是全國都要遵守的下限政策；人民銀行各省分支機構按照因城施策原則，指導省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限基礎上，確定轄內每個城市的貸款利率加點下限，這是本城市范圍內都要遵守的下限，實踐中，多數城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點要求；銀行結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規則，在各城市利率政策下限基礎上，合理確定每筆貸款的具體加點數值，這是完全市場化的經營決策。

　　9月20日，央行授權全國銀行間同業拆借中心公布顯示，5年期以上LPR為4.3%。在下一次發布LPR之前有效。

　　今年5月，央行、銀保監會曾發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，提出對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

　　此次文件發布后，這意味著個人住房貸款利率可以突破4.1%的下限要求。

　　不過，上述文件還框定了個人住房貸款利率可以突破4.1%的下限要求的城市和時間范圍：對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限；且限定在2022年底前，即今年四季度的3個月時間。

　　“此次下調主要是針對房地產市場疲軟的城市，這也說明今年三季度尤其是7-8月份房地產市場行情較為疲軟，頗受高層關注。尤其是此類城市購房者依然認為房貸利率過高，所以繼續降低利率成為大眾的呼聲。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此類政策出臺，勢必使得銀行的自主權增大，四季度將迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。

　　5年期以上LPR仍有下行空間

　　融360數字科技研究院日前發布的報告顯示，2022年8月（數據監測期為2022年7月20日-2022年8月18日）監測的42個城市，已經有33個城市最低可執行全國房貸利率下限水平，30個城市主流房貸利率為全國下限水平。

　　8月22日LPR調降后，截至8月24日，42個城市中，至少有37個城市已經有銀行將房貸利率跟降15BP，普遍開始執行最新房貸利率下限（首套4.1%，二套4.9%）。

　　值得注意的是，央行貨幣政策委員會2022年第三季度（總第98次）例會提出，要推動降低企業綜合融資成本和個人消費信貸成本。

　　“推動降低個人消費信貸成本，這一表述在8月18日國務院常務會議已有提及，但在央行貨幣例會通稿中是首次。”廣發證券(000776)銀行分析師王先爽表示，我國個人消費貸款中7成是住房貸款（截至6月末，住戶消費性貸款55.5萬億，其中個人住房貸款余額38.9萬億元），其他消費貸款可能也與住房相關（比如裝修貸），所以推動降低個人消費信貸成本也屬于穩地產政策，考慮到當前地產銷售供需關系和政策意圖，預計后續個人住房貸款利率仍有下行空間。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青表示，本次例會通稿在房地產方面的著墨明顯多于二季度，除了重申“維護住房消費者合法權益，促進房地產市場健康發展”外，新增“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，推動‘保交樓’專項借款加快落地使用并視需要適當加大力度，引導商業銀行提供配套融資支持”等內容。

　　“接下來以‘保交樓’為重點，房地產供給端支持政策會明顯發力，房地產開發貸同比下行勢頭會有所緩和，這會有助于改善市場預期；與此同時，四季度5年期以上LPR報價還可能出現一定幅度下調，進而帶動樓市最快在年底前后出現趨勢性回暖勢頭。這將是四季度穩增長、控風險的一個主要著力點。”王青認為。

　　日前召開的穩經濟大盤四季度工作推進會議也提出，因城施策運用政策工具箱中的工具，支持剛性和改善性住房需求，實施好保交樓政策。各地要結合實際加大政策落實和配套力度，確保項目建設工程質量。經濟大省要發揮穩經濟挑大梁作用。