“存量房貸利率會下調(diào)嗎？”近日，有關(guān)話題的討論熱度再度升溫。

日前，針對近期反映較多的房貸提前還款難、預(yù)約時(shí)間長等問題，央行、銀保監(jiān)會與部分商業(yè)銀行召開座談會，要求保障客戶權(quán)益，做好客戶提前還款服務(wù)工作。

近期，面對去年下半年及今年年初的一些“提前還貸潮”現(xiàn)象，金融業(yè)內(nèi)分析人士持有不同的看法。有觀點(diǎn)認(rèn)為，考慮到早年間有過先例，為進(jìn)一步減緩提前還貸繼續(xù)蔓延，應(yīng)適時(shí)考慮降低存量房貸利率，而這一話題再次掀起了一波業(yè)內(nèi)的討論熱度。

有受訪研究人士向券商中國記者表示，下調(diào)存量房貸利率至少在目前而言可能性不是很大。一方面，此舉將對銀行業(yè)貸款利差收益造成巨大沖擊，另一方面，可能會影響銀行資產(chǎn)管理，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度也有可能下降。

降還是不降?“存量房貸利率調(diào)降”話題引熱議

在監(jiān)管部門引導(dǎo)下，新發(fā)個(gè)人貸款利率持續(xù)下行。近期，已有多地首套房貸款利率降至4%以下。在認(rèn)識到新發(fā)房貸利率與存量房貸利率之間的利差后，一些存量房貸按揭客戶選擇向銀行申請?zhí)崆斑�貸，以降低利息負(fù)擔(dān)。

券商中國記者了解到，人民銀行、銀保監(jiān)會2月9日召開部分商業(yè)銀行座談會，要求商業(yè)銀行強(qiáng)化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權(quán)益，改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量，按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作。同時(shí)，針對部分借款人違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸提前還款的情況，監(jiān)管要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)警示。

“提前還貸潮”發(fā)酵之后，對存量房貸利率調(diào)降的呼聲也越來越高。一些觀點(diǎn)認(rèn)為，下調(diào)存量房貸利率有利于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)、緩解提前還貸問題，避免居民部門資產(chǎn)負(fù)債表大幅縮表，此外還有助于提振消費(fèi)信心、擴(kuò)大內(nèi)需等。

海通證券宏觀經(jīng)濟(jì)研究分析師梁中華近日在研報(bào)中指出，我國居民資產(chǎn)端和負(fù)債端的利率出現(xiàn)了明顯倒掛。他認(rèn)為，要讓居民負(fù)債端的成本快速回到市場化的水平，不僅僅是針對增量房貸，存量房貸利率的明顯調(diào)降，也已經(jīng)迫在眉睫，否則居民提前還房貸的趨勢還會延續(xù)。

長江證券銀行業(yè)分析師馬祥云在去年11月發(fā)布的一份研報(bào)中指出，“如果再次推出存量房貸利率的優(yōu)惠政策，則將明顯減輕居民利息支出壓力......將對銀行凈息差造成一定程度影響，但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇比凈息差更重要，且居民還款壓力減輕也有利于維持零售貸款的資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定。”

然而，是否調(diào)降存量房貸利率，也有一些業(yè)內(nèi)研究人士持有不同看法。

近日，上海新金融研究院副院長劉曉春撰文指出，房屋按揭貸款是超長期限的分期還款貸款，有其自身特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)。除了客戶的未來收入風(fēng)險(xiǎn)和健康風(fēng)險(xiǎn)，還面臨著未來市場資金價(jià)格的不確定性。如果對存量房貸利率進(jìn)行一次性調(diào)整，會給商業(yè)銀行今后的經(jīng)營帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。

劉曉春認(rèn)為，不能采取一刀切要求商業(yè)銀行對存量房貸利率打折的方式來應(yīng)對目前暫時(shí)的市場現(xiàn)象。他建議，可以鼓勵商業(yè)銀行在市場競爭中摸索創(chuàng)新計(jì)息方式，優(yōu)化轉(zhuǎn)按揭流程等方式提升服務(wù)能力和創(chuàng)新能力。

中金公司分析師林英奇團(tuán)隊(duì)的研報(bào)認(rèn)為，提前還貸是居民收入和投資回報(bào)預(yù)期較弱的結(jié)果而非原因，下調(diào)存量按揭利率對抑制提前還貸效果可能并不明顯。與此同時(shí)，大幅降低存量貸款利率不僅會損害銀行信譽(yù)，還會影響銀行的營收，進(jìn)一步制約銀行支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力。

下調(diào)存量貸款利率面臨多方面挑戰(zhàn)

事實(shí)上，存量房貸利率下調(diào)也在早年間有過先例。2008年全球金融危機(jī)發(fā)生后，中國宏觀經(jīng)濟(jì)承壓，商品房銷售大幅下滑。央行下調(diào)了商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，在此情景下，國有銀行也紛紛制訂存量房貸調(diào)整細(xì)則，推出優(yōu)惠利率方案。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明等人在研報(bào)中分析認(rèn)為，當(dāng)前與此前情況存在明顯不同，存量個(gè)人住房按揭貸款的體量及比重顯著上升，當(dāng)前存量房貸調(diào)整對于銀行的整體影響較 2008年會更重大；同時(shí)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)修復(fù)的緊迫性不及當(dāng)年，在各類政策合作協(xié)同的背景下，市場發(fā)展前景整體較為明朗。

“存量貸款利率下調(diào)，至少目前來看可能性不算很大。” 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受券商中國記者采訪時(shí)表示，去年理財(cái)凈值化后的“破凈潮”等因素影響下，我國居民存款同比多增近8萬億元，對于銀行而言，提升了資金成本，若提前還貸或調(diào)降存量房貸利率，會對銀行利差收益造成巨大沖擊。

另一方面，李宇嘉表示，銀行在資產(chǎn)、負(fù)債方面有流動性管理，相關(guān)資產(chǎn)需得到妥善處置。若資金無法很好利用，也會造成流動性平衡的不合理。再加上今年國家、地方財(cái)政緊張，對于這些創(chuàng)造大量利潤和稅收的國企“大戶”，或有較高的利潤上繳要求，利差收益縮減將難以滿足這些要求。

中信證券研報(bào)認(rèn)為，當(dāng)前下調(diào)存量房貸利率面臨挑戰(zhàn)：一方面會進(jìn)一步壓低銀行利潤空間，有礙其經(jīng)營的穩(wěn)健性和可持續(xù)性，長遠(yuǎn)來看可能會影響銀行業(yè)高質(zhì)量服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力；另一方面，方案設(shè)計(jì)復(fù)雜，落地難度大。基于購房時(shí)間、購房地點(diǎn)的不同，存量房貸利率差異較大，需要制定差異化的下調(diào)政策，但在實(shí)踐中容易帶來套利空間，引發(fā)新的不公。

“目前經(jīng)濟(jì)增長仍在有序恢復(fù)，考慮到銀行息差壓力等因素，暫時(shí)不急于下調(diào)存量房貸利率。”明明等人在研報(bào)中也表示，隨著后續(xù)居民端收入預(yù)期改善、風(fēng)險(xiǎn)偏好提高，提前還貸潮料將逐步結(jié)束，下調(diào)存量貸款利率的緊迫性尚且可控。

中金公司林英奇團(tuán)隊(duì)研報(bào)則建議稱，如果出于金融讓利的考慮降低存量按揭利率，為減少對銀行的直接影響，可考慮通過下調(diào)存款利率、央行結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具等方式進(jìn)行對沖。

校對：王蔚