繼存量首套房貸利率“降息”后，“二套轉首套”利率批量調整也拉開帷幕。10月25日，北京商報記者獲悉，多位符合“二套轉首套”條件的存量房貸借款人，在經過前期申請后，已從各家銀行手機銀行App上查詢到調整后的房貸利率信息，部分利率降至4.2%，個別2022年5月14日后發放貸款的借款人存量房貸利率已降至4%。在分析人士看來，“二套轉首套”存量房貸利率調整，主要針對購買時不滿足首套標準但按照新政策符合首套認定的購房人，將這部分存量房貸納入利率調整范圍，有助于擴大政策受益覆蓋面，有效減輕“提前還貸”的現象。

“二套轉首套”利率迎調整

“‘二套轉首套’成功了，剛開始以為能降到4.3%就不錯了，沒想到直接降到4%，一個月少還好幾百”，來自陜西的存量房貸借款人孫雨墨（化名）有些喜出望外，她是在2022年5月14日后辦理的房貸，存量房貸利率調整政策出臺后，經“二套轉首套”復核申請，孫雨墨調整后的房貸利率按照“LPR-20BP”執行，10月25日，利率已由原來的4.9%降至4%。

據了解，此次存量房貸“二套轉首套”利率調整的范圍包括貸款發放或合同簽訂時不符合首套住房標準，但當前實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量房貸，以及固定利率或采用基準利率定價的貸款，借款人已向銀行申請轉為采用LPR定價的浮動利率貸款的存量房貸。

來自北京的劉旭輝（化名）在申請將固定利率轉為LPR定價浮動利率貸款后，利率也迎來下調。劉旭輝早于孫雨墨查到存量房貸利率調整的信息，不過，調整后的利率仍是10月25日開始執行。

劉旭輝介紹，他的房貸于2019年6月放款，彼時北京執行“認房認貸”，由于換房時有貸款記錄，申請房貸時按照二套房利率執行，同時此前他未將固定利率改換成浮動利率。在今年9月，他提交了房貸利率調整申請，將固定利率更換成浮動利率，并于10月23日查詢到了利率調整的結果，利率由5.88%降至4.2%，于10月25日生效。

像孫雨墨、劉旭輝一樣，10月25日，多位符合“二套轉首套”條件的存量房貸借款人，在經前期申請后，已從各家銀行手機銀行App上查詢到調整后的房貸利率信息，根據貸款發放時間，以及所在城市首套房貸利率政策下限，部分借款人房貸利率降至4.3%或4.2%。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄認為，“二套轉首套”存量房貸利率調整主要利好的是在購買房屋被認定為二套，而“認房不認貸”政策落地后重新被認定為首套的購房人，政策調整后可以享受首套房的較低利率水平，節約房貸成本，而這類人群主要是改善型住房客群或者在外地有貸款本地再次購買房產的客群。

存量房貸利率調整穩步推進

存量房貸利率調整源于8月31日中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布的《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），引導商業性個人住房貸款借貸雙方有序調整優化資產負債，降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率，此后多家銀行集體發布公告表明降低存量首套住房貸款利率的決心，并相繼發布具體調整實施細則。

在實施細則中，銀行明確9月25日對符合調整條件的存量首套住房貸款利率進行統一批量調整，“二套轉首套”、執行固定利率或基準利率的存量房貸可于當日起發起利率調整申請，審核通過后，于10月25日進行統一批量調整。

從存量首套房貸利率調整情況來看，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾此前介紹，降低存量首套房貸利率工作已基本接近尾聲，9月25日到10月1日，降低存量首套房貸利率政策實施首周，符合條件的存量首套房貸有98.5%完成利率下調，合計4973萬筆、21.7萬億元。調整后的加權平均利率為4.27%，平均降幅0.73個百分點。目前，絕大多數借款人已第一時間享受到了實惠。

10月20日，國家金融監督管理總局2023年三季度銀行業保險業數據信息新聞發布會上，相關負責人也透露，穩妥降低存量首套房貸利率，目前絕大部分貸款已調整到位，有效緩解居民房貸支出壓力。

相較于存量首套房貸利率的自動調整，“二套轉首套”、執行固定利率或基準利率的存量房貸需要由借款人主動向銀行申請。申請時借款人一般需要提交相關證明材料，“二套轉首套”證明材料清單通常包括婚姻狀況證明、房產查詢證明等，由于地區不同，各地分行提交的材料也有所不同。

劉旭輝提及，他在申請“二套轉首套”存量房貸利率調整申請時，在手機銀行App上簽署了家庭擁有成套住房申請表和金融專網資信查詢授權書，并上傳了身份證明材料和婚姻證明材料。

星圖金融研究院副院長薛洪言表示，存量首套房貸利率調整已經落地，利率下調明顯，緩解了購房人的付息壓力，也減緩了“提前還貸”現象。“二套轉首套”存量房貸利率調整，主要針對購買時不滿足首套標準但按照新政策符合首套認定的購房人，將這部分存量房貸納入利率調整范圍，有助于擴大政策受益覆蓋面，更好地發揮政策效果。

提前還貸退潮？

降低存量房貸利率在減少借款人利息支出的同時，也能有效減輕“提前還貸”的現象。陳霄表示，存量房貸利率調整對于借款人來說，可以減少買房成本，降低還貸壓力，是一大利好，尤其是對于二套變首套的客群，由二套房的較高利率轉為低水平的首套利率，利率的下調也可以有效地緩解提前還貸現象，畢竟最初大批群體選擇提前還貸的主要原因就是新增和存量房貸利率利差過大導致心理不平衡加劇。

薛洪言認為，存量房貸利率調降，可視作銀行向購房人的一次集中讓利行為。從實際落地情況看，存量房貸利率調降后，購房人普遍有較為明顯的獲得感，付息壓力減輕，“提前還貸”的意愿也有明顯降低。數據顯示，9月新增居民中長期貸款5470億元，同比多增2014億元，考慮到同期地產銷售同比負增長，居民中長期貸款的多增主要受益于提前還貸現象的大幅下降。

對于存量房貸利率調整后借款人后續資金規劃建議，薛洪言表示，存量房貸利率調降后，貸款利率回歸合理水平，購房人需要重新對“提前還貸”的必要性進行評估。“提前還貸”既是一個短期的資金選擇，也涉及到長期資金規劃，因為房貸期限長達20年以上，借款人在選擇提前償還房貸時，既要比對短期的理財收益性價比，也要結合長期性價比進行權衡。此外，還要考慮未來幾年的資金規劃，畢竟，對很多人來說，房貸是唯一一個具備較低成本、較長期限、較大額度等特征的貸款，如果未來幾年內有可能需要用錢，“提前還貸”已不是最佳選擇。

陳霄建議，利率調整后，存量房貸借款人還貸壓力減輕，并且也沒必要著急“提前還貸”，手頭資金相對充裕，借款人可以重新規劃手頭資金，制定理財計劃以獲取更多的收益，比如增加投資比例，將閑置資金投入到理財項目中，還可以新增購置房產等。總之，借款人要做好理財組合，平衡好投資和儲蓄的關系，平衡好高風險高收益和穩健低收益的投資比例，分散投資風險。