又有銀行因擅自劃扣商品房預售資金被通報。11月30日，北京商報記者梳理發現，今年以來，已有浦發銀行(600000)福州分行、泉州銀行福州臺江支行、招商銀行(600036)福州分行、渤海銀行株洲分行等多家銀行分支機構因擅自劃扣商品房預售資金，被記錄違規或遭終止監管銀行資格。
在分析人士看來，部分銀行劃扣商品房預售資金用于歸還貸款，是在避免不良損失和保交樓之間選擇了前者，本質上屬于兩害相權取其輕的做法，只要監管處罰力度弱于銀行內部不良追責懲罰，這類現象就會屢禁不止。考慮到地產調整周期里類似矛盾可能會越來越多，預計后續預售資金監管力度和違規處罰力度仍將大幅提升。
多銀行被記錄違規或終止資格
這家銀行因擅自劃扣商品房預售資金被“點名”。近日，福州市城鄉建設局發布通報稱，該局在商品房預售資金監管檢查中發現，在正榮觀江樾小區項目未完成交付及不動產權首次登記，且已明確告知項目屬于有關保交樓例會重點監管項目的情況下，浦發銀行福州分行仍擅自劃扣預售資金3000萬元用于歸還貸款。
福州市城鄉建設局表示，浦發銀行福州分行已違反相關規定，未切實履行商品房預售資金監管職責。為切實保障購房人合法權益，禁止挪用預售資金，對浦發銀行福州分行上述違規行為進行通報，并依據相關規定記錄違規一次。
浦發銀行福州分行已不是首次被通報，據了解，2022年3月29日該分行也曾因未按要求實施商品房預售資金監管被記錄一次違規。結合此次通報，根據《福州市商品房預售資金監管辦法（試行）》第十四條等相關規定，福州市城鄉建設局對該行監管銀行資格予以終止。
《福州市商品房預售資金監管辦法（試行）》顯示，監管銀行首次被查出違規撥付監管額度內資金的，將被責令改正、追回款項并承擔相應責任；被查處2次違規撥付行為的，將暫停或終止監管銀行資格，不將其列入商品房預售資金監管銀行名單。
11月30日，北京商報記者就商品房預售資金監管相關問題致電并采訪浦發銀行，截至發稿尚未得到回復。
而在浦發銀行福州分行之前，招商銀行福州分行、泉州銀行福州臺江支行也因將商品房預售資金監管賬戶款項擅自劃轉，被福州市城鄉建設局記錄違規一次。根據通報，招商銀行福州分行系將預售資金監管賬戶款項擅自劃轉570萬元用于歸還貸款。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪表示，擅自劃扣商品房預售資金屬于典型的違規行為，違反了商品房預售資金監管的相關規定，違規的監管銀行應當受到相應的行政處罰。今年以來頻頻出現銀行因擅自劃扣商品房預售資金被處罰的事件，也說明了行業違約現象仍較嚴重，市場監管力度在逐步增強。
違規劃扣或導致房屋難交付
銀行違規擅自劃扣商品房預售資金的背后是自身利益和社會利益之間的博弈。星圖金融研究院副院長薛洪言認為，部分銀行劃扣商品房預售資金用于歸還貸款，是在避免不良損失和保交樓之間選擇了前者，本質上屬于兩害相權取其輕的做法，只要監管處罰力度弱于銀行內部不良追責懲罰，這類現象就會屢禁不止。
違規擅自劃扣商品房預售資金所造成的危害也不容小覷。北京商報記者注意到，渤海銀行株洲分行此前因未經株洲市商品房預售資金監管機構同意，擅自劃扣恒大譽苑、北大資源天池項目重點監管資金，導致項目復工復產資金不足，房屋逾期難交付，引發房屋買受人頻繁信訪投訴，被株洲市住房和城鄉建設局約談警示，責令該分行返還擅自劃扣的商品房預售監管資金。不過，因擅自劃扣的商品房預售監管資金一直沒有整改到位，湖南省住房和城鄉建設廳要求所在市州商品房預售資金監管機構暫停與渤海銀行及其所轄基層經營單位的商品房預售資金監管合作。同時，建議相關部門和單位慎重選擇渤海銀行及其所轄基層經營單位作為住房公積金、物業維修基金等資金的存儲銀行。
“商品房預售資金不規范使用可能導致延期交房、樓盤爛尾等，負面影響較大”，某銀行分析人士表示，銀行違規擅自劃扣商品房預售資金背后的動因可能與少數銀行分支行負債壓力大、少數銀行內部管理存在一些漏洞、商品房預售管理存在信息不對稱情況、部分業務員依法合規開展業務意識有待提升等有關。
預售資金監管力度仍將加強
為減少擅自劃扣商品房預售資金等違規行為發生，近年來，預售資金監管的力度明顯增強，2022年1月，《關于規范商品房預售資金監管的意見》下發，明確監管額度內的資金，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，商業銀行不得擅自扣劃；商業銀行違反預售資金三方監管協議，未經所在市、縣住房和城鄉建設部門核實同意，擅自撥付監管額度內資金的，應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任。
各地也相繼出臺細則加強預售資金監管力度，北京、武漢、宿遷、南充、石家莊等地均出臺或優化了預售監管相關政策，包括提高預售門檻、細化預售資金監管專用賬戶留存額度、入賬流程調整為先監管保護后網簽等。
對于商品房預售資金監管的難點及后續監管趨勢，關榮雪表示，商品房預售資金監管采取的是“住建部門+監管銀行”的監管形式，住建部門是監管的主管部門，銀行負責協助監管，但實際上主管部門無法時刻監督監管銀行的行為，因此監管銀行違規劃撥商品房預售資金挪作他用或是清償開發貸款的事情時有發生。預計后續監管力度將會逐漸加大，進一步完善商品房預售資金監管的相關立法，加強對銀行的監督和管理，對于挪用商品房預售資金的行為嚴格處理。
薛洪言也認為，加強商品房預售資金監管治標之策是加大監督、處罰和曝光力度，大幅提高銀行的違規成本，考慮到地產調整周期里類似矛盾可能會越來越多，預計預售資金監管力度和違規處罰力度仍將大幅提升。而從治本之策來看，應推動貸款銀行與預售資金監管銀行分離，從根本上避免銀行陷入自身利益與公眾利益的兩難選擇之中，才能更好地解決預售資金擅自劃扣的問題。
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