自新冠肺炎疫情爆發以來，美國商業房地產市場一直處于動蕩之中。但紐約社區銀行(NYCB.US)提醒人們，一些中小型銀行才剛剛開始感受到高利率以及商業地產動蕩痛苦。有統計數據顯示，到2025年底，美國銀行業將面臨高達5600億美元的商業房地產債務到期，占同期到期房地產債務總額的一半以上。尤其是美國的一些中小型的地區性銀行，它們對商業房地產的敞口非常大，可能會比規模更大的商業銀行受到更大負面沖擊。

在去年美國地區銀行危機期間接盤“簽名銀行”(Signature Bank)的紐約社區銀行削減股息和儲備準備金的決定，導致其股價創紀錄地暴跌近38%，并拖累KBW地區銀行指數(KBW Regional Banking Index)周三創下自去年3月硅谷銀行(Silicon Valley bank)光速倒閉以來最糟糕的一個交易日。

受紐約社區銀行股價暴跌37.67%的拖累，美國地區性銀行股普遍下挫，此前該銀行削減股息并意外出現虧損，這再次引發了人們對美國中小型銀行健康狀況的擔憂。KBW地區銀行指數周三收跌6%，創下自去年3月13日以來的最大單日跌幅。硅谷國家銀行(VLY.US)收跌逾7%，Citizens Financial Services(CZFS.US)和地區金融(RF.US)均跌逾4%。

紐約社區銀行(New York Community Bancorp)最新公布的四季度財報顯示意外虧損2.6億美元，而分析師此前預期凈利潤約2.06億美元;每股虧損則為0.36美元。與此同時，紐約社區銀行宣布削減股息5美分，大不及此前分析師預期測的將股息維持在17美分。

從財報數據來看，造成紐約社區銀行季度虧損的最大原因在于，當季該行的貸款損失撥備達5.52億美元，比分析師預期高出十倍，同時遠超上一季度的6200萬美元，表示信貸前景惡化。需要注意的是，如此巨額撥備背后的原因之一在于接盤去年暴雷的簽名銀行后，該行資產規模邁過千億美元關口，因此按照監管規定需要預留更多資本金和損失撥備。

幾乎同一時間，日本青空銀行(Aozora Bank Ltd.)警告稱，該銀行在美國商業房地產方面的投資可能出現巨額虧損，這加劇了美國商業房地產市場的緊張情緒，導致日本股市的銀行股暴跌。有分析師認為，紐約社區銀行的財報暴雷案例具有一定的特殊性，但高利率環境下美國銀行業壞賬、商業地產行業風險高企則是能看到的事實。

這種擔憂情緒反映出高利率重壓之下美國商業地產價值的持續下滑趨勢，以及難以預測哪些具體貸款可能將被瓦解。造成這種局面的背后原因可能在于新冠疫情導致人們習慣性地轉向遠程辦公，以及美聯儲加息周期開啟后利率迅速上升至22年來最高位，這使得手頭拮據的借款人再融資的成本更高。億萬富翁投資者Barry Sternlicht本周警告稱，美國寫字樓市場可能將面臨超過1萬億美元的損失。

對于一些貸款機構來說，這意味著隨著一些房東難以償還貸款或干脆違約離開商業大樓，違約率的也隨之迅速增加。

“這是市場必須考慮的一個大問題，”紐約Keen-Summit Capital Partners LLC的負責人哈羅德·鮑德溫(Harold Bordwin)表示。該公司專門從事不良房產的重新談判。“銀行的資產負債表沒有考慮到這樣一個事實，即有很多房地產在到期時不會得到全部償還。”

穆迪投資者服務公司(Moody 's Investors Service)表示，在周三的事態發展之后，正在考慮是否將紐約社區銀行(New York Community Bancorp)的信用評級下調至“垃圾級”。

5600億美元債務滾滾而來，美國中小銀行頂得住嗎?

根據Trepp的統計數據，到2025年底，美國銀行業將面臨高達5600億美元的商業房地產債務到期，占同期到期房地產債務總額的一半以上。尤其是中小型的地區性銀行，它們對商業房地產的敞口非常大，可能會比規模更大的商業銀行受到更大的負面沖擊，因為它們缺乏可以使自己免受沖擊的大型信用卡投資組合或投行業務。

商業寫字樓引領美國商業地產價值暴跌——其實大多數房地產類型的價格都大幅下跌

摩根大通(JPMorgan)在去年4月份發布的一份報告顯示，商業房地產貸款占美國小型地區銀行資產的28.7%，而在大型銀行的這一比例僅為6.5%。這一風險敞口引發了監管機構的進一步審查，在去年美國地區銀行業危機之后，美國各大監管機構已經處于高度戒備狀態。

雖然在新冠疫情爆發后的近四年里，房地產市場(尤其是寫字樓)的問題已經非常明顯，但房地產市場在某種程度上一直處于不穩定狀態:由于買賣雙方對建筑物的價值都不確定，因此大型交易數量大幅減少。現在，由于需要解決即將到期的債務問題，以及美聯儲可能降息的前景，預計將引發更多交易，讓人們清楚地知道價值究竟下跌了多少。

這些下降可能是非常明顯的一副畫。洛杉磯第三高的辦公大樓怡安中心(Aon Center)最近以1.478億美元的價格售出，比2014年的上一次購買價低了大約45%。

鮑德溫表示:“美國的社區銀行、地區銀行在按市值計價方面一直行動遲緩，因為它們長期期以來沒有必要這么做，而是一直持有到到期。”“他們在拿這些資產的真實價值做游戲。”

多家庭房屋的貸款規模

房地產貸款問題發生的時間和地點難以預測，這加劇了圍繞小型貸款機構的緊張情緒，只要少數違約就有可能造成嚴重的破壞。紐約社區銀行表示，其沖銷額的增加與一棟合作公寓樓和一處辦公物業有關。

雖然寫字樓是房地產投資者特別關注的一個領域，但該銀行最大規模的房地產敞口來自多家庭房屋住宅，該行坐擁著約370億美元的公寓貸款。這些貸款中有近一半是由租金管制的建筑物所提供支持，這使得它們容易受到2019年通過的紐約州法規的影響，這些法規嚴格限制了房東們提高租金的能力。

去年年底，美國聯邦存款保險公司(Federal Deposit Insurance Corp.)出售了約150億美元的貸款，這些貸款由受租金管制的建筑擔保，獲得大約39%的交易折扣。另一個表明這些公寓樓面臨挑戰的跡象是，根據Trepp基于這些樓盤建成時間的分析，截至去年12月，紐約市擁有證券化貸款的租金穩定型公寓樓中，拖欠貸款的比例約為4.9%，是其他公寓樓拖欠貸款比例的三倍。

一家“保守的銀行”

去年美國地區銀行危機期間收購簽名銀行(Signature Bank)大部分股權的紐約社區銀行(New York Community Bancorp)當地時間周三表示，該行(紐約社區銀行)8.3%的公寓貸款被認為存在問題，這意味著這些貸款的違約風險較高。

來自Maverick Real Estate Partners的負責人戴維?阿維拉姆(David Aviram)表示:“與簽名銀行相比，紐約商業銀行是一家保守得多的銀行。”“然而，由于與同行相比，租金穩定的多家庭房屋房產擔保的貸款占紐約社區銀行 CRE賬面的比例更大，因此2019年租金法的變化可能會產生更大的影響。”

當前美國銀行業正面臨越來越大的壓力，投資者們紛紛要求它們減少對商業房地產的敞口。由于過去一年的不確定性，美國一些中小型的銀行推遲了大規模貸款銷售，但隨著市場解凍，預計它們現在將推出更多的債務產品。

加拿大帝國商業銀行(Canadian Imperial Bank of Commerce,CIBC)最近開始向陷入困境的美國寫字樓銷售貸款。雖然美國辦公貸款僅占其總資產組合的1%，但CIBC的收益仍然受到該部門信貸損失撥備增加的大幅拖累。

阿維拉姆則表示:“到目前為止，銀行報告的拖欠貸款比例與2024年和2025年將要發生的違約相比，只是滄海一粟。”“銀行仍然面臨這些重大風險，預計明年可能出現的利率下降也難以解決銀行面臨的商業地產問題。”