自新冠肺炎疫情爆發(fā)以來(lái)，美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于動(dòng)蕩之中。但紐約社區(qū)銀行(NYCB.US)提醒人們，一些中小型銀行才剛剛開始感受到高利率以及商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)蕩痛苦。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到2025年底，美國(guó)銀行業(yè)將面臨高達(dá)5600億美元的商業(yè)房地產(chǎn)債務(wù)到期，占同期到期房地產(chǎn)債務(wù)總額的一半以上。尤其是美國(guó)的一些中小型的地區(qū)性銀行，它們對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的敞口非常大，可能會(huì)比規(guī)模更大的商業(yè)銀行受到更大負(fù)面沖擊。

在去年美國(guó)地區(qū)銀行危機(jī)期間接盤“簽名銀行”(Signature Bank)的紐約社區(qū)銀行削減股息和儲(chǔ)備準(zhǔn)備金的決定，導(dǎo)致其股價(jià)創(chuàng)紀(jì)錄地暴跌近38%，并拖累KBW地區(qū)銀行指數(shù)(KBW Regional Banking Index)周三創(chuàng)下自去年3月硅谷銀行(Silicon Valley bank)光速倒閉以來(lái)最糟糕的一個(gè)交易日。

受紐約社區(qū)銀行股價(jià)暴跌37.67%的拖累，美國(guó)地區(qū)性銀行股普遍下挫，此前該銀行削減股息并意外出現(xiàn)虧損，這再次引發(fā)了人們對(duì)美國(guó)中小型銀行健康狀況的擔(dān)憂。KBW地區(qū)銀行指數(shù)周三收跌6%，創(chuàng)下自去年3月13日以來(lái)的最大單日跌幅。硅谷國(guó)家銀行(VLY.US)收跌逾7%，Citizens Financial Services(CZFS.US)和地區(qū)金融(RF.US)均跌逾4%。

紐約社區(qū)銀行(New York Community Bancorp)最新公布的四季度財(cái)報(bào)顯示意外虧損2.6億美元，而分析師此前預(yù)期凈利潤(rùn)約2.06億美元;每股虧損則為0.36美元。與此同時(shí)，紐約社區(qū)銀行宣布削減股息5美分，大不及此前分析師預(yù)期測(cè)的將股息維持在17美分。

從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，造成紐約社區(qū)銀行季度虧損的最大原因在于，當(dāng)季該行的貸款損失撥備達(dá)5.52億美元，比分析師預(yù)期高出十倍，同時(shí)遠(yuǎn)超上一季度的6200萬(wàn)美元，表示信貸前景惡化。需要注意的是，如此巨額撥備背后的原因之一在于接盤去年暴雷的簽名銀行后，該行資產(chǎn)規(guī)模邁過(guò)千億美元關(guān)口，因此按照監(jiān)管規(guī)定需要預(yù)留更多資本金和損失撥備。

幾乎同一時(shí)間，日本青空銀行(Aozora Bank Ltd.)警告稱，該銀行在美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)方面的投資可能出現(xiàn)巨額虧損，這加劇了美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊張情緒，導(dǎo)致日本股市的銀行股暴跌。有分析師認(rèn)為，紐約社區(qū)銀行的財(cái)報(bào)暴雷案例具有一定的特殊性，但高利率環(huán)境下美國(guó)銀行業(yè)壞賬、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)高企則是能看到的事實(shí)。

這種擔(dān)憂情緒反映出高利率重壓之下美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的持續(xù)下滑趨勢(shì)，以及難以預(yù)測(cè)哪些具體貸款可能將被瓦解。造成這種局面的背后原因可能在于新冠疫情導(dǎo)致人們習(xí)慣性地轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)程辦公，以及美聯(lián)儲(chǔ)加息周期開啟后利率迅速上升至22年來(lái)最高位，這使得手頭拮據(jù)的借款人再融資的成本更高。億萬(wàn)富翁投資者Barry Sternlicht本周警告稱，美國(guó)寫字樓市場(chǎng)可能將面臨超過(guò)1萬(wàn)億美元的損失。

對(duì)于一些貸款機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，這意味著隨著一些房東難以償還貸款或干脆違約離開商業(yè)大樓，違約率的也隨之迅速增加。

“這是市場(chǎng)必須考慮的一個(gè)大問(wèn)題，”紐約Keen-Summit Capital Partners LLC的負(fù)責(zé)人哈羅德·鮑德溫(Harold Bordwin)表示。該公司專門從事不良房產(chǎn)的重新談判。“銀行的資產(chǎn)負(fù)債表沒有考慮到這樣一個(gè)事實(shí)，即有很多房地產(chǎn)在到期時(shí)不會(huì)得到全部?jī)斶�。”

穆迪投資者服務(wù)公司(Moody 's Investors Service)表示，在周三的事態(tài)發(fā)展之后，正在考慮是否將紐約社區(qū)銀行(New York Community Bancorp)的信用評(píng)級(jí)下調(diào)至“垃圾級(jí)”。

5600億美元債務(wù)滾滾而來(lái)，美國(guó)中小銀行頂?shù)米��?

根據(jù)Trepp的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，到2025年底，美國(guó)銀行業(yè)將面臨高達(dá)5600億美元的商業(yè)房地產(chǎn)債務(wù)到期，占同期到期房地產(chǎn)債務(wù)總額的一半以上。尤其是中小型的地區(qū)性銀行，它們對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的敞口非常大，可能會(huì)比規(guī)模更大的商業(yè)銀行受到更大的負(fù)面沖擊，因?yàn)樗鼈內(nèi)狈�可以使自己免受沖擊的大型信用卡投資組合或投行業(yè)務(wù)。

商業(yè)寫字樓引領(lǐng)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值暴跌——其實(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)類型的價(jià)格都大幅下跌

摩根大通(JPMorgan)在去年4月份發(fā)布的一份報(bào)告顯示，商業(yè)房地產(chǎn)貸款占美國(guó)小型地區(qū)銀行資產(chǎn)的28.7%，而在大型銀行的這一比例僅為6.5%。這一風(fēng)險(xiǎn)敞口引發(fā)了監(jiān)管機(jī)構(gòu)的進(jìn)一步審查，在去年美國(guó)地區(qū)銀行業(yè)危機(jī)之后，美國(guó)各大監(jiān)管機(jī)構(gòu)已經(jīng)處于高度戒備狀態(tài)。

雖然在新冠疫情爆發(fā)后的近四年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)(尤其是寫字樓)的問(wèn)題已經(jīng)非常明顯，但房地產(chǎn)市場(chǎng)在某種程度上一直處于不穩(wěn)定狀態(tài):由于買賣雙方對(duì)建筑物的價(jià)值都不確定，因此大型交易數(shù)量大幅減少。現(xiàn)在，由于需要解決即將到期的債務(wù)問(wèn)題，以及美聯(lián)儲(chǔ)可能降息的前景，預(yù)計(jì)將引發(fā)更多交易，讓人們清楚地知道價(jià)值究竟下跌了多少。

這些下降可能是非常明顯的一副畫。洛杉磯第三高的辦公大樓怡安中心(Aon Center)最近以1.478億美元的價(jià)格售出，比2014年的上一次購(gòu)買價(jià)低了大約45%。

鮑德溫表示:“美國(guó)的社區(qū)銀行、地區(qū)銀行在按市值計(jì)價(jià)方面一直行動(dòng)遲緩，因?yàn)樗鼈冮L(zhǎng)期期以來(lái)沒有必要這么做，而是一直持有到到期。”“他們?cè)谀眠@些資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值做游戲。”

多家庭房屋的貸款規(guī)模

房地產(chǎn)貸款問(wèn)題發(fā)生的時(shí)間和地點(diǎn)難以預(yù)測(cè)，這加劇了圍繞小型貸款機(jī)構(gòu)的緊張情緒，只要少數(shù)違約就有可能造成嚴(yán)重的破壞。紐約社區(qū)銀行表示，其沖銷額的增加與一棟合作公寓樓和一處辦公物業(yè)有關(guān)。

雖然寫字樓是房地產(chǎn)投資者特別關(guān)注的一個(gè)領(lǐng)域，但該銀行最大規(guī)模的房地產(chǎn)敞口來(lái)自多家庭房屋住宅，該行坐擁著約370億美元的公寓貸款。這些貸款中有近一半是由租金管制的建筑物所提供支持，這使得它們?nèi)菀资艿?019年通過(guò)的紐約州法規(guī)的影響，這些法規(guī)嚴(yán)格限制了房東們提高租金的能力。

去年年底，美國(guó)聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司(Federal Deposit Insurance Corp.)出售了約150億美元的貸款，這些貸款由受租金管制的建筑擔(dān)保，獲得大約39%的交易折扣。另一個(gè)表明這些公寓樓面臨挑戰(zhàn)的跡象是，根據(jù)Trepp基于這些樓盤建成時(shí)間的分析，截至去年12月，紐約市擁有證券化貸款的租金穩(wěn)定型公寓樓中，拖欠貸款的比例約為4.9%，是其他公寓樓拖欠貸款比例的三倍。

一家“保守的銀行”

去年美國(guó)地區(qū)銀行危機(jī)期間收購(gòu)簽名銀行(Signature Bank)大部分股權(quán)的紐約社區(qū)銀行(New York Community Bancorp)當(dāng)?shù)貢r(shí)間周三表示，該行(紐約社區(qū)銀行)8.3%的公寓貸款被認(rèn)為存在問(wèn)題，這意味著這些貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)較高。

來(lái)自Maverick Real Estate Partners的負(fù)責(zé)人戴維?阿維拉姆(David Aviram)表示:“與簽名銀行相比，紐約商業(yè)銀行是一家保守得多的銀行。”“然而，由于與同行相比，租金穩(wěn)定的多家庭房屋房產(chǎn)擔(dān)保的貸款占紐約社區(qū)銀行 CRE賬面的比例更大，因此2019年租金法的變化可能會(huì)產(chǎn)生更大的影響。”

當(dāng)前美國(guó)銀行業(yè)正面臨越來(lái)越大的壓力，投資者們紛紛要求它們減少對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的敞口。由于過(guò)去一年的不確定性，美國(guó)一些中小型的銀行推遲了大規(guī)模貸款銷售，但隨著市場(chǎng)解凍，預(yù)計(jì)它們現(xiàn)在將推出更多的債務(wù)產(chǎn)品。

加拿大帝國(guó)商業(yè)銀行(Canadian Imperial Bank of Commerce,CIBC)最近開始向陷入困境的美國(guó)寫字樓銷售貸款。雖然美國(guó)辦公貸款僅占其總資產(chǎn)組合的1%，但CIBC的收益仍然受到該部門信貸損失撥備增加的大幅拖累。

阿維拉姆則表示:“到目前為止，銀行報(bào)告的拖欠貸款比例與2024年和2025年將要發(fā)生的違約相比，只是滄海一粟。”“銀行仍然面臨這些重大風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)明年可能出現(xiàn)的利率下降也難以解決銀行面臨的商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題。”