5月17日午間，關(guān)于房貸，央行政策“三連發(fā)”，房地產(chǎn)金融政策放松力度之大超出市場(chǎng)預(yù)期。
受此利好影響，當(dāng)天午后開盤之后，地產(chǎn)板塊大漲，房地產(chǎn)ETF市場(chǎng)熱度較高，多個(gè)地產(chǎn)股跟漲。截至證券時(shí)報(bào)·券商中國記者發(fā)稿前，多只房地產(chǎn)ETF日內(nèi)漲幅接近5%左右。
此次發(fā)布的三項(xiàng)房貸新政分別涉及降低房貸首付比例、降低公積金貸款利率，以及取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。詳見券商中國報(bào)道：《剛剛，何立峰發(fā)聲！央行重磅宣布，調(diào)整房貸政策，下調(diào)公積金貸款利率！》
證券時(shí)報(bào)·券商中國記者從中介機(jī)構(gòu)了解到，在不少地方政府陸續(xù)放松或取消限購措施后，樓市熱度有所回升。部分潛在購房者也在等待出臺(tái)更大力度的房地產(chǎn)支持政策，存在“再等等”心態(tài)。央行一攬子政策出臺(tái)后，將在一定程度上滿足購房者的政策預(yù)期，有望形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的“政策底”。
受訪專家指出，央行一攬子政策有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)和成本、增強(qiáng)購房能力和意愿，從需求端出發(fā)給樓市企穩(wěn)復(fù)蘇創(chuàng)造更為合宜的貨幣信貸環(huán)境。這也有助于提升居民的消費(fèi)能力和意愿，支持恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)，有效保障和改善民生，積極擴(kuò)大國內(nèi)需求，發(fā)揮消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的基礎(chǔ)性作用。
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看點(diǎn)一：房貸首付比例下限降至歷史低位
在央行連續(xù)發(fā)布的三項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策中，房貸首付比例調(diào)降幅度較大，超出市場(chǎng)預(yù)期。
公告稱，為適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。
這是時(shí)隔八個(gè)多月，央行再度下調(diào)房貸首付比例下限。2023年8月底，央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》明確，對(duì)于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。
也就是說，今日發(fā)布的新政是在去年8月的基礎(chǔ)上，再對(duì)首套房和二套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例下限下降5個(gè)百分點(diǎn)。這也是商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例的歷史低點(diǎn)。
此外，根據(jù)最新公告，在此基礎(chǔ)上，央行各省級(jí)分行、金融監(jiān)管總局各派出機(jī)構(gòu)根據(jù)城市政府調(diào)控要求，按照因城施策原則，自主確定轄區(qū)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例下限。
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看點(diǎn)二：公積金貸款“降息”0.25個(gè)百分點(diǎn)，存量明年起享受
央行決定，自2024年5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。
公積金貸款利率的下調(diào)，是順應(yīng)此前按揭貸款利率下行后的相應(yīng)調(diào)整。根據(jù)央行2024年第一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，截至3月末，新發(fā)放的個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率3.69%，同比下降0.45個(gè)百分點(diǎn)。
證券時(shí)報(bào)·券商中國記者了解到，此次公積金貸款利率不僅惠及增量，存量利率也會(huì)享受到，只不過實(shí)施的時(shí)間點(diǎn)有所不同。對(duì)于新發(fā)放的公積金貸款，5月18日就可以享受到“降息”；對(duì)于存量公積金貸款，將從明年1月1日貸款重定價(jià)日起享受“降息”。
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看點(diǎn)三：取消全國房貸利率下限影響幾何？
在取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限的同時(shí)，根據(jù)最新政策，央行各省級(jí)分行按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限及下限水平（如有）。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)則根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的利率下限（如有），結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。
2022年12月30日，央行、原銀保監(jiān)會(huì)決定在階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的基礎(chǔ)上，建立新發(fā)放首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。對(duì)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
證券時(shí)報(bào)·券商中國記者了解到，截至2024年4月末，全國343個(gè)城市中已有67個(gè)取消了首套房貸利率下限。金融機(jī)構(gòu)反映，這些城市的房貸利率下限取消后，利率會(huì)有一定下行，但市場(chǎng)經(jīng)充分競(jìng)爭(zhēng)后又形成新的較穩(wěn)定的均衡水平，對(duì)當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放房貸有帶動(dòng)作用。
有分析指出，取消全國層面住房貸款利率政策下限，無疑將帶動(dòng)更多城市取消利率下限，個(gè)別保留當(dāng)?shù)叵孪薜臒狳c(diǎn)城市自主定價(jià)空間也會(huì)明顯增大。據(jù)權(quán)威人士估計(jì)，政策落地后，大多數(shù)城市房貸利率可能下降0.3個(gè)至0.4個(gè)百分點(diǎn)；按照100萬貸款、30年期限、等額本息還款方式計(jì)算，總利息支出可減少7萬余元。市場(chǎng)人士進(jìn)一步測(cè)算，改善性需求住房的利息支出會(huì)減少很多。
市場(chǎng)人士判斷，若全國絕大部分城市取消對(duì)房貸利率政策下限，未來房貸利率還會(huì)有明顯下降，有助于繼續(xù)釋放剛性和改善性購房需求，緩解房企回款壓力。
“此次利率調(diào)整依然體現(xiàn)了央行推動(dòng)利率市場(chǎng)化的清晰思路，也表明央行持續(xù)推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化定價(jià)能力的決心。”上述市場(chǎng)人士稱，未來銀行將按照市場(chǎng)化原則與客戶自主協(xié)商確定房貸利率水平，利率市場(chǎng)化層次僅有提升。
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