“存量房貸降到多少你才不提前還貸？”這是最近社交網絡上時常被討論的話題。
新房利率一降再降。據瑞銀方面估算，如今，新房房貸利率僅3.3%，而存量房貸利率平均達逾4.1%。80個基點的差距下，存量房貸高位站崗者“繃不住了”。
與此同時，大行房貸規模縮水、個人住房貸款不良率抬頭。近期，市場關于存量房貸降息的討論再起，有消息稱，存量按揭客戶有望與銀行重新協商房貸利率。
9月5日，關于招商銀行APP北京地區開始測試“存量房貸利率調整”功能的消息，也引起不少關注。對此，招商銀行方面表示，網傳該行APP截圖中的“存量房貸利率調整”是去年上線的功能，針對的是上輪房貸利率調整業務的辦理，并非當前市場討論的本輪房貸利率調整。
還有消息稱，也可以將現有按揭貸款直接轉入其他銀行，并重新簽訂按揭合同。據稱，該方案可能對首套和二套都適用，首次下調可能發生在未來幾周內。
瑞銀大中華金融行業研究主管顏湄之預計，央行或在數月后下調存量房貸利率。
但存量房貸降息，壓力與動力并存，首當其沖的就是拖累銀行息差。招商銀行行長王良日前明確表示，該政策還沒有得到確認，如果落地將對銀行業的存量按揭利率帶來一定負面的影響。
百萬房貸有望少還12萬
事實上，存量房貸降低并不是新鮮事。在去年9月，存量房貸利率已經進行過一次統一調整。
當時的政策主要面向存量首套房，要求存量房貸下調后的LPR加點不能低于發放時的城市下限。央行指出，政策實施首周有98.5%符合條件的存量首套房貸利率完成下調，合計4973萬筆、21.7萬億元人民幣、平均降幅73BP，即居民每年減少償付1584億元。
按照央行發布的《2023年第四季度中國貨幣政策執行報告》，截至2023年底，已有超過23萬億元存量房貸的利率完成下調，調整后加權平均利率是4.27%。
如果具體到借款人，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，存量按揭利率下調70bp，估算可降低借款人月供約400元，節約月供和總還款額約5%。
持續走低的貸款市場報價利率。（圖源：央行官網）
若新一輪存量房貸降息落地，可能會降多少？
開源證券首席宏觀分析師何寧在接受時代財經采訪時認為，若調降存量房貸利率，潛在空間或2倍于2023年9月。具體的操作可能涉及兩方面，一是面向存量非首套房、類似于2023年9月的補降，存量非首套房貸規模約15.8萬億元，按50-75BP計算，則居民每年減少償付788億元-1182億元。
第二種可能性，即跟進“517新政”。今年5月17日取消房貸利率下限后，二季度加權平均房貸利率迅速下降24BP，而存量房貸并未享有，該部分若按30-40BP計算，則居民每年減少償付1134億元-1515億元。
如果假設全部按揭貸款利率通過轉按揭和自主調整的形式下調至新發放利率水平，中金研報估算，存量按揭利率平均下調約60bp，估算減少借款人利息支出每年約2400億元。
按照100萬元按揭貸款、30年期等額本息還款計算，存量按揭利率下調60bp估算可降低借款人月供約340元，總還款額大約能省下12萬元。
圖源：圖蟲創意
房貸降息博弈
上海首席經濟學家金融發展中心副主任劉煜輝近期表示，中國應該大幅度地降低存量房貸（38萬億元）的利息水平， 甚至完全可以與10年期和30年期的長期國債利率綁定。因為中國沒有完備的個人破產制度，與國際上通行做法比較，中國的銀行承擔的風險實際上是要小很多的。
然而，備受期待的存款房貸降息想要落地，還存在不少壓力。
國盛金融研究團隊預測，若存量房貸利率下調，預計實際降幅將小于45bps，對銀行息差產生約6bps的負向影響，對凈利潤增速影響約-5.3%。
凈息差，一般用以衡量銀行生息資產的獲利能力，也就是賺錢的能力，是銀行核心的效益性指標之一，而凈息差降低，則意味著銀行從傳統存貸業務中獲取的利潤在持續減少。
近期，銀行凈息差逐漸止跌，但仍處歷史最低水平。截至2024年6月末，42家A股上市銀行的平均凈息差為1.64%，較上年末下降了0.14個百分點，共30家A股上市銀行凈息差低于1.8%的“警戒線”。
不過，中金研報認為，雖然存量按揭利率的可能調整對銀行息差形成影響，但假設負債成本同步調整，預計對于息差的總體影響是中性的。
“實際上，即使不調整存量按揭利率，居民可能仍在通過提前還貸、或者是通過經營消費貸置換等方式對銀行息差形成壓力。”研報稱，息差能否企穩，根本上取決于居民是否通過償債壓力降低實現信貸需求的改善。
提前還貸的現象“風靡”近一年，按揭早償率仍位于14%左右的高位，還可能存在使用消費和經營貸置換按揭的空間。在提前還貸壓力較大的情況下，調整存量房貸利率在一定程度上對銀行和借款人來說是“雙贏”，也能釋放更多消費活力。
圖源：圖蟲創意
但若考慮“轉按揭”，銀行要面臨的壓力或許更大。
轉按揭，簡單來說，是將目前房貸換成其他銀行利率更低的房貸。顏湄之估計，若允許按揭貸款人自行轉換銀行，就會刺激競爭，可能會把銀行的按揭利率拉得更低，或跌至2.1%-2.3%，對銀行利潤影響嚴重。她預計，目前不會完全開放轉換按揭，但若最終要市場化的話，相信會朝著此方向發展。
招商銀行行長王良日前在業績發布會上表示，招行還沒有接到宏觀按揭管理部門，人民銀行或者國家金融監督管理總局的意見，也沒有征求過銀行意見。“這方面政策推出的話，對銀行業的存量按揭利率帶來一定負面的影響。宏觀管理部門會做好充分論證和研究，推出這樣的政策。”王良表示。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，盡可能一次性降到中長期定期存款利率的水平，讓居民形成按揭仍舊是低利率、普惠利率的觀感和印象，進而減少提前還貸，鼓勵按揭買房。
“盡管此舉可能降低銀行利率，但可以減緩提前還貸和不愿意貸款的形勢。把貸款增量做起來，即便利率低了，總利潤也是不變的，而且資金成本也下降了。對商品房銷售的影響，趨勢上無法扭轉，但斜率上可以緩解下滑。”李宇嘉對時代財經說。
對于借款人來說，比起期待存量房貸利率的調整，目前更現實的方式或許是“商轉公”。
近期，已有山東青島、江西贛州、安徽宣城等近30個城市的住房公積金中心發布“商轉公”政策，借款者可根據相關規定，將部分或全部商貸轉換成公積金貸款。
以商貸利率3.95%為例，公積金貸款首套利率為2.85%，選擇等額本息貸款60萬元、期限30年，“商轉公”后，公積金貸款月供比商業貸款減少365.88元，一年節省4390元，30年將節省13.17萬元。
目前，北上廣尚未跟進“商轉公”政策。今年5月，廣州住房公積金管理中心曾在回復居民問詢時表示，目前國內開展“商轉公”業務的城市除深圳，基本均為體量較小的城市，北京、上海均未開展此項業務。
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