期待已久，存量房貸利率調降終于落地。
9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦發布會上宣布，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。
根據測算，若存量房貸降低50個基點，那么對于100萬元貸款本金、30年等額本息的還貸方式，其月供可以減少300元。
此外，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。
重大利好下，存量房貸“高位站崗者”略微安心，低迷已久的房地產市場也被打入一針強心劑。不過，政策后續會如何具體落地，能否跨行轉按揭，銀行業如何降低存量按揭利率的負面影響等，也是需要關注的問題。
圖源：圖蟲創意
最高有望減少145個基點
“國慶大禮包”來了。
家住上海的余女士在2023年購入二套房，房貸利率為5.25%。一年來，眼看著新房利率持續下行，她研究過提前還貸、商轉公，但都因各種原因難以操作。關注存量房貸降息許久，此次終于要落地了，余女士想著趕緊聯系銀行。
潘功勝在發布會上表示，人民銀行擬指導銀行對存量房貸利率進行批量調整，將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均下降幅度在0.5個百分點左右。
根據預測，這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概1500億元左右。這有助于促進擴大消費和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。
對于存量房貸跨行轉按揭，潘功勝表示，初期會先在本行內實施轉按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉按揭。
潘功勝還提醒，央行近期會正式發布文件。“因為涉及的借款人很多，銀行也需要有一定的時間進行必要的技術準備，估計銀行很難馬上給你辦這個事情，所以大家不要今天下午就跑到銀行去了。”
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴時代財經，此次政策統籌了存量房貸和增量房貸，覆蓋面非常廣。同時，政策具有刺激消費、防范風險的導向。無論是已購房還是新購房的，都可以降低資金壓力，同時減輕成本。
在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，此次下調與提前還貸潮關系不大，主要原因在于近期內需疲弱。“另一方面，承擔高利率的主要是2017-2021年買房的群體，這部分群體很多都是上一輪城鎮化高峰期進入城市的年輕人、新市民，由于房價下行、就業承壓，償還壓力過高可能產生部分群體斷供的風險。”
實際上，這是全國第二次降低存量房貸利率。在去年9月，存量房貸利率已經進行過一次統一調整。
當時的政策主要面向存量首套房，要求存量房貸下調后的LPR加點不能低于發放時的城市下限。按照央行發布的《2023年第四季度中國貨幣政策執行報告》，截至2023年底，已有超過23萬億元存量房貸的利率完成下調，調整后加權平均利率是4.27%，平均降幅為73個基點，每年減少借款人利息支出約1700億元，惠及5325萬戶、約1.6億人。
雖然去年9月的降息幅度較大，但范圍局限于首套房，且一年來，新增房貸利率快速下行，導致存量和新增的剪刀差再次擴大。據測算，目前新房房貸利率約3.3%，而存量房貸利率平均逾4.1%，相差約80個基點。
“疊加最近幾年LPR下調和去年存量房貸利率，實際上已經較大幅度地降低了月供負擔和壓力。”嚴躍進稱，若考慮到2020年以來五年期以上LPR已經減少了95個基點，然后疊加此次50個基點，那么最近4年存量房貸利率其實可以減少大概145個基點，是歷史非常罕見的降存量房貸的政策。
若按此計算，綜合考慮最近4年的房貸政策，100萬元貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，其月供累計已經減少了870元。換句話說，對于貸款100萬元的家庭來說，每個月銀行卡其實可以少支付870元。
或帶動四季度GDP增長
9月26日上午召開的“金融支持經濟高質量發展”的新聞發布會，可謂重磅政策頻出，遠超市場預期。
在房地產政策方面，除了最受關注的降低存量房貸利率、降低二套房首付比例，央行還宣布，將5月份人民銀行創設的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%，增強對銀行和收購主體的市場化激勵。并將年底前到期的經營性物業貸款和“金融16條”這兩項政策文件延期到2026年底。
“這將顯著加快各地收購存量商品房用作保障房的進度，緩解商品房市場庫存壓力。以上兩項措施意味著房地產支持政策在需求端顯著加碼。也意味著以‘三只箭’為重點，房企融資支持政策將延長一年。”東方金誠首席宏觀分析師王青告訴時代財經，預計下一步各地將著力落實城市房地產融資協調機制，房企信貸融資來源在8月同比轉正后，將保持持續改善勢頭。
王青認為，接下來的重點是進一步下調新發放居民房貸利率，這是扭轉樓市預期的關鍵。本次央行宣布下調政策利率20個基點后，新發放居民房貸利率會跟進下調。
“不過，考慮到當前物價水平較低，GDP平減指數同比為負，計入物價因素的實際居民房貸利率仍然處于高位，下調空間較大。進一步下調房貸利率，對房地產行業實施定向降息，將是未來樓市支持政策的主要發力點。”他說。
圖源：圖蟲創意
在政策利率方面，央行此次也打出“組合拳”。
央行宣布，將于近期下調存款準備金率0.5個百分點，今年年內還將視市場流動性的狀況，擇機進一步下調存款準備金率0.25-0.5個百分點。
存款準備金率，是指銀行需要將其所吸收存款的一部分存放在中央銀行的比例。降低0.5個百分點，將向金融市場提供長期流動性約1萬億元。
此外，新發政策還包括7天期逆回購操作利率下調0.2個百分點，從目前的1.7%調降至1.5%，同時引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行，保持商業銀行凈息差的穩定；創設證券、基金、保險公司互換便利；創設股票回購增持專項再貸款等。
此前，承壓的銀行息差被視作存量房貸降息落地的一大阻礙。此次政策“組合拳”會如何影響銀行凈息差？
“這次利率調整對銀行凈息差的影響總體保持中性。”潘功勝表示，下調存量房貸利率將減少銀行的利息收入，但也會減少客戶的提前還款。央行降準相當于為銀行直接提供低成本的、長期的資金運營，中期借貸便利和公開市場操作是央行向商業銀行提供中短期資金的主要方式，利率的下降也將降低銀行的資金成本。
此外，潘功勝還談到，預期貸款市場報價利率、存款利率將會對稱下行。
他表示，前幾次的存款利率，央行通過利率自律機制，因為存款利率重新定價要比貸款慢，引導存款利率下行形成的重新定價效果將會累計顯現。在政策調整的方案設計中，人民銀行的技術團隊經過多輪認真地量化分析評估，這次利率調整對銀行收益的影響是中性的，銀行的凈息差將保持基本穩定。
“這三項重大政策的調整有利于提振投資者信心。在9月18日美聯儲開啟新一輪降息周期后，近期人民幣匯率出現了較快的升值，為央行實施更加靈活的增量貨幣政策打下了基礎。”中國首席經濟學家論壇理事楊德龍對時代財經說。
楊德龍指出，三項利好政策將極大提振投資者信心，推動我國資本市場走出一輪大幅反彈的走勢，也建議相關部門能夠因勢利導，在美聯儲降息的時間窗口內進一步加大政策的支持力。
FOST首席經濟學家馮建林也認為，從經濟基本面和政策面看，隨著已有政策的落實以及出臺新的穩增長政策，四季度經濟增速有可能略快于三季度。“明年，我國仍然有可能提出相對積極的經濟增長目標并配套一定力度的政策。”
【免責聲明】本文僅代表作者本人觀點，與和訊網無關。和訊網站對文中陳述、觀點判斷保持中立，不對所包含內容的準確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。請讀者僅作參考，并請自行承擔全部責任。郵箱：news_center@staff.hexun.com
最新評論