9月29日晚間，人民銀行出臺最新政策，完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，推動降低存量房貸利率。央行公告稱，允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度，并取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。
此外，市場利率定價(jià)自律機(jī)制將發(fā)布倡議，引導(dǎo)商業(yè)銀行于2024年10月31日前開展一次存量房貸利率批量調(diào)整。
東方金誠首席宏觀分析師王青指出，這次存量房貸利率下調(diào)落地速度快，超出市場預(yù)期。這是對9月26日中央政治局會議部署的一個(gè)迅速落實(shí)，釋放了兩個(gè)信號：一是加力提振居民消費(fèi)，二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
近期新老房貸利差矛盾再次累積擴(kuò)大
9月29日，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人在關(guān)于完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制有關(guān)問題答記者問中指出，隨著利率市場化改革不斷深化、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，現(xiàn)行房貸利率定價(jià)機(jī)制也暴露出一些不足，人民群眾反映較為強(qiáng)烈，迫切需要調(diào)整優(yōu)化。
根據(jù)合同約定，房貸在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)部分在合同期限內(nèi)固定不變。房貸合同期限普遍較長，固定的加點(diǎn)幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發(fā)生轉(zhuǎn)變，容易造成新老房貸利差擴(kuò)大。隨著利率市場化改革不斷深化，需要優(yōu)化制度設(shè)計(jì)，促進(jìn)商業(yè)銀行和借款人以適當(dāng)方式變更合同。該負(fù)責(zé)人表示，“2023年8月，為充分響應(yīng)群眾訴求，本著急用先行的原則，央行會同金融監(jiān)管總局引導(dǎo)商業(yè)銀行，采用協(xié)商變更合同利率等方式批量調(diào)整了存量房貸利率，取得較好效果。”
他指出，由于現(xiàn)行房貸利率定價(jià)機(jī)制下加點(diǎn)幅度不能自主調(diào)整，近期新老房貸利差矛盾再次累積擴(kuò)大。商業(yè)銀行將通過行業(yè)自律協(xié)調(diào)一致，對符合條件的存量房貸再開展一次批量調(diào)整，將利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近。但上述方式治標(biāo)不治本，要從根本上解決新老房貸利差問題，還需要通過深化利率市場化改革，在維護(hù)合同嚴(yán)肅性的同時(shí)，破除制度性障礙，促進(jìn)商業(yè)銀行、借款人雙方基于市場化原則自主協(xié)商、動態(tài)調(diào)整。
記者注意到，國務(wù)院新聞辦公室于2024年9月24日舉行新聞發(fā)布會。發(fā)布會上，央行行長潘功勝現(xiàn)場宣布了三大“政策包”：第一，降低存款準(zhǔn)備金率和政策利率，并帶動市場基準(zhǔn)利率下行；第二，降低存量房貸利率，并統(tǒng)一房貸的最低首付比例；第三，創(chuàng)設(shè)新的貨幣政策工具，支持股票市場穩(wěn)定發(fā)展。
在降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例方面，潘功勝介紹，將引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)；統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當(dāng)前的25%下調(diào)到15%；將5月份人民銀行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%，增強(qiáng)對銀行和收購主體的市場化激勵(lì)；將年底前到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融16條”這兩項(xiàng)政策文件延期到2026年底。
潘功勝指出，下調(diào)存量房貸利率將減少銀行的利息收入，但也會減少客戶的提前還款。銀行下調(diào)存量房貸利率，有利于進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出，預(yù)計(jì)這一項(xiàng)政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元，這有助于促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時(shí)還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護(hù)金融消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
專家：將進(jìn)一步緩解潛在的“提前還貸潮”
根據(jù)央行公告，最新政策調(diào)整的主要內(nèi)容可概括為以下幾點(diǎn)。
一是允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度。借貸雙方可通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點(diǎn)幅度，以更準(zhǔn)確體現(xiàn)市場供求、借款人風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素變化。后續(xù)，市場競爭機(jī)制可促使商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時(shí)調(diào)整加點(diǎn)幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行進(jìn)行批量調(diào)整，能夠漸進(jìn)有序緩釋矛盾，并維護(hù)合同嚴(yán)肅性。
二是取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價(jià)周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時(shí)，也可調(diào)整重定價(jià)周期，使存量房貸利率及時(shí)反映定價(jià)基準(zhǔn)（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導(dǎo)。
此外，市場利率定價(jià)自律機(jī)制將發(fā)布倡議，引導(dǎo)商業(yè)銀行于2024年10月31日前開展一次存量房貸利率批量調(diào)整。各商業(yè)銀行將發(fā)布有關(guān)公告和批量調(diào)整細(xì)則，統(tǒng)一調(diào)降房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度，并盡可能為借款人提供便利。絕大多數(shù)借款人可通過網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無需到商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理，具體請及時(shí)關(guān)注承貸商業(yè)銀行官方平臺發(fā)布的有關(guān)信息。批量調(diào)整完成后，借貸雙方還可按照央行公告，基于市場化原則自主協(xié)商、動態(tài)調(diào)整存量房貸利率。
9月29日晚間，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行等國有五大行已發(fā)布公告，將調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。上述銀行均表示，正在依法有序推進(jìn)降低存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作，擬于2024年10月12日通過各自官方網(wǎng)站、官方微信公眾號、貸款經(jīng)辦行等渠道發(fā)布具體實(shí)施細(xì)則。據(jù)悉，各行均宣布將在2024年10月31日前對存量房貸利率實(shí)施批量調(diào)整。
東方金誠首席宏觀分析師王青指出，這次的房貸利率下調(diào)要在10月31日之前完成，覆蓋首套和二套房貸利率，去年首輪房貸利率下調(diào)，它只覆蓋首套房貸利率，這次的范圍拓展了。從11月1日起，客戶可以和銀行重新協(xié)商存量房貸利率重定價(jià)周期。原來是每年只有一次。這次每個(gè)季度、每半年或者每一年都可以調(diào)整一次。
王青說，此政策的積極意義就在于縮短了存量房貸利率調(diào)整周期。接下來，存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率之間的聯(lián)動性會進(jìn)一步增強(qiáng)，消除了因新、老房貸利差提前償還房貸的必要性，能夠進(jìn)一步緩解潛在的“提前還貸潮”。相當(dāng)于給存量房貸家庭吃下定心丸，這有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場盡快止跌回穩(wěn)，避免影響居民消費(fèi)。
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