“現在只要有單子，我們晚上都會跑過去簽單。”一位上海地區城商行人士向記者感慨地說。
他所說的“簽單”，是指銀行人員迅速跑去房產中介機構，為購房者迅速辦理住房按揭貸款業務。不久前，他晚上10點多跑去一家房產中介，直接簽了兩單。這位上海地區城商行人士告訴記者：“如果我去晚了，房產中介就會把這些按揭貸款業務需求交給其他銀行。”他之所以如此忙碌，主要得益于近期上海地區房地產成交量回暖。
數據顯示，10月上海地區的二手房成交量達到2.05萬套，11月這個數值達到2.705萬套，自2021年3月以來首次突破2.7萬套，創下近44個月以來的單月成交量最高值。這位城商行人士向記者直言：“這也驅動上海地區多家銀行紛紛加大按揭貸款業務搶單力度。”
一位股份制銀行上海分行個金部人士向記者直言，一直以來，住房按揭貸款業務屬于風險相對可控且容易沖量的業務。即便今年以來LPR利率多次調降導致按揭貸款業務凈利差明顯縮水，但在各家銀行眼里，它仍是“兵家必爭”的優質業務。
記者多方了解到，為了得到更多按揭貸款業務，上海地區銀行的按揭貸款利率基本壓低至同一水準。“目前，我們的首套房、‘外環外+臨港片區’二手房、外環內二手房的按揭貸款利率報價分別是3.15%、3.35%與3.55%。”
上述城商行人士告訴記者。在按揭貸款利率趨同的情況下，銀行只能靠比拼放款速度與客戶準入條件寬松度，從房地產中介獲得更多按揭貸款業務。這導致他所在的業務團隊必須大半夜跑去房地產中介簽單，只為能讓按揭貸款審批放款速度“更快一些”。但是，即便如此拼搏，他直言：“年內考核指標仍未完成。”
隨著過去兩個月上海地區房地產成交量回暖，這位城商行人士驟然發現自己變得格外忙碌。他告訴記者：“現在恨不得自己能蹲守在房地產中介機構，只要購房合同簽訂，我們就第一時間介入辦理按揭貸款。”為了提高搶單效率，目前部分營業網點已與附近的房地產中介機構約定，只要客戶簽訂購房合同，后者就迅速通知銀行派人前往辦理按揭貸款。
他直言，其需盡快完成銀行的考核指標。年底前，許多銀行內部都要沖量完成信貸指標。他們內部研究認為，在當前經濟環境下，按揭貸款仍是信貸風險相對可控且容易沖量的優質業務，所以其必須為多拿到按揭貸款業務而拼搏。
這位城商行人士告訴記者：“為了給按揭貸款業務沖量，我們還從其他部門調派人手，因為實在忙不過來。”所謂“忙不過來”，主要表現在三個方面。
一是一線業務員需快速跑去中介機構“簽單”，才能拼出“更快的按揭貸款審批速度”，讓房地產中介與購房者感到滿意，由此帶來更多的業務量，但隨著按揭貸款業務量增加，一線業務員人手不足問題便開始凸顯，導致大家都前往中介協助一線業務員完成工作量，每個人顯得格外忙碌；二是為了加快按揭貸款審批放款速度，一線業務員與后臺人員需高效配合，但要做好這項工作絕非易事，尤其是在個人準入條件放寬的情況下，一線業務員時常吃不準購房者的收入負債條件能否通過銀行按揭貸款業務風控審核，就會迅速電話詢問后臺人員，因此后臺人員需“隨時待命”，給各個一線業務員“答疑解惑”；三是為了加快按揭貸款審批放款速度，他們內部會派人專門盯緊按揭貸款審批進度，這些員工只能全程緊跟業務辦理流程，經常得催促同事盡快完成相關工作，相關工作量激增不少。
上述個金部人士告訴記者，目前在按揭貸款業務領域，整個業務團隊也異常忙碌。目前，該行上海地區支行已派人直接蹲守房地產中介，一旦有人簽訂購房合同就迅速介入辦理按揭貸款；還有一些支行員工會前往附近的一手樓盤售樓處推介銀行按揭貸款業務，游說個人一旦買房，將按揭貸款業務交給他們辦理。
前述上海地區城商行人士告訴記者，他們有些支行也找到了“搶單竅門”，即這些支行注意到有些中小房地產開發商為了年底回款償還開發貸，正在折價出售市郊地區樓盤新房。因此他們就與周邊中介機構、售樓處員工“打好招呼”，一旦有人購買相關房產，迅速通知他們前來辦理按揭貸款。
一位國有大型銀行上海分行人士向記者透露，近期他們也感受到按揭貸款市場競爭加大，部分銀行正努力與房產中介機構形成更好的合作關系，讓后者將更多按揭貸款業務量派給這些銀行，或優先向購房者推介這些銀行辦理按揭貸款。
“目前我們與房產中介機構的合作相對穩健，依然能獲得不少業務量。”他告訴記者。但為了能確保這些業務量不再流失，他們也在加快業務響應速度——只要中介機構通知有客戶需辦理按揭貸款，他們也會迅速派人前往簽單。
記者多方了解到，多家上海地區銀行之所以不遺余力地給按揭貸款業務“沖量”，一個重要原因是當前按揭貸款市場競爭環境相比以往已發生明顯變化。
前述個金部人士告訴記者：“前些年房地產市場火熱期間，各家銀行完全可以憑借利率報價差異化獲得業務量；但如今，隨著各家銀行的按揭貸款利率報價都已壓降至很低水準，在利率報價趨同的情況下，大家只能拼放款速度與客戶準入條件寬松度以獲得額外的業務競爭優勢。”相比股份制銀行與城商行農商行等中小銀行，國有大型銀行在客戶準入條件寬松度方面具有一定優勢。
所謂客戶準入條件，是在個人滿足上海不同地區購房所需繳納的社會保險或個人所得稅年限等監管要求的基礎上，銀行會根據購房者的個人財務狀況，自行判斷是否給予按揭貸款。這些個人財務狀況包括收入、職業、個人負債等。
該個金部人士透露：“目前，上海地區有些中小銀行對收入不夠穩定且個人負債金額較高的購房者，仍不敢發放按揭貸款。”上述國有大型銀行上海分行人士對此表示，該行也在嚴控按揭貸款風險，對信貸能力不強的購房者也會謹慎放貸。
記者獲悉，由于上海地區中小銀行認為自己的個人準入條款寬松度不如國有大型銀行，他們只能在比拼放款速度方面“下功夫”。畢竟，在當地房價相對低迷的情況下，房地產中介機構也希望銀行能盡快發放按揭貸款并交付給賣房者，從而快速完成整個房產買賣流程，避免房價波動導致買賣雙方突然“毀約”。
前述上海地區城商行人士告訴記者：“所以只要我們辦理按揭貸款與放款的速度足夠快，上海地區房地產中介機構都會樂于優先向購房者推介我們銀行的按揭貸款業務，給我們帶來更多業務量。”但是，光靠按揭貸款辦理速度、放寬個人準入條件是不夠的，由于大量購房者客群掌握在房地產中介手里，中小銀行還需向后者支付比國有大型銀行更高的合作費用，才能“贏得”更多的業務量。
前述城商行人士向記者透露，盡管整個業務團隊為按揭貸款業務沖量四處奔波，但它給銀行創造的凈利差有限。他告訴記者：“目前，我們的按揭貸款業務利潤貢獻度不到40個基點。”
一是年內LPR利率多次調降后，住房按揭貸款利率相應持續下滑，但存款定期化狀況導致存款利率降幅相對較小，擠壓了按揭貸款業務的凈利差與凈利差；二是在按揭貸款業務環節，人力成本、操作成本、風險計提金額依然相對較高，在扣除這些業務成本后，按揭貸款業務凈利潤貢獻度所剩不多。
這位城商行人士向記者直言：“所以我們只能從其他部門調來人員支持按揭貸款業務沖量，這也算是控制人力成本的一種方式。”盡管當前按揭貸款業務凈利差與凈利潤貢獻度相對較低，但銀行仍將它視為風險可控且易于沖量的“優質業務”，要求整個業務團隊投入更多精力“沖刺”。當前上海房地產市場成交量回暖，給銀行通過加碼按揭貸款業務，在年底前完成年度信貸投放考核指標創造了“有利條件”。
他告訴記者：“近日我們與北京分行交流，發現他們也在積極加碼住房按揭貸款業務沖量，以完成分行制定的年度信貸投放任務。”數據顯示，今年11月，北京地區二手房累計成交20757套，網簽面積約177.67萬平方米。其中二手房住宅成交總套數為18763套，環比上漲8%，同比上漲49.57%，創下自去年3月以來的月度最高值。
“但是，由于今年前三季度房地產成交量相對較低，要完成今年按揭貸款投放考核指標仍有不小的難度。”上述城商行人士向記者坦言，目前他所在的業務團隊盼著未來三周再努力“搶單”，力爭年底前完成按揭貸款投放考核指標，相應的薪酬就不會扣減。
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