存量房貸業務最好轉換為LPR定價的浮動利率，這樣有助于節省房貸利息，最快將于2021年1月1日享受紅利。

　　按照央媽安排，2020年3月1日起將推進存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。房貸利率是大多是浮動利率定價，因此符合轉換的標準。

　　2月29日，工農中建等大行陸續發布轉換公告，喊你轉換房貸利率。大伙都關心：以后利息會減少嗎？或者怎么操作會減少利息？

　　先上結論：存量房貸業務最好轉換為LPR定價的浮動利率，這樣有助于節省房貸利息，最快將于2021年1月1日享受紅利。

　　為什么要轉換？

　　過去，銀行向客戶發放房貸，利率都是按照央行公布的貸款基準利率定價，以“上浮XX倍”、“打XX折”形式來確定。前兩年五年期以上貸款基準利率是4.9%，如果定價上浮1.1倍，那么最終利率就是5.39%。其定價模式為：

　　房貸利率=貸款基準利率*上浮比例/打折數

　　但是貸款基準利率不夠市場化，所以央媽推動利率市場化改革，推出了LPR。LPR的全稱是貸款市場報價利率。相比貸款基準利率，LPR的市場化程度更多，能反映市場供求的變化，而不是一紙公告決定。也就是說，今后貸款浮動利率將參照LPR，其定價模式為：

　　房貸利率=LPR+固定點差（固定點差可能為負數）

　　如何轉換？

　　根據央媽及幾家大行的公告，房貸利率轉換得符合以下三個要素：

　　1）2020年1月1日前已發放，或者已簽訂合同但未發放的貸款，但處于最后一個重定價周期的貸款可不轉；

　　2）參考的是貸款基準利率；

　　3）貸款本身是浮動利率定價的，利率水平不變的固定貸款利率不用轉換。

　　本次轉換，浮動房貸利率既可以轉換為LPR，也可以轉換為固定利率，但只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。銀行說，如果轉換為LPR，貸款利率會隨著市場利率變化；如果轉為固定利率，未來貸款利率就固定不變了。

　　這話說得比較含蓄。實際上，如果處于利率上行周期，那么轉為固定利率會有優勢；如果是利率下行周期，轉換為浮動利率就比較劃算。目前及未來一段時間利率正處于下行周期：

　　1）短期內LPR可定會下行。央行副行長劉國強2月27日在支持中小微企業發展和加大對個體工商戶扶持力度有關情況舉行發布會上表示，要繼續推進LPR改革，引導整體市場利率和貸款利率下行。

　　目前五年期以上LPR報價4.75%，相比改革前五年期貸款基準利率已下降了0.15個百分點。

　　2）中長期看，利率仍然是下行趨勢。央行行長易綱說，在整個貨幣政策操作的過程中，珍惜正常的貨幣政策空間，使得我國能夠在正常的貨幣政策空間中，盡量長地延續正常的貨幣政策，這樣對整個經濟的可持續發展和老百姓(603883,股吧)的福祉是有利的。

　　說這話的背景是很多發達國家利率是0甚至負利率。易行長的這句話，翻譯過來就是我們也不排除會進入到0利率甚至負利率的可能，但是要盡量延長這段時間。

　　海通證券(600837,股吧)曾發表一篇觀點鮮明的研報《我國長周期零利率或是趨勢》。這篇研報研究了歐美日等零利率或負利率國家后得出結論，和美國、日本一樣，我國也面臨著V字型的人口扶養比結構，意味著人口紅利即將消失。

　　研報認為，在中國人口紅利逐漸消失的當下，經濟將開始面臨汽車、住房需求的回落，反映到宏觀數據中，即居民房貸需求的下降，地產產業鏈企業的投資與融資需求下降，最后反映為經濟整體的下滑。簡言之，人口紅利消失，地產面臨拐點，意味著零利率或是長期趨勢。

　　因此，長期利率大概率是下行的趨勢，而房貸都是20年左右，短期的波動并不影響。

　　有何影響？

　　根據銀行公告，轉換為存量浮動利率的固定點差=原合同當前的執行利率水平-2019年12月發布的相應期限LPR，加點數值在合同剩余期限內固定不變。此外，需約定重定假日和重定價周期（一般為一年）。

　　假如重定價周期為1年，重定價日為次年的1月1日，那么2021年1月1日你的房貸將根據2020年12月LPR重新來計算利率，這一利率水平在2021年保持不變。直到2022年1月1日，再根據2021年12月的LPR重新計算2022年的利率水平，依次類推。

　　如果轉換為固定利率，轉換后的利率水平等于原合同當前的執行利率水平，利率水平在合同剩余期限內固定不變。

　　以下舉例類說明。

　　假設A在2019年1月1日向銀行按揭了20年期的200萬房貸，利率為貸款基準利率上浮1.1倍，那么實際利率為5.39%（4.9%*1.1）。

　　如果轉換為固定利率，那么2019年1月1日-2039年12月21日間利率均為5.39%。

　　但如果轉換為浮動利率，其固定點差（0.59%）=原合同當前的執行利率水平（5.39%）-2019年12月發布的相應期限LPR（4.8%）。換言之，在往后的日子里，A的房貸利率定價公式為：

　　房貸利率=LPR+0.59%

　　在2020年，利率保持5.39%不變；

　　但從2021年開始，即可享受利率下行的優勢。假設2020年12月五年期以上LPR降低至4.7%，那么2021年的利率就為5.29%，相比轉為固定利率下降0.1個百分點。

　　后續如果LPR進一步下降，那么房貸利率還會再降低，就會減少利率支出。

　　其他技術性問題可咨詢貸款行，目前大多發了公告。比如建行發的公告稱，在當前特殊時期，為確保客戶身體健康，從2020年3月1日開始，支持客戶通過建設銀行手機銀行、網上銀行等兩個線上渠道辦理業務。后續將根據疫情防控進展情況，逐步開通線下渠道，支持客戶到全國任一建設銀行營業網點智慧柜員機（STM）、柜臺、個貸中心辦理業務，具體開通時間將另行通知。