由于4月下旬降準落地且銀行存款利率改革顯著降低了銀行資金成本，市場對5月的LPR報價尤為關注。
中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2022年5月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。相比上月，1年期LPR保持不變，但5年期以上LPR下降15BP。
值得注意的是，這是LPR報價改革以來首次出現一年期不變而5年期以上LPR下降的情況。5年期以上LPR是中長期貸款的定價基準，尤其是按揭貸款的定價基準，其單邊下調主要是為了穩定房地產市場。
按照央行、銀保監會5月15日的通知，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，意味著當前首套按揭貸款利率的下限為4.25%。存量房貸利率則將在重定價日迎來下調，具體取決于個人和銀行約定的重定價日。
此次五年期以上LPR下調有望帶動存量、增量房貸下調15BP。以100萬貸款本金、20年期、等額本息還款計算，平均每月可再減少月供約82元，需償還的利息總額減少約2萬元。
民生銀行(600016)首席研究員溫彬表示，當前全球通脹高位波動，主要經濟體貨幣政策加快收緊，國際形勢更趨復雜多變。我國貨幣政策以我為主，本月LPR結構性降息，5年期以上LPR創歷史最大降幅，體現了貨幣政策進一步加大力度支持穩增長的意圖，對降低實體經濟融資成本，提振國內投資、消費需求，將發揮積極作用。
5年期以上LPR為何單邊下調？
2019年8月，央行推進貸款利率市場化改革。改革后的LPR由各報價行按照對最優質客戶執行的貸款利率，于每月20日（遇節假日順延）以公開市場操作利率（主要指中期借貸便利MLF利率）加點的方式形成報價。
其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了銀行體系從中央銀行獲取中期基礎貨幣的邊際資金成本；加點幅度則主要取決于各行自身資金成本、市場供求、風險溢價等因素。簡言之，LPR等于MLF+點差。
從歷次LPR調整看，如果MLF利率下調，那么LPR必下調，但1年期LPR調整幅度明顯大于5年期以上LPR。在MLF利率不變時，LPR有過兩次下調，但僅僅是一年期LPR下調、5年期以上LPR維持不變。因此，1年期LPR的降幅遠高于5年期以上LPR。
數據顯示，4月20日1年期LPR為3.7%，相比2019年8月下降55BP；5年期以上LPR為4.6%，相比2019年8月下降25BP。最新報價則是，1年期LPR保持不變，但5年期以上LPR下降15BP。
而5月16日，央行公告稱，當日進行1000億元MLF操作（含對5月17日MLF到期的續做）和100億元公開市場逆回購操作，中標利率分別為2.85%、2.1%，均持平于上次。
MLF利率未變為何LPR卻下調？原因在于銀行資金成本顯著改善。其中，4月25日降準落地，共計釋放長期資金約5300億元，降低金融機構資金成本每年約65億元。更重要的是存款成本降低。
央行《一季度貨幣政策執行報告》（下稱“報告”）披露，2022年4月人民銀行指導利率自律機制建立了存款利率市場化調整機制，自律機制成員銀行參考以10年期國債收益率為代表的債券市場利率和以1年期LPR 為代表的貸款市場利率，合理調整存款利率水平。
報告還提出，新機制建立后，工農中建交郵儲等國有銀行和大部分股份制銀行均已于4月下旬下調了其1年期以上期限定期存款和大額存單利率，部分地方法人機構也相應做出下調。根據最新調研數據，4 月最后一周（4月25日-5月1日），全國金融機構新發生存款加權平均利率為2.37%，較前一周下降10個基點。
值得注意的是，這是LPR報價改革以來首次出現一年期不變而5年期以上LPR下降的情況，且5年期以上LPR降幅最大的一次，此前最大降幅為2020年3月，降幅為10BP。
“4月份金融數據顯示當前有效貸款需求不足，結構也不理想，特別是居民和企業部門中長期貸款下降明顯，反映當前市場主體融資意愿偏弱，不利于穩增長。”溫彬表示，“此次LPR報價首次只下調5年期以上品種，這種結構性降息對于穩定信貸總量、提振中長期信貸需求將產生積極作用。”
光大銀行(601818)金融市場部分析師周茂華表示，本次主要調降5年期以上LPR，且幅度超預期，主要是兩方面原因：一是近幾個月實體經濟中長期貸款需求偏弱，此舉有助于引導金融機構降低中長期貸款利率成本，提振實體經濟融資需求；二是近幾個月國內房地產復蘇不理想，5年期以上LPR利率下降有助于降低按揭貸款成本提振剛需住房需求，促進房地產平穩運行。
東方金誠首席宏觀分析師王青表示，這主要源于當前企業貸款利率已處于改革開放四十年多年以來的最低點，而居民房貸利率仍然處于較高水平；更為重要的是，年初以來盡管房地產金融環境在持續回暖，但受疫情及行業本身運行規律等因素影響，樓市下滑勢頭仍在延續，其對宏觀經濟的拖累效應正在加大。當前樓市低迷，房貸需求較弱，市場平衡正在向貸款方傾斜，促使報價行下調5年期以上LPR。
房貸利率繼續下調
經過持續推進，LPR改革取得了重要成效：LPR已經成為銀行貸款利率的定價基準，金融機構絕大部分新發放貸款已將LPR作為基準定價，即“貸款利率=LPR+點差”。其中，5年期以上LPR作為住房抵押貸款的定價基準。
今年4月14日，時任央行金融市場司司長的鄒瀾（本周調任貨幣政策司司長）在發布會上介紹，我國房地產市場區域特征明顯，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價機制。
以利率下限為例，全國層面首套房貸利率不得低于相應期限的LPR（最近已調整），二套房貸利率不得低于相應期限LPR加60個基點，這是全國都要遵守的下限政策；
人民銀行各省分支機構按照因城施策原則，指導省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限基礎上，確定轄內每個城市的貸款利率加點下限，這是本城市范圍內都要遵守的下限，實踐中，多數城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點要求；
銀行結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規則，在各城市利率政策下限基礎上，合理確定每筆貸款的具體加點數值，這是完全市場化的經營決策。
“3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。”鄒瀾稱。
此次五年期LPR下調有望帶動房貸利率下降。增量房貸方面，央行、銀保監會5月15日印發的《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》指出，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。即首套、二套房最低貸款利率為LPR-20BP、LPR+60BP。此次LPR調整后，首套房貸款利率最低可至4.25%，二套房則是5.05%。
存量房貸方面，點差已經固定，貸款利率隨LPR報價而變，重定價周期最短為1年。對于重定價日在5月下旬的個人而言，馬上就可享受“福利”，房貸利率有望下調15BP。但一般重定假日在1月1日，意味著大多數個人明年才能享受此次5年期LPR下調的“福利”。
總體而言，此次五年期以上LPR下調有望帶動存量、增量房貸下調15BP。以100萬貸款本金、20年期、等額本息還款計算，平均每月可再減少月供約82元，需償還的利息總額減少約2萬元。
溫彬表示，對于存量住房貸款而言，LPR的下降會通過貸款的重定價，降低房貸成本，不僅有利于穩定房地產市場預期，促進房地產銷售，同時負債成本減少也有助于促進居民消費需求增長。
“5年期以上LPR利率調降，一方面意味著支持剛需住房需求金融政策力度有所加大；另一方面，存量按揭房貸成本也下調，有助于減輕存量購房者按揭還款負擔，提振消費需求。”周茂華稱。
王青表示，歷史規律顯示，為助力樓市企穩回暖，需要房貸利率出現較大幅度下調，而2008年以來的三輪房地產下行周期中，居民房貸利率最小下調幅度為142個基點。這意味著未來仍可能通過MLF利率下調直接帶動5年期LPR報價進一步下行。
安信證券固收團隊的一份研報稱，雖然近期央行銀保監下調了首套利率下限，但預計全國層面政策仍有繼續放松空間，繼續下調首套利率，二套利率也可適當下調。當前首套房最低利率仍高于2008年的4.1%-4.2%，也明顯高于2015年底的3.4%-3.5%。
前述研報還表示，為充分解決居民“不能買”、“不敢買”和“不想買”三大問題，后續在全國層面可以繼續下調首套利率、對“因城施策”制定基本規范和階段性限制土地供給，地方層面需要更多城市更大尺度放松“四限”、加大購房補貼、降低落戶門檻。
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