導(dǎo)語：按揭貸款需求恢復(fù)仍需時(shí)間。
“我們按揭恢復(fù)了，額度充足。”隨著上海全面恢復(fù)全市正常生產(chǎn)生活秩序，此前一度摁下“暫停鍵”的房貸市場也開始恢復(fù)了。第一財(cái)經(jīng)近日采訪了解到，上海多家銀行的住房按揭貸款業(yè)務(wù)已恢復(fù)，且多位信貸經(jīng)理表示房貸額度充足。
與此同時(shí)，二手房房貸放款時(shí)間也縮短，在審批完成后且收到房產(chǎn)證和抵押證的情況下，最快隔天即可放款；另外，隨著5月5年期以上LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）的下調(diào)，上海地區(qū)房貸利率同步調(diào)整，目前多家銀行首套房和二套房房貸利率由此前的4.95%和5.65%分別降至4.8%和5.5%，接近一年前的水平。
事實(shí)上，不只上海房貸市場，近期多個(gè)城市的房貸政策出現(xiàn)松動(dòng)，各地因城施策節(jié)奏明顯加快，具體舉措包括首付比例下降、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼等，但目前來看市場情緒仍較為低迷，信心恢復(fù)不及預(yù)期。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，隨著部分城市疫情緩解及各地房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市市場或?qū)⑵蠓�(wěn)，但多數(shù)城市樓市大概率到下半年才會(huì)逐步恢復(fù)。
房貸市場逐步恢復(fù)
此前受疫情封控影響，上海地區(qū)二手房按揭貸款業(yè)務(wù)一度停滯。“4月和5月幾乎都沒有交易，房地產(chǎn)交易中心也停掉了，抵押證出不來，銀行基本上只有還款，沒有放款。”某國有大行個(gè)金部相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)說道。
該行是上海地區(qū)住房按揭貸款發(fā)放的主力軍之一，但在過去兩個(gè)月，由于市場需求不足，按揭貸款投放有限，這也是上海銀行(601229)業(yè)房貸業(yè)務(wù)的一個(gè)縮影。央行上海總部公布的數(shù)據(jù)顯示，4月，上海住戶部門貸款減少279億元，其中，短期貸款減少74億元，中長期貸款減少205億元。中長期貸款主要就是住房按揭貸款。
如今，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的穩(wěn)步推進(jìn)，房貸市場逐漸恢復(fù)。記者近日采訪了解到，上海不少銀行網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)開門迎客，可辦理房貸業(yè)務(wù)。而且相比之前，房貸額度更加充足，放款時(shí)間也縮短。以二手房為例，審批完成后，在客戶雙證（房產(chǎn)證和抵押證）辦好的情況下，有銀行最快隔天即可放款。而在年初，記者此前采訪獲悉，多數(shù)銀行放款周期為1個(gè)月到一個(gè)半月。
“（貸款額度）非常充足。”交通銀行某支行信貸經(jīng)理對(duì)記者稱，“房貸審批時(shí)間和之前比沒變化，但放款速度加快了，之前是一個(gè)月左右，現(xiàn)在隔天即可放款，審批時(shí)間還是一個(gè)月左右。”
招商銀行(600036)某支行信貸經(jīng)理也對(duì)記者稱，該行房貸額度充足，目前審批需一周左右，主要是確定涉稅評(píng)估價(jià)和查房，隨后等產(chǎn)證出來后，隔天即可放款。
其他國有大行中，中國銀行(601988)某支行信貸經(jīng)理稱，房貸審批需要2~3周，放款則是在一周以內(nèi)；工商銀行某支行信貸經(jīng)理稱，正常情況下兩三周就能放款；郵儲(chǔ)銀行某支行信貸經(jīng)理表示，該行房貸審批同樣是在2~3周，放款大概兩三天；農(nóng)業(yè)銀行某支行工作人員稱，房貸審批放款需35個(gè)工作日。
整體而言，不少信貸經(jīng)理和房產(chǎn)中介的共識(shí)在于，當(dāng)前房貸發(fā)放速度進(jìn)一步加快。而銀行按揭貸款市場的放松，一方面受政策端支持影響；另一方面也與銀行自身額度充足有關(guān)，銀行正加大信貸投放力度。
按揭貸款利率再度下調(diào)
在放款提速的同時(shí)，第一財(cái)經(jīng)在走訪中了解到，上海多家銀行的房貸利率也跟隨5月LPR的變動(dòng)進(jìn)行了調(diào)整，這是繼去年7月以來的第二次下調(diào)，調(diào)整后的利率水平接近去年7月之前的水平。
2021年7月24日，上海地區(qū)部分銀行上調(diào)了房貸利率，首套房房貸利率由此前的4.65%上浮至5%，即當(dāng)時(shí)的LPR+35BP（基點(diǎn)），二套房房貸利率由5.25%上浮至5.7%，即當(dāng)時(shí)的LPR+105BP，上海房貸市場由此步入“5”時(shí)代。
今年1月20日，2022年首期LPR報(bào)價(jià)出爐：1年期LPR為3.7%，較上期下調(diào)10BP；5年期以上LPR為4.6%，較上期下降5BP。5年期以上LPR與房貸利率息息相關(guān)，在此調(diào)整下，上海地區(qū)部分銀行首套房和二套房房貸利率由此前的5%和5.7%分別降至4.95%和5.65%。
5月20日，5年期以上LPR再度下調(diào)15BP至4.45%。基于此，上海地區(qū)首套房和二套房房貸利率也進(jìn)一步分別降至4.8%和5.5%。以300萬元貸款本金、30年等額本息的償還方式進(jìn)行計(jì)算，首套房月供額將從16013.1元變?yōu)?5739.96元，減少了273.14元，一年減少3277.68元，合計(jì)減少約9.8萬元。
不過，還需注意的是，按照國內(nèi)房貸利率的區(qū)域特點(diǎn)，最終各地方銀行機(jī)構(gòu)是否落地實(shí)施還存在不確定性。而且在實(shí)際情況中，第一財(cái)經(jīng)了解到，不同銀行也會(huì)根據(jù)貸款人的資質(zhì)、當(dāng)時(shí)外部環(huán)境等對(duì)房貸加點(diǎn)基數(shù)做出不同調(diào)整。但對(duì)于銀行來說，相比其他資產(chǎn)，住房按揭貸款仍屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，存在加大投放的動(dòng)力。
除了上海外，其他地區(qū)房貸利率也有不同程度的下調(diào)，有的地方已低于5年期以上LPR。此前，央行、銀保監(jiān)會(huì)將首套房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20BP。根據(jù)融360數(shù)字科技研究院的監(jiān)測，在5月20日LPR調(diào)降后，截至5月25日，其監(jiān)測的42個(gè)城市中，有17個(gè)城市最低可執(zhí)行首套4.25%、二套5.05%的房貸利率，包括蘇州、鄭州、濟(jì)南、溫州、南京等。不過，部分城市的銀行僅針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶或者合作樓盤可以執(zhí)行下限利率水平。
有分析稱，對(duì)于購房者來說，房貸利率成本進(jìn)一步下調(diào)，將進(jìn)一步激活合理住房消費(fèi)需求，活躍交易行情。供給端和消費(fèi)端的活躍，將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)景氣度的提升，助力房地產(chǎn)業(yè)朝更穩(wěn)的方向發(fā)展。
房市暖風(fēng)頻吹
房貸市場回暖的背后，離不開政策端的暖風(fēng)頻吹。近兩個(gè)月來，各地因城施策節(jié)奏明顯加快，力度不斷加大，政策調(diào)整內(nèi)容向優(yōu)化限購、限貸政策延伸，尤其是部分熱點(diǎn)二線城市加入政策優(yōu)化行列。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年以來已有超百城放松調(diào)控政策，政策頻次超300次，5月政策優(yōu)化次數(shù)超百次，高于4月。
5月31日，國務(wù)院印發(fā)《扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施的通知》，提振市場信心、穩(wěn)定居民收入預(yù)期。各地進(jìn)一步加大政策調(diào)整力度。
央行上海總部在此前的會(huì)議上也提及，要準(zhǔn)確把握和執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理各項(xiàng)要求，保持房地產(chǎn)信貸投放平穩(wěn)有序，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)的合理融資需求，更好滿足剛需和改善性住房需求。
但從實(shí)際效果上看，市場情緒修復(fù)仍需時(shí)間，目前按揭貸款投放并未出現(xiàn)明顯增長。鼎優(yōu)地產(chǎn)一位中介告訴記者：“租賃市場最近比較火爆，買賣則需要緩一緩，因?yàn)閯倓偨夥狻！?/P>
某股份行支行信貸經(jīng)紀(jì)也對(duì)記者稱：“最近剛解封，居民按揭貸款需求還未恢復(fù)，辦理房貸業(yè)務(wù)的客戶還沒明顯增多。”
不過，有分析稱，5月份全國二手房市場活躍度已現(xiàn)底部修復(fù)。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，5月貝殼50城二手房成交量同比下降約40%，降幅較上月收窄8個(gè)百分點(diǎn)；50城中超八成城市成交量環(huán)比增長，其中長三角和東北區(qū)域重點(diǎn)城市二手房成交量環(huán)比回升較快，如沈陽、長春、哈爾濱以及蘇州、無錫、徐州等成交量環(huán)比增速均超過100%。
“這些城市二手房市場在4月受到疫情重創(chuàng)而低位運(yùn)行，5月隨著疫情逐漸緩解以及城市內(nèi)寬松調(diào)控政策作用而有所修復(fù)。”貝殼研究院報(bào)告稱，上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，預(yù)計(jì)住房需求將補(bǔ)償性釋放；同時(shí)，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的一攬子措施逐步落地，將有利于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正常，提高居民對(duì)收入的預(yù)期。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，短期從政策趨勢來看，“房住不炒”底線思維下，各地因城施策或?qū)⑦M(jìn)一步松綁，其中，一線城市政策預(yù)計(jì)繼續(xù)以微調(diào)為主；二線城市多通過親屬投靠、多孩家庭、租賃置換等方式增加戶籍家庭限購套數(shù)，非戶籍家庭通過縮短社保或個(gè)稅年限精準(zhǔn)激活有效需求，同時(shí)降低房貸利率、調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、降低交易稅費(fèi)、繼續(xù)優(yōu)化限售等均有空間；多數(shù)仍限購的三四線城市有望全面取消限購。
“預(yù)計(jì)隨著部分城市疫情緩解及各地房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化，重點(diǎn)城市市場或?qū)⑵蠓�(wěn)，但多數(shù)城市市場大概率要到下半年才會(huì)逐步恢復(fù)。”陳文靜稱。
（實(shí)習(xí)生包云紅對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）
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