導語：按揭貸款需求恢復仍需時間。

　　“我們按揭恢復了，額度充足。”隨著上海全面恢復全市正常生產生活秩序，此前一度摁下“暫停鍵”的房貸市場也開始恢復了。第一財經近日采訪了解到，上海多家銀行的住房按揭貸款業務已恢復，且多位信貸經理表示房貸額度充足。

　　與此同時，二手房房貸放款時間也縮短，在審批完成后且收到房產證和抵押證的情況下，最快隔天即可放款；另外，隨著5月5年期以上LPR（貸款市場報價利率）的下調，上海地區房貸利率同步調整，目前多家銀行首套房和二套房房貸利率由此前的4.95%和5.65%分別降至4.8%和5.5%，接近一年前的水平。

　　事實上，不只上海房貸市場，近期多個城市的房貸政策出現松動，各地因城施策節奏明顯加快，具體舉措包括首付比例下降、提高公積金貸款額度、發放購房補貼等，但目前來看市場情緒仍較為低迷，信心恢復不及預期。有業內人士分析稱，隨著部分城市疫情緩解及各地房地產政策持續優化，預計重點城市市場或將企穩，但多數城市樓市大概率到下半年才會逐步恢復。

　　房貸市場逐步恢復

　　此前受疫情封控影響，上海地區二手房按揭貸款業務一度停滯。“4月和5月幾乎都沒有交易，房地產交易中心也停掉了，抵押證出不來，銀行基本上只有還款，沒有放款。”某國有大行個金部相關負責人對第一財經說道。

　　該行是上海地區住房按揭貸款發放的主力軍之一，但在過去兩個月，由于市場需求不足，按揭貸款投放有限，這也是上海銀行(601229)業房貸業務的一個縮影。央行上海總部公布的數據顯示，4月，上海住戶部門貸款減少279億元，其中，短期貸款減少74億元，中長期貸款減少205億元。中長期貸款主要就是住房按揭貸款。

　　如今，隨著復工復產的穩步推進，房貸市場逐漸恢復。記者近日采訪了解到，上海不少銀行網點已經開門迎客，可辦理房貸業務。而且相比之前，房貸額度更加充足，放款時間也縮短。以二手房為例，審批完成后，在客戶雙證（房產證和抵押證）辦好的情況下，有銀行最快隔天即可放款。而在年初，記者此前采訪獲悉，多數銀行放款周期為1個月到一個半月。

　　“（貸款額度）非常充足。”交通銀行某支行信貸經理對記者稱，“房貸審批時間和之前比沒變化，但放款速度加快了，之前是一個月左右，現在隔天即可放款，審批時間還是一個月左右。”

　　招商銀行(600036)某支行信貸經理也對記者稱，該行房貸額度充足，目前審批需一周左右，主要是確定涉稅評估價和查房，隨后等產證出來后，隔天即可放款。

　　其他國有大行中，中國銀行(601988)某支行信貸經理稱，房貸審批需要2~3周，放款則是在一周以內；工商銀行某支行信貸經理稱，正常情況下兩三周就能放款；郵儲銀行某支行信貸經理表示，該行房貸審批同樣是在2~3周，放款大概兩三天；農業銀行某支行工作人員稱，房貸審批放款需35個工作日。

　　整體而言，不少信貸經理和房產中介的共識在于，當前房貸發放速度進一步加快。而銀行按揭貸款市場的放松，一方面受政策端支持影響；另一方面也與銀行自身額度充足有關，銀行正加大信貸投放力度。

　　按揭貸款利率再度下調

　　在放款提速的同時，第一財經在走訪中了解到，上海多家銀行的房貸利率也跟隨5月LPR的變動進行了調整，這是繼去年7月以來的第二次下調，調整后的利率水平接近去年7月之前的水平。

　　2021年7月24日，上海地區部分銀行上調了房貸利率，首套房房貸利率由此前的4.65%上浮至5%，即當時的LPR+35BP（基點），二套房房貸利率由5.25%上浮至5.7%，即當時的LPR+105BP，上海房貸市場由此步入“5”時代。

　　今年1月20日，2022年首期LPR報價出爐：1年期LPR為3.7%，較上期下調10BP；5年期以上LPR為4.6%，較上期下降5BP。5年期以上LPR與房貸利率息息相關，在此調整下，上海地區部分銀行首套房和二套房房貸利率由此前的5%和5.7%分別降至4.95%和5.65%。

　　5月20日，5年期以上LPR再度下調15BP至4.45%。基于此，上海地區首套房和二套房房貸利率也進一步分別降至4.8%和5.5%。以300萬元貸款本金、30年等額本息的償還方式進行計算，首套房月供額將從16013.1元變為15739.96元，減少了273.14元，一年減少3277.68元，合計減少約9.8萬元。

　　不過，還需注意的是，按照國內房貸利率的區域特點，最終各地方銀行機構是否落地實施還存在不確定性。而且在實際情況中，第一財經了解到，不同銀行也會根據貸款人的資質、當時外部環境等對房貸加點基數做出不同調整。但對于銀行來說，相比其他資產，住房按揭貸款仍屬于優質資產，存在加大投放的動力。

　　除了上海外，其他地區房貸利率也有不同程度的下調，有的地方已低于5年期以上LPR。此前，央行、銀保監會將首套房貸款利率下限調整為不低于相應期限LPR減20BP。根據融360數字科技研究院的監測，在5月20日LPR調降后，截至5月25日，其監測的42個城市中，有17個城市最低可執行首套4.25%、二套5.05%的房貸利率，包括蘇州、鄭州、濟南、溫州、南京等。不過，部分城市的銀行僅針對優質客戶或者合作樓盤可以執行下限利率水平。

　　有分析稱，對于購房者來說，房貸利率成本進一步下調，將進一步激活合理住房消費需求，活躍交易行情。供給端和消費端的活躍，將促進房地產行業景氣度的提升，助力房地產業朝更穩的方向發展。

　　房市暖風頻吹

　　房貸市場回暖的背后，離不開政策端的暖風頻吹。近兩個月來，各地因城施策節奏明顯加快，力度不斷加大，政策調整內容向優化限購、限貸政策延伸，尤其是部分熱點二線城市加入政策優化行列。

　　據中指研究院統計，2022年以來已有超百城放松調控政策，政策頻次超300次，5月政策優化次數超百次，高于4月。

　　5月31日，國務院印發《扎實穩住經濟一攬子政策措施的通知》，提振市場信心、穩定居民收入預期。各地進一步加大政策調整力度。

　　央行上海總部在此前的會議上也提及，要準確把握和執行房地產金融審慎管理各項要求，保持房地產信貸投放平穩有序，支持房地產開發企業、建筑施工企業的合理融資需求，更好滿足剛需和改善性住房需求。

　　但從實際效果上看，市場情緒修復仍需時間，目前按揭貸款投放并未出現明顯增長。鼎優地產一位中介告訴記者：“租賃市場最近比較火爆，買賣則需要緩一緩，因為剛剛解封。”

　　某股份行支行信貸經紀也對記者稱：“最近剛解封，居民按揭貸款需求還未恢復，辦理房貸業務的客戶還沒明顯增多。”

　　不過，有分析稱，5月份全國二手房市場活躍度已現底部修復。據貝殼研究院監測，5月貝殼50城二手房成交量同比下降約40%，降幅較上月收窄8個百分點；50城中超八成城市成交量環比增長，其中長三角和東北區域重點城市二手房成交量環比回升較快，如沈陽、長春、哈爾濱以及蘇州、無錫、徐州等成交量環比增速均超過100%。

　　“這些城市二手房市場在4月受到疫情重創而低位運行，5月隨著疫情逐漸緩解以及城市內寬松調控政策作用而有所修復。”貝殼研究院報告稱，上海復工復產后，預計住房需求將補償性釋放；同時，穩經濟的一攬子措施逐步落地，將有利于經濟恢復正常，提高居民對收入的預期。

　　中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，短期從政策趨勢來看，“房住不炒”底線思維下，各地因城施策或將進一步松綁，其中，一線城市政策預計繼續以微調為主；二線城市多通過親屬投靠、多孩家庭、租賃置換等方式增加戶籍家庭限購套數，非戶籍家庭通過縮短社保或個稅年限精準激活有效需求，同時降低房貸利率、調整認房認貸標準、降低交易稅費、繼續優化限售等均有空間；多數仍限購的三四線城市有望全面取消限購。

　　“預計隨著部分城市疫情緩解及各地房地產政策持續優化，重點城市市場或將企穩，但多數城市市場大概率要到下半年才會逐步恢復。”陳文靜稱。

　　（實習生包云紅對本文亦有貢獻）