近兩日，一份由央行和銀保監會聯合發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（以下簡稱《通知》）在業內流傳，其中涉及的個人住房貸款、“保交樓”、房地產貸款集中度管理等內容引發市場關注。雖然該《通知》未在官網正式發布，但北京商報記者從多方信源側面求證到了該文件的真實性。在分析人士看來，《通知》對于銀行開展房地產金融服務業務有一定的積極促進意義，有助于增強銀行信貸業務流通力、發揮可貸資金的最大效用。
合理確定個人住房貸款首付比例和利率水平
《通知》明確，支持各地在全國政策基礎上“因城施策”，實施好差別化住房信貸政策，合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。同時，鼓勵金融機構結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。
據了解，央行、銀保監會此前曾公布階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限的通知（即“差別化住房信貸政策”），2022年6-8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，均可階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。
差別化住房信貸政策出臺后，北京商報記者此前調查發現，已有山東省濟寧市、廣東省清遠市、湖北省武漢市等多個城市階段性下調首套住房商業性個人貸款利率下限，這些城市的多家銀行目前實行的首套房商貸利率均已降至4%以下。
談及此次《通知》對于個人住房貸款的意義，諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪認為，此舉向個人住房貸款釋放了一定的積極、改善信號，通過合理放寬住房貸款政策，提升置業熱情，利于行業信心的修復。《通知》重點提出了地方政府合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平，預計接下來首套、二套的房貸利率與首付比例或有進一步下調的空間。
針對新市民，《通知》單獨強調，支持金融機構優化新市民住房金融服務，合理確定符合購房條件新市民首套住房個人住房貸款的標準，多維度科學審慎評估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。
某股份制銀行相關負責人接受北京商報記者采訪時透露，該行推進新市民金融服務政策，明確服務新市民的范圍，并在首付款成數及利率定價等方面為新市民購房貸款提供專項優惠支持。《通知》發布后，該行將不斷對產品進行完善，做好新市民金融基礎服務。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，《通知》指出，要確定新市民首套住房貸款的標準，預計后續在首套房認定標準、借款審批流程、房貸利率和還貸方式等方面會有各類新政策出臺。
鼓勵銀行為“保交樓”提供信貸支持
“保交樓”是房地產業健康發展的重要基礎，也是穩民生的重要體現。《通知》明確，支持國家開發銀行、農業發展銀行按照有關政策安排和要求，依法合規、高效有序地向經復核備案的借款主體發放“保交樓”專項借款，封閉運行、專款專用，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。
這也是8月19日住建部、財政部、央行等部門出臺措施，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付后，再次明確政策性金融機構在化解房地產風險中的作用。
除了繼續支持政策性銀行提供“保交樓”專項貸款外，《通知》還鼓勵金融機構提供配套融資支持，在專項借款支持項目明確債權債務安排、專項借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵金融機構特別是項目個人住房貸款的主融資商業銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。
按照《通知》規定，商業銀行可在房地產開發貸款項下新設“專項借款配套融資”子科目用于統計和管理。配套融資原則上不應超過對應專項借款的期限，最長不超過三年。項目銷售回款應當劃入在主融資商業銀行或其他商業銀行開立的項目專用賬戶，項目專用賬戶由提供新增配套融資的商業銀行參與共同管理。自《通知》印發之日起半年內，商業銀行向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類。
嚴躍進表示，《通知》在既有的專項借款基礎上，創設了一種新的“保交樓”支持工具，即配套融資支持。配套融資支持將作為商業銀行房地產開發貸款的子產品，同時不牽涉房貸風險評估等相關內容。此類配套融資支持是后續理解“保交樓”和理解金融工作所需要密切關注的內容。總體來看，后續各地“專項借款+配套融資支持”的體系框架會更加健全。
階段性調整房地產貸款集中度等政策
根據房地產市場情況，《通知》階段性調整部分金融管理政策。按照《通知》規定，對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，可延長房地產貸款集中度管理政策過渡期。
據了解，2021年1月，央行、銀保監會聯合出臺《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》正式實施。央行、銀保監會根據銀行業金融機構資產規模和機構類型，分五檔對房地產貸款集中度進行管理，為銀行房地產貸款設置了“兩道紅線”，即房地產貸款占比及個人住房貸款占比上限。其中，第一檔的中資大型銀行的房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限分別為40%、32.5%。
根據此次《通知》規定，央行、銀保監會或央行分支機構、銀保監會派出機構根據房地產貸款集中度管理有關規定，基于實際情況并經客觀評估，可合理延長房地產貸款集中度管理政策過渡期。
談及延長房地產貸款集中度管理政策過渡期的意義，關榮雪表示，延長了銀行房地產貸款集中度的過渡時間，也就意味著當下銀行可根據實際情況對住房市場給予信貸支持，大大提高了銀行開展相關業務的自主性和活躍度，同時將減少商業銀行的顧慮，為新一輪房貸投放工作提供充足的空間。
嚴躍進進一步指出，延長房地產貸款集中度管理政策過渡期還有一層隱含的意思，即房貸集中度管理政策沒有取消。這對理解商業銀行未來信貸投放工作是有啟發的，即要從“階段性”的角度理解信貸投放工作。
《通知》還提出，階段性優化房地產項目并購融資政策。明確相關金融機構要用好人民銀行、銀保監會已出臺的適用于主要商業銀行、全國性金融資產管理公司的階段性房地產金融管理政策，加快推動房地產風險市場化出清。
關榮雪表示，此次《通知》對于銀行開展房地產金融服務業務有一定的積極促進意義。一方面，有助于增強銀行信貸業務流通力，發揮可貸資金的最大效用；另一方面，將推動銀行住房金融業務向覆蓋租購兩端、服務存量轉型升級的模式發展，有助于持續鞏固銀行在住房金融領域的差異化競爭力。
對于銀行等金融機構如何落實《通知》要求，光大銀行(601818)金融市場部分析師周茂華認為， 金融機構要發揮主觀能動性，降低順周期影響，支持因短期沖擊而陷入困難、聚焦主業、資質較優的房企的合理融資需求，同時，滿足住房剛需，促進樓市加快重返平穩健康可持續發展軌道。確保資金用到實處，銀行需要其他部門配合減少信息不對稱，銀行部門盡職履責，對民營中小房企進行盡調，同時，建立賬戶資金閉環管理，加強貸后管理等。
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