導語：從發(fā)債到授信，降準可能也要來了

　　房企融資利好頻傳。

　　23日，中國銀行(601988)間市場交易商協(xié)會（下稱“交易商協(xié)會”）發(fā)文稱，已對龍湖集團、美的置業(yè)、金輝集團三家民營房企發(fā)債出具信用增進函，合計支持發(fā)行近50億元中票。這是自8日交易商協(xié)會對外披露，將繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）以來，首批正式落地的對民營房企的發(fā)債支持。

　　同日，多家國有大行批量與多家房企簽約，建立戰(zhàn)略合作關系，給予授信額度，涉及資金數(shù)千億元。

　　國務院常務會議則提出，“加大對民營企業(yè)發(fā)債的支持力度，適時適度運用降準等貨幣政策工具”。

　　當日晚間，央行、銀保監(jiān)會還聯(lián)合發(fā)布了《做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作》，該文件正是此前市場流傳已久的金融支持房地產(chǎn)16條金融舉措。

　　業(yè)內人士認為，一系列支持政策將有助于緩解房企融資困境，化解房地產(chǎn)市場風險，以及推動樓市平穩(wěn)復蘇。

　　“第二支箭”擴容

　　23日，交易商協(xié)會官網(wǎng)信息顯示，中債增進擬首批分別支持龍湖集團、美的置業(yè)、金輝集團三家民營房企發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，共47億元。

　　這是“第二支箭”延期并擴容政策實施后首批信用增進業(yè)務。截至目前，中債增進已通過公開業(yè)務郵箱收到近百家民營房企增信業(yè)務意向，正在按照相關機制積極推進業(yè)務開展。

　　此前的22日，交易商協(xié)會官網(wǎng)發(fā)布消息稱，萬科向交易商協(xié)會表達了280億元儲架式注冊發(fā)行意向，待履行內部股東大會決策程序后正式報送；同時，金地集團(600383)也向交易商協(xié)會遞交了150億元儲架式注冊發(fā)行申請。

　　儲架式發(fā)行，簡單來說就是“一次申報，分期發(fā)行”，即發(fā)行人可就擬定發(fā)行的證券預先公開招募書，但不用立即發(fā)行有關證券，可把公開招募書“儲”于“架”上，在指定期間內等到市場環(huán)境配合時才正式發(fā)行證券。

　　11月10日以來，交易商協(xié)會已分別受理龍湖集團、美的置業(yè)、新城控股(601155)三家民營房企200億元、150億元、150億元儲架式注冊發(fā)行工作，加上本次萬科的280億元，以及金地的150億元，房企債券儲架式注冊發(fā)行規(guī)模已經(jīng)涉及930億元。

　　這也是2022年以來監(jiān)管層第三次對民營房企融資給予直接支持。5月時，已有5家優(yōu)質房企通過信用保護工具完成發(fā)債；8月，中債增進先后為6家房企提供全額擔保發(fā)債。至10月底，在監(jiān)管層的支持下，共有龍湖、碧桂園、美的置業(yè)、新城、旭輝以及卓越集團旗下公司6家民營房企成功發(fā)行了12筆債券，金額合計約107.2億元。

　　中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水指出，從最初支持示范類房企擔保增信、創(chuàng)設信用保護工具發(fā)債，到近期的“第二支箭”支持民營房企發(fā)債融資，支持的企業(yè)范圍及發(fā)債規(guī)模均在明顯持續(xù)擴大。一系列支持政策將引導市場機構改善對民營企業(yè)的風險偏好和融資氛圍，有效緩解民營企業(yè)信用收縮問題，促進民營企業(yè)融資恢復。

　　銀行房企批量簽約

　　在“第二支箭”加速推進、房企發(fā)債規(guī)模增加的同時，房企銀行信貸端的融資也迎來好消息。

　　23日，中國銀行與萬科集團簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，進一步深化銀企合作。根據(jù)協(xié)議，中國銀行將為萬科集團提供不超過1000億元人民幣或等值外幣的意向性授信額度，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款、債券承銷與投資、個人住房貸款、保函、供應鏈融資等業(yè)務領域深化全方位業(yè)務合作。

　　交通銀行也與萬科集團、美的置業(yè)控股簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，將分別提供人民幣1000億元、200億元意向性綜合授信額度，并提供多元化融資服務，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款、債券投資等。

　　農(nóng)業(yè)銀行更是一口氣與中海發(fā)展、華潤置地、萬科集團、龍湖集團、金地集團五家房企簽約戰(zhàn)略合作協(xié)議。銀企各方將利用各自行業(yè)優(yōu)勢，整合資源，深化全面合作，按照自愿平等、互利共贏的原則，圍繞商品房、保障房、城市更新等重點領域，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資等業(yè)務方面，進一步加深合作，建立長期穩(wěn)定的合作關系。

　　劉水認為，上述銀行與房企簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，是對央行、銀保監(jiān)會“金融支持16條”和21日全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會會議精神的落實。后續(xù)會有更多銀行、房企簽署合作協(xié)議，增加房地產(chǎn)貸款投放，并將促進房地產(chǎn)投資企穩(wěn)，增強宏觀經(jīng)濟復蘇的基礎。

　　降準要來了？

　　不僅如此，23日，國務院常務會議部署抓實抓好穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策和接續(xù)措施全面落地見效，鞏固經(jīng)濟回穩(wěn)向上基礎，會議指出，加大對民營企業(yè)發(fā)債的支持力度，適時運用降準等貨幣政策工具等。

　　4月13日，國常會也曾提出“適時運用降準等貨幣政策工具”，定調2天后，降準于4月15日如期而至，釋放長期資金約5300億元。

　　當前，在疫情反復和房地產(chǎn)行業(yè)下行影響下，國內經(jīng)濟恢復發(fā)展的基礎還不穩(wěn)固。市場分析認為，“適時運用降準等貨幣政策工具”體現(xiàn)了貨幣政策前瞻性，有利于穩(wěn)定市場預期，增強市場主體信心，改善和擴大總需求，為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤、保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間創(chuàng)造積極條件。

　　復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼認為，央行可從兩個方面采取措施，降低銀行資金成本，引導LPR（貸款市場報價利率）繼續(xù)下行。一是適時實施降準，降準將顯著降低銀行資金成本，增強銀行向實體經(jīng)濟讓利的持續(xù)性。目前加權平均存款準備金率為8.1%，也有下降空間；二是降低政策利率，在進行MLF（中期借貸便利）和逆回購等公開市場操作時，推動政策利率適當降低，為LPR下降創(chuàng)造條件。

　　而引導LPR尤其是5年期以上LPR繼續(xù)下行，對于促進樓市需求回暖無疑將有很大幫助。國常會還提出，落實因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策。推進保交樓專項借款盡快全面落到項目，激勵商業(yè)銀行新發(fā)放保交樓貸款，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　保優(yōu)質房企

　　近期，穩(wěn)地產(chǎn)利好消息頻出，監(jiān)管層在表態(tài)中也多次強調支持房企融資、落實好“保交樓”等工作，加大對房地產(chǎn)市場全面支持的信號。

　　21日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟大盤政策措施落實工作。在保交樓、穩(wěn)地產(chǎn)方面，座談會集中釋放了一波利好政策。

　　具體包括，擬向商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”再貸款；明確加大對優(yōu)質房企內保外貸業(yè)務的支持力度；將房地產(chǎn)貸款集中度管理的過渡期延長兩年；引導企業(yè)逐步自主發(fā)債，后續(xù)進一步下調中債增進提供的增信比例以及房企提供抵押品的反擔保比例等；按照市場化、法治化原則，向優(yōu)質房企出具保函置換預售監(jiān)管資金；主要銀行通過與優(yōu)質房企建立戰(zhàn)略合作關系等方式實現(xiàn)長期合作共贏。

　　央行副行長潘功勝在上述座談會中指出，前期部分金融機構執(zhí)行房地產(chǎn)金融政策時存在一些問題。比如，商業(yè)銀行存在過度避險情緒，一些銀行對房企的準入和授信“大轉向”，把分支機構的貸款審批權限上收到總行。各商業(yè)銀行應根據(jù)《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》重新評估各行內部政策，和這一通知精神保持一致。

　　中國民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬認為，當前，房地產(chǎn)市場處在筑底和風險化解的關鍵時期，上述政策對各方主體遇到的問題進行了全面、有針對性的回應，尤其是存量融資展期、保交樓專項借款配套融資等增量措施的出臺，對于緩解房企資金鏈壓力、提振購房者信心、增強金融機構債務處置的靈活性具有積極作用，有助于促進“融資-開發(fā)-銷售”步入良性循環(huán)，助力“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標的實現(xiàn)。同時，市場供求仍較疲弱，政策效果顯現(xiàn)還需要一定時間，需求側的回暖是未來市場走出底部的關鍵。

　　對于一系列迅速落地的支持政策，業(yè)內普遍抱以較為樂觀的態(tài)度。克而瑞研究中心指出，近期的政策開始從“保項目不保房企”轉向“保優(yōu)質房企”，加快輸血短期經(jīng)營困難的企業(yè)，實質性扭轉房企融資困境，推動民企恢復經(jīng)營造血能力。

　　標普信評也認為，這些政策是在保持“房住不炒”的政策定力的同時，使用金融手段支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，保證房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求。

　　上述機構預計，在當前商品房銷售額處于相對低位時，這些舉措將通過保障金融資源讓房地產(chǎn)行業(yè)“以時間換空間”，最終實現(xiàn)平穩(wěn)落地。