“四段主要內容，兩段和房地產有關。”這是一位券商首席分析師對金融監(jiān)管部門今年召開的首次信貸工作座談會簡短但直擊重點的評論。

　　1月10日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會，研究部署落實金融支持穩(wěn)增長有關工作。會議要求保持對實體經濟的信貸支持力度，加大金融對國內需求和供給體系的支持，做好對基建投資、小微企業(yè)、科技創(chuàng)新、制造業(yè)、綠色發(fā)展等重點領域的金融服務，保持房地產融資平穩(wěn)有序，推動經濟運行整體好轉。

　　值得注意的是，會議還明確，要有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，實施改善優(yōu)質房企資產負債表計劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經營、資質良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質房企，開展“資產激活”“負債接續(xù)”“權益補充”“預期提升”四項行動，綜合施策改善優(yōu)質房企經營性和融資性現金流，引導優(yōu)質房企資產負債表回歸安全區(qū)間。

　　“此次會議屬于2023年首次信貸工作會議，但是會議中提及較多的依然是房地產，這也說明，房地產是2023年金融信貸投放的重中之重，體現了高層對于房地產融資的重視和支持。”上海易居房地產研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示。

　　房地產重要性愈加凸顯

　　央行、銀保監(jiān)會上一次聯(lián)合召開信貸工作座談會還是在2022年11月21日，主題為“研究部署金融支持穩(wěn)經濟大盤政策措施落實工作”。時隔50天，兩部門再次聯(lián)合召開信貸工作座談會，主題為“研究部署落實金融支持穩(wěn)增長有關工作”。

　　21世紀經濟報道記者注意到，金融監(jiān)管部門在2022年曾召開過三次座談會，2022年5月23日為央行召開全系統(tǒng)貨幣信貸形勢分析電視會議，主題為“分析研究當前貨幣信貸形勢，部署推進當前和下一階段貨幣信貸工作”；2022年8月22日為央行召開部分金融機構貨幣信貸形勢分析座談會，主題為“分析研究當前貨幣信貸形勢，部署推進當前和下一階段貨幣信貸工作”。

　　就房地產相關內容，對比最近這四次會議內容來看，第二次會議僅提及“要保障房地產合理融資需求”，第三次會議一段內容提及房地產，占據主要內容的1/3，而此次會議房地產內容占據主要內容的1/2。

　　房地產的重要性從中央到金融部門的會議也有所體現。去年12月召開的中央經濟工作會議“有效防范化解重大經濟金融風險”部分，房地產內容居前，且占比較大。“要確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。”

　　央行2023年工作會議，也將“落實金融16條措施，支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”放在2023年工作任務的第二條，且放置于“加大金融對國內需求和供給體系的支持力度”之中。

　　“鼓勵住房、汽車等大宗商品消費。”近日，央行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清接受媒體采訪時表示。同時，對于下一步金融風險重點工作，第一條即為：努力促進房地產與金融正常循環(huán)，落實“金融十六條”措施，以保交樓為切入點，以改善優(yōu)質頭部房企資產負債表為重點，促進房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，逐步推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式過渡。

　　首提“四項行動”

　　去年以來，改善優(yōu)質房企資產負債表計劃的內容頻頻被提及。早在去年11月21日，證監(jiān)會主題易會滿在2022金融街(000402)論壇年會上表示，當前，要密切關注房地產行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實施改善優(yōu)質房企資產負債表計劃，繼續(xù)支持房地產企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務的企業(yè)開展股權融資。

　　次日，國務院常務會議提出努力改善房地產行業(yè)資產負債狀況，促進房地產市場健康發(fā)展。

　　隨后的11月28日，證監(jiān)會決定在股權融資方面調整優(yōu)化5項措施：恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業(yè)境外市場上市政策；進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產作用；積極發(fā)揮私募股權投資基金作用。

　　11月25日，國務院副總理劉鶴表示，房地產是國民經濟的支柱產業(yè)，針對當前出現的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。

　　12月26日，中央經濟工作會議提出要有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負債狀況。

　　再到12月21日，證監(jiān)會學習中央經濟工作會議精神提出要“全面落實改善優(yōu)質房企資產負債表計劃，繼續(xù)實施民企債券融資專項支持計劃和支持工具，更好推進央地合作增信共同支持民營房企發(fā)債”。

　　對于此次會議提出的實施改善優(yōu)質房企資產負債表計劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經營、資質良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質房企，開展“資產激活”“負債接續(xù)”“權益補充”“預期提升”四項行動，嚴躍進認為，這說明資產負債表優(yōu)化的工作正進入實質操作階段。

　　嚴躍進具體解釋稱，資產激活意味著要把房地產企業(yè)的各類資產進行盤活，其包括待開發(fā)的土地和待出售的房產、預售資金的加快回籠、資產證券化的加快推進、REITs產品等模式的加快介入、現金流的持續(xù)改善等內容；負債接續(xù)意味著后續(xù)對于負債的工作要加快清理，包括負債的展期、債轉股、資產出售以清償債務等工作；權益補充意味著后續(xù)要鼓勵各類優(yōu)質企業(yè)積極做戰(zhàn)略投資者，包括央國企、保險公司等企業(yè)，同時會強調對于企業(yè)資本金的注入和確保資金狀況的穩(wěn)健；預期提升意味著要不斷修復投資者對于中國房企的看法，尤其是各類金融機構企業(yè)，同時要不斷減少企業(yè)違約的風險，同時強化今年房企銷售的目標值，進而促進“金融-房企-銷售市場”等渠道的順暢。

　　“第二支箭”有望繼續(xù)發(fā)力

　　值得注意的是，從此次會議出席人員來看，除地方金融監(jiān)管部門、主要銀行外，還有發(fā)改委、交易商協(xié)會相關人員出席，這也是兩相關部門首次出席該類會議。

　　去年以來，房地產融資“三支箭”逐步發(fā)力，其中“第二支箭”與交易商協(xié)會有關。

　　2022年11月23日，交易商協(xié)會披露，中債增進公司在民企債券融資支持工具政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業(yè)、金輝集團三家民營房企發(fā)債信用增進函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據，后續(xù)將根據企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務。“截至當日，中債增進公司已通過公開業(yè)務郵箱收到近百家民營房企增信業(yè)務意向，正在按照相關機制積極推進業(yè)務開展。”

　　“后續(xù)，在人民銀行指導下，交易商協(xié)會將組織中債增進公司繼續(xù)積極推進‘第二支箭’實施，保持房企債券融資穩(wěn)定，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”交易商協(xié)會表示。

　　不過，在業(yè)內人士看來，就當前而言，推動房地產市場盡快回暖的重點在需求側，其中下調居民房貸利率是關鍵，其他放松限購、放寬住房公積金貸款條件、適度減免房地產交易環(huán)節(jié)稅費等也能起到輔助作用。

　　近日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制》。中泰證券金融組負責人戴志鋒表示，本次政策更多的是一種監(jiān)管態(tài)度的體現，體現出房價成為了利率政策制定的重要因素，穩(wěn)房價成為了穩(wěn)經濟的重要組成部分，也體現出接下來促進房地產市場發(fā)展的主要動力是刺激居民需求，而不是像以前一樣地靠房企在供給端加杠桿投資拉動，因此預計需求端還會進一步持續(xù)、全面放開。