8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知（以下簡稱“通知”）。
通知指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。新發放的貸款只能用于償還存量首套住房商業性個人住房貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。
通知表示，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構提出申請，協商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應符合相關規定。
為何降？
對于為什么要降低存量首套住房貸款利率？央行、國家金融監督管理總局有關負責人就調整優化住房信貸政策有關問題答記者問中表示，近年來我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。
此外，對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。
“為更好適應上述新形勢，中國人民銀行、金融監管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協商調整存量首套住房貸款利率。”相關負責人表示。
如何申請？
靴子落地，哪些人可以申請？通知明確指出，存量首套住房商業性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。
對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。
調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。
多家銀行跟進
隨著存量房貸下調政策落地，多家銀行正迅速跟進，抓緊制定具體操作細則。
工商銀行、建設銀行、中國銀行(601988)、農業銀行、交通銀行及郵儲銀行六家國有大行均發布公告表示，正在積極依法有序開展存量首套個人住房貸款利率調整工作，將按照市場化、法治化原則，通過線上、線下多渠道服務，依法合規開展好利率調整工作。
股份制銀行也積極響應。招商銀行(600036)、中信銀行(601998)、興業銀行(601166)等亦發布公告稱將依法有序開展存量首套個人住房貸款利率調整工作，將按照市場化、法制化原則，抓緊制定實施細則，通過線上、線下渠道為客戶提供高效便捷的金融服務。
招商銀行行長助理彭家文也曾在中期業績會上表示，招商銀行已經制定了相應的預案，但還沒有最終的方案。總體來看招商銀行會在央行的指導下按照市場化、法制化的原則穩妥地推進實施。
關于存量房貸利率調整的影響，據彭家文介紹，招商銀行分三種情景來測算：樂觀情景、中性情景和不利情景。從測算的結果來看總體還是可控的。
中信銀行也表示已經做好預案。該行副行長謝志斌曾在業績會上表示，存量房貸利率調整實際操作需要考慮對客政策的一致性，也要考慮各區域的差異性以及利率調整力度等諸多因素。
“從客戶角度看，各銀行按照相當的標準執行，更有利于提高公平性，也有利于降低客戶輿情，但是從區域情況來看，歷史上地產政策是“因城施策”，各地區按揭貸款利率差異比較大，存量利率調整確實比較難實行“一刀切”的管理政策。”謝志斌指出。
謝志斌稱，從調整力度來看，也需要兼顧銀行實際承受能力，按照一些券商研究機構估算，按揭利率每調降 10BPs，對全行業凈息差影響大概是 0.9-1 個 BP。中信銀行目前按揭貸款規模大概是 9500 億元，其中存量房貸利率高于新發房貸利率的按揭貸款 6000 億，這部分按揭每降低 10BPs，將會影響到貸款收益大概是 6 個億，影響凈息差 0.8BPs，和行業整體的0.9-1BPs。
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