文 | 新浪財經 徐苑蕾
不久前，深圳5套千萬級法拍房被瘋搶引發熱議。業內不禁感慨，“有錢人也在撿漏。”
一直以來，價格是法拍房最大的吸引力。據機構統計數據顯示，上半年成交法拍房的平均折價率超過30%。
一部分買家大膽出手的同時，另一部分買家卻因為法拍房存在的風險望而卻步。撿漏與踩坑之間一線之差，因此越來越多的法拍房買家會主動求助輔拍機構。
在輔拍機構的幫助下，去年宋輝（化名）在司法拍賣網站上以630萬抄底了一套法拍房住宅。除了房款之外，宋輝還向輔拍機構支付了超20萬的傭金和近5萬元過橋資金手續費，加上購房契稅以及原業主遺留下來將近20萬未繳的物業費，實際上宋輝房子最終的房價接近700萬。
有律師表示，法拍房可能會存在占有使用、產權不清、多重查封、拖欠稅費、質量結構、無法遷移戶口等問題。“競拍成功并不意味著一定能拿到房產，競拍人后續還需要去辦理產權登記并實際占有房產才算完全拿到該房屋。”
價格倒掛，有錢人也在撿漏
去年11月，宋輝在司法拍賣網站上以630萬競得一套140㎡的法拍房。由于原業主與債權人出現資金糾紛，這套房子被法院強制執行并進行拍賣。
宋輝一直在貝殼上觀望房源，后來卻在很偶然的機會下接觸到法拍房的輔拍機構。“我是在這家機構推送的房源中看到了我的房子，同小區掛牌的房源中沒有相同朝向的戶型，而且價格也更便宜。”
法拍房與二手房價格倒掛，給了買家出手的動力。按照宋輝的競拍價來計算，其房子均價約4.5萬/㎡，而同小區在售房源掛牌價約5.3萬/㎡。
通常情況下，法拍房的價格要低于市場價。根據最高人民法院的相關規定，網絡司法拍賣起拍價不得低于評估價或者市價的70%，若流拍二次拍賣時則可在第一次流拍價的基礎上最多再打折80%。
克而瑞統計數據顯示，在房屋交易量持續收窄的背景之下，法拍房的折扣力度也在進一步增加。2024年上半年成交法拍房的平均折扣比例達到了33%，較2023年上半年增加了3個百分點。
有錢人也殺入了法拍房市場。今年4月，深圳5套千萬級法拍房被瘋搶引發廣泛關注。其中，一套起拍價為3906萬別墅吸引了14人報名競價，每一輪加價幅度為19萬，最終經過493輪的出價，這套房子以1.6億元的天價成交，較評估價4882萬高出3.3倍，單價直逼38萬/㎡。
不過值得注意的是，如果委托中介機構輔拍，在房價之外，買家還面臨著更多購房成本。宋輝表示，其先交付了10萬元保證金，之后輔拍機構才啟動房源調查并提供盡調報告，競拍成功后當天還需支付成交總價3.5%的傭金。
此外，按照競買規定，房源競拍成交后，買家需要在10日內將尾款繳入法院賬戶。但由于房源未過戶不能進行抵押，因此如若需要辦理按揭貸款的買家往往會先選擇輔拍機構提供的過橋資金。根據宋輝介紹，他申請了約300萬元過橋資金，輔拍機構最終收取了1.5%手續費，1個月后宋輝順利拿到房本。
以此計算，宋輝支付了超20萬的傭金以及近5萬元的過橋資金手續費。“加上購房契稅以及原業主遺留下來將近20萬未繳的物業費，這套房子最終總房價接近700萬。”宋輝稱。
新浪財經了解到，法拍房輔拍機構大多自稱是不良資產處置服務商或擁有拍賣資質的服務企業，這些機構的全流程服務覆蓋選房盡調、成本測算、簽約貸款、協助競拍、協助過戶和清場交付等多個環節。
成交率走低，買家望而卻步
近年來，法拍房掛拍量連年走高，給一心想要撿漏的買家提供了更多機會。今年上半年，法拍房掛拍量依然高企。據克而瑞抽樣調查數據顯示，2024年上半年全國法拍房掛拍規模達20.2萬套，同比2023年同期增加了12%。
一位房企人士指出，法拍房數量增加的原因，主要與業主償貸能力下降有關，此外房價下行引發資產貶值，貸款違約情況增加，從而推動了法拍房的供給。央行數據就顯示，2023年個人住房貸款違約率較2022年上升了2.3個百分點。
不過，法拍房掛拍量和成交率卻走向不同方向。與新房去化率下降同步，法拍成交率亦逐年下滑。2024年上半年法拍房成交了2.8萬套，平均成交率17%，較去年同期下降7個百分點，首拍成交率僅12%，較平均低5個百分點。
相比于全國一二手房15萬億元以上的交易規模來看，目前年交易量的1500億法拍房還不到交易總量的1%，在樓市之中只是個小角色。但是，法拍房隱藏著諸多棘手問題，讓其成為房產糾紛的“重災區”。一部分買家撿漏的同時，另一部分買家卻因法拍房存在的風險和不確定性望而卻步。
北京金訴律師事務所主任王玉臣律師表示，法拍房存在占有使用、產權不清、多重查封、拖欠稅費、質量結構、無法遷移戶口等問題。“競拍成功并不意味著一定能拿到房產，競拍人后續還需要去辦理產權登記并實際占有房產才算完全拿到該房屋。”王玉臣說道。
宋輝同樣提到，法拍房最大的風險在于收房環節。“輔拍機構最大的作用之一就是輔助收房。像我的房子雖然被法院強制執行拍賣，但是原本的租客還住在里面，最后靠輔拍機構才能清場。”
據宋輝介紹，去年11月競拍成功后，12月輔拍機構就幫其辦理了房本，今年1月正式收房，“之前其實也非常擔心，但我的整個買房過程還算比較順利。”而如果輔拍機構不能在合同約定的時間內把房源交給宋輝，則需要向宋輝賠償全數房款用于回購該房源。
王玉臣律師建議稱，競買法拍房前，購房者務必對房源進行充分了解，排除相關風險。“買家需要盡可能多地了解房子的相關信息，不限于產權情況、抵押、查封等情況。此外，一定要現場看房，并關注房屋的使用繳費和戶口等問題。最后還可以通過查詢裁判文書和執行信息核實房屋是否涉及其他糾紛。”
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