“降息潮”后，銀行開啟“花式”攬客。6月10日，北京商報記者注意到，在各地下調(diào)房貸利率、降低首付比例的背景下，銀行也在按揭貸款上開啟了福利營銷，部分銀行針對新購房者推出買房贈消費券活動；也有部分銀行在還款方式上“下功夫”，推出先息后本方式，減輕購房者壓力。不過，先息后本方式并非所有存量房貸客戶均可申請，為降低新增不良貸款的風險，亦有銀行將靈活還款期限限制在貸款剩余期限的一半以內(nèi)，試圖在為購房者“減負”和銀行長期資金安全之間找到平衡點。
銀行開啟“花式攬客”
在“5·17”新政后，各地房貸利率密集下調(diào)，為了吸引更多房貸客戶，銀行也開啟了一波營銷大戰(zhàn)。近日，建設銀行廣東惠州分行推出了房貸專享活動，對在惠州轄內(nèi)購置新建商品住房購房人發(fā)放消費券，通過建行生活App申請的消費券形式為數(shù)字人民幣消費紅包。北京商報記者了解到，購房總價在100萬元以下（不含）的，可申請5000元贈送消費券包（50張“滿120元減100元”消費券）；100萬元（含）以上的，可申請10000元贈送消費券包（100張“滿120元減100元”消費券）。在申領購房消費券的同時，建設銀行將疊加房貸至尊禮，至高享有額外1500元消費券。
活動對象為：2024年5月1日至10月31日在惠州市購置新建商品住房并辦理合同網(wǎng)簽、繳納契稅的購房人，限前10000套。（不含2024年5月1日前已合同網(wǎng)簽的新建商品住房，不含二手房、回遷房、安置房，車位、車庫、商鋪、公寓、地下室等非住宅商品房）。消費券可在惠州市限上納統(tǒng)家居、家電、餐飲、商超等企業(yè)（指定名單）使用。
桂林銀行也正在營銷各類房貸優(yōu)惠政策，如，個人住房貸款新簽約放款客戶（不含商用房）可領取1張面值200元個人住房貸款利息優(yōu)惠券（不含商用房），1張面值100元速貸、房抵速貸利息優(yōu)惠券，合計利息優(yōu)惠券300元/人；參與活動推薦他人申請該行個人一手住房貸款或二手住房貸款并完成貸款發(fā)放的推薦人可領取最高800元微信立減金達標獎勵。
廣西藤縣桂銀村鎮(zhèn)銀行針對房貸客戶推出了省息寶專屬優(yōu)惠。具體來看，簽約成功后，若客戶滿足當月在該行所有活期賬戶年日均達到月供的6倍及以上，有機會享受次月貸款優(yōu)惠9.9折；若客戶當月在該行所有活期賬戶年日均達到月供的7倍及以上，有機會享受次月貸款優(yōu)惠9.89折。這一活動方案適用于在該行辦理了富農(nóng)貸、房抵速貸（消費/經(jīng)營）、房貸（含商用）、個人消費貸款、個人經(jīng)營貸款的客戶；并要求申請人在該行有不少于1筆符合優(yōu)惠條件的“個人貸款”未結清，個人貸款的剩余還款期數(shù)大于0期；且在該行任何貸款連續(xù)6個月未發(fā)生逾期。
從舉措來看，多家銀行推出的房貸優(yōu)惠政策，既響應了“5·17”新政后房貸利率下調(diào)的趨勢，又通過創(chuàng)新的營銷手段試圖吸引更多客戶。金樂函數(shù)分析師廖鶴凱指出，通過發(fā)放數(shù)字人民幣消費券的形式，直接補貼購房者日常生活消費，不僅有助于刺激當?shù)叵M市場，還為購房者提供了實質(zhì)性的經(jīng)濟優(yōu)惠，尤其是在購房這種大額支出后，能夠緩解部分生活開支壓力。而專屬優(yōu)惠則是通過與客戶賬戶活躍度掛鉤，鼓勵提高存款余額，從而獲得更低的貸款利率。這些策略都體現(xiàn)了靈活性和創(chuàng)新性，不僅響應了市場利率調(diào)整，還通過附加價值或直接的利息減免來吸引客戶。
存量客戶先息后本
眼看著多數(shù)城市首套房貸利率應聲而落，存量購房者楚辭（化名）倍感焦慮，2018年房地產(chǎn)市場正值熱潮，房貸利率也相對較高，他正是在利率高位購入了房產(chǎn)，隨著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控以及貸款市場報價利率（LPR）機制的不斷完善，楚辭的房貸利率幾經(jīng)調(diào)整，目前穩(wěn)定在了4.2%，相比當初已有所下降，但這與新發(fā)貸款利率相比仍有一定差距。
不過最近，楚辭偶然發(fā)現(xiàn)貸款行針對存量購房者推出了申請降低月供的操作。北京商報記者了解到，這是建設銀行針對存量房貸客戶推出的還款方式，購房者可以選擇只還一部分月供，未還的貸款延后歸還。楚辭選擇的降低月供期數(shù)為24期，最低償還本金僅為1元。“申請后月供中的本金降低為1元，只用還利息就可以，但先息后本之后，剩余的期限每月需要分期攤還，相當于把前兩年的本金分攤到了剩余的期限中”，楚辭說道。目前已有上海、廣東、河南、陜西等多地的存量房貸客戶表示可以申請建設銀行推出的降低月供還款方式。
無獨有偶，此前，平安銀行(000001)在宣傳該行按揭貸款業(yè)務時，也提到了特色還款方式——“氣球貸”，該方式是指借款人按約定的總期數(shù)（固定20年）計算每期月供，在貸款期限內(nèi)分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金。該行客服人員介紹稱，“2019年9月之前的存量按揭客戶，還可以辦理這個還款方式，目前新客戶暫時不支持辦理‘氣球貸’，這個還款方式只支持商住兩用房的按揭業(yè)務”。
興業(yè)銀行也針對存量房貸客戶推出了先息后本還款政策，“隨薪供”產(chǎn)品，該產(chǎn)品支持每個月先償還利息部分，不用償還本金。據(jù)該行客服人員介紹，“‘隨薪供’僅支持存量房貸客戶，最長的申請時間為5年，申請需要滿足不能超過貸款剩余期限1/2這一條件，比如客戶貸款剩余期限只有8年，‘隨薪供’只能申請4年”。
“先息后本”意味著在還款初期，借款人只需支付貸款利息，無需償還本金，這對于現(xiàn)金流緊張的個人或家庭而言，可以有效緩解月供壓力。招聯(lián)首席研究員董希淼指出，靈活還款方式，主要針對兩類人群：一是短期內(nèi)收入有所下降、還貸壓力較大的新市民；二是工作時間不長但未來收入有望增加的年輕人。較低的前期還款壓力、靈活的還款方式，將能夠幫助他們減緩短期還款壓力，在更長周期內(nèi)平衡好收入和支出。對銀行而言，通過住房信貸產(chǎn)品創(chuàng)新，提供差異化、人性化的服務，滿足不同借款人的現(xiàn)實需要，有助于提升產(chǎn)品的競爭力，進而減少提前還款壓力，擴大市場份額，保持住房貸款業(yè)務平穩(wěn)發(fā)展。
先息后本劃算嗎？
先息后本還款方式幫助購房者短期內(nèi)減輕月供負擔，但長期來看，雖然初期還款壓力減輕，但由于利息在整個貸款周期內(nèi)持續(xù)產(chǎn)生且本金償還延后，總體上借款人需要支付的利息總額會比等額本息或等額本金還款方式更高。
目前，先息后本的主流方案是24—60期的“先息”期數(shù)，在此期間，借款人只需按月償還利息，不用償還本金。
按上海市調(diào)整后的首套房貸利率3.5%、貸款總額100萬元、貸款期限為30年計算，若以等額本息還款方式計算，購房者月供為4490.45元，利息總額為61.66萬元。
假設在“先息”48期結束后，剩余本金采用等額本息方式繼續(xù)償還26年計算，“先息”48期的總支付利息為14萬元，在“先息”階段結束后，剩余本金不變，依然是100萬元，但此時距離貸款起始過去4年，所以還款期限變?yōu)?6年，由于本金和期限的改變，月供將不同于最初的4490.45元，且總利息會因前期僅支付利息而增加。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進測算，按照目前的月供情況，類似模式下，至少可以減少1/3或1/2的月供壓力，具有較好的減負和緩沖效應。不過，前期本金還得少，意味著后期利息會增加。因此申請人需要更好籌劃存量房貸減負成本，這種“先甜后苦”的模式可能給借款人營造出一種還貸壓力較輕的假象，直到本金償還期到來時，突然增大的還款額可能超出借款人的承受范圍，構成潛在的財務風險。
“因此，采用先息后本策略的關鍵在于借款人的收入增長潛力能否與未來加重的還款義務相匹配”，嚴躍進強調(diào)，銀行在推廣此類創(chuàng)新產(chǎn)品時，必須嚴格審查申請者的收入狀況和未來的償債能力，確保客戶具備足夠的財務緩沖，以應對將來可能出現(xiàn)的高額本金還款需求。這意味著，金融機構在審批過程中應實施精細化管理，不僅考量當前的還款能力，更要深入分析預測借款人的長期收入趨勢，從而作出負責任的信貸決策。
董希淼進一步指出，“氣球貸”“隨薪供”等產(chǎn)品，只是還款方式的改變，因為前期基本未償還本金，應償還的貸款本息總量可能有所增加。借款人應基于個人和家庭需求，合理評估還款能力，理性申請個人住房貸款，選擇適合自己的還款方式，不可因為前期還款壓力較小而隨意申請、盲目借貸。
北京商報記者 宋亦桐
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