“降息潮”后，銀行開啟“花式”攬客。6月10日，北京商報(bào)記者注意到，在各地下調(diào)房貸利率、降低首付比例的背景下，銀行也在按揭貸款上開啟了福利營銷，部分銀行針對(duì)新購房者推出買房贈(zèng)消費(fèi)券活動(dòng)；也有部分銀行在還款方式上“下功夫”，推出先息后本方式，減輕購房者壓力。不過，先息后本方式并非所有存量房貸客戶均可申請(qǐng)，為降低新增不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)，亦有銀行將靈活還款期限限制在貸款剩余期限的一半以內(nèi)，試圖在為購房者“減負(fù)”和銀行長期資金安全之間找到平衡點(diǎn)。
銀行開啟“花式攬客”
在“5·17”新政后，各地房貸利率密集下調(diào)，為了吸引更多房貸客戶，銀行也開啟了一波營銷大戰(zhàn)。近日，建設(shè)銀行廣東惠州分行推出了房貸專享活動(dòng)，對(duì)在惠州轄內(nèi)購置新建商品住房購房人發(fā)放消費(fèi)券，通過建行生活A(yù)pp申請(qǐng)的消費(fèi)券形式為數(shù)字人民幣消費(fèi)紅包。北京商報(bào)記者了解到，購房總價(jià)在100萬元以下（不含）的，可申請(qǐng)5000元贈(zèng)送消費(fèi)券包（50張“滿120元減100元”消費(fèi)券）；100萬元（含）以上的，可申請(qǐng)10000元贈(zèng)送消費(fèi)券包（100張“滿120元減100元”消費(fèi)券）。在申領(lǐng)購房消費(fèi)券的同時(shí)，建設(shè)銀行將疊加房貸至尊禮，至高享有額外1500元消費(fèi)券。
活動(dòng)對(duì)象為：2024年5月1日至10月31日在惠州市購置新建商品住房并辦理合同網(wǎng)簽、繳納契稅的購房人，限前10000套。（不含2024年5月1日前已合同網(wǎng)簽的新建商品住房，不含二手房、回遷房、安置房，車位、車庫、商鋪、公寓、地下室等非住宅商品房）。消費(fèi)券可在惠州市限上納統(tǒng)家居、家電、餐飲、商超等企業(yè)（指定名單）使用。
桂林銀行也正在營銷各類房貸優(yōu)惠政策，如，個(gè)人住房貸款新簽約放款客戶（不含商用房）可領(lǐng)取1張面值200元個(gè)人住房貸款利息優(yōu)惠券（不含商用房），1張面值100元速貸、房抵速貸利息優(yōu)惠券，合計(jì)利息優(yōu)惠券300元/人；參與活動(dòng)推薦他人申請(qǐng)?jiān)撔袀�(gè)人一手住房貸款或二手住房貸款并完成貸款發(fā)放的推薦人可領(lǐng)取最高800元微信立減金達(dá)標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)。
廣西藤縣桂銀村鎮(zhèn)銀行針對(duì)房貸客戶推出了省息寶專屬優(yōu)惠。具體來看，簽約成功后，若客戶滿足當(dāng)月在該行所有活期賬戶年日均達(dá)到月供的6倍及以上，有機(jī)會(huì)享受次月貸款優(yōu)惠9.9折；若客戶當(dāng)月在該行所有活期賬戶年日均達(dá)到月供的7倍及以上，有機(jī)會(huì)享受次月貸款優(yōu)惠9.89折。這一活動(dòng)方案適用于在該行辦理了富農(nóng)貸、房抵速貸（消費(fèi)/經(jīng)營）、房貸（含商用）、個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營貸款的客戶；并要求申請(qǐng)人在該行有不少于1筆符合優(yōu)惠條件的“個(gè)人貸款”未結(jié)清，個(gè)人貸款的剩余還款期數(shù)大于0期；且在該行任何貸款連續(xù)6個(gè)月未發(fā)生逾期。
從舉措來看，多家銀行推出的房貸優(yōu)惠政策，既響應(yīng)了“5·17”新政后房貸利率下調(diào)的趨勢，又通過創(chuàng)新的營銷手段試圖吸引更多客戶。金樂函數(shù)分析師廖鶴凱指出，通過發(fā)放數(shù)字人民幣消費(fèi)券的形式，直接補(bǔ)貼購房者日常生活消費(fèi)，不僅有助于刺激當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場，還為購房者提供了實(shí)質(zhì)性的經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠，尤其是在購房這種大額支出后，能夠緩解部分生活開支壓力。而專屬優(yōu)惠則是通過與客戶賬戶活躍度掛鉤，鼓勵(lì)提高存款余額，從而獲得更低的貸款利率。這些策略都體現(xiàn)了靈活性和創(chuàng)新性，不僅響應(yīng)了市場利率調(diào)整，還通過附加價(jià)值或直接的利息減免來吸引客戶。
存量客戶先息后本
眼看著多數(shù)城市首套房貸利率應(yīng)聲而落，存量購房者楚辭（化名）倍感焦慮，2018年房地產(chǎn)市場正值熱潮，房貸利率也相對(duì)較高，他正是在利率高位購入了房產(chǎn)，隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控以及貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）機(jī)制的不斷完善，楚辭的房貸利率幾經(jīng)調(diào)整，目前穩(wěn)定在了4.2%，相比當(dāng)初已有所下降，但這與新發(fā)貸款利率相比仍有一定差距。
不過最近，楚辭偶然發(fā)現(xiàn)貸款行針對(duì)存量購房者推出了申請(qǐng)降低月供的操作。北京商報(bào)記者了解到，這是建設(shè)銀行針對(duì)存量房貸客戶推出的還款方式，購房者可以選擇只還一部分月供，未還的貸款延后歸還。楚辭選擇的降低月供期數(shù)為24期，最低償還本金僅為1元�！吧暾�(qǐng)后月供中的本金降低為1元，只用還利息就可以，但先息后本之后，剩余的期限每月需要分期攤還，相當(dāng)于把前兩年的本金分?jǐn)偟搅耸Ｓ嗟钠谙拗小保o說道。目前已有上海、廣東、河南、陜西等多地的存量房貸客戶表示可以申請(qǐng)建設(shè)銀行推出的降低月供還款方式。
無獨(dú)有偶，此前，平安銀行(000001)在宣傳該行按揭貸款業(yè)務(wù)時(shí)，也提到了特色還款方式——“氣球貸”，該方式是指借款人按約定的總期數(shù)（固定20年）計(jì)算每期月供，在貸款期限內(nèi)分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金。該行客服人員介紹稱，“2019年9月之前的存量按揭客戶，還可以辦理這個(gè)還款方式，目前新客戶暫時(shí)不支持辦理‘氣球貸’，這個(gè)還款方式只支持商住兩用房的按揭業(yè)務(wù)”。
興業(yè)銀行也針對(duì)存量房貸客戶推出了先息后本還款政策，“隨薪供”產(chǎn)品，該產(chǎn)品支持每個(gè)月先償還利息部分，不用償還本金。據(jù)該行客服人員介紹，“‘隨薪供’僅支持存量房貸客戶，最長的申請(qǐng)時(shí)間為5年，申請(qǐng)需要滿足不能超過貸款剩余期限1/2這一條件，比如客戶貸款剩余期限只有8年，‘隨薪供’只能申請(qǐng)4年”。
“先息后本”意味著在還款初期，借款人只需支付貸款利息，無需償還本金，這對(duì)于現(xiàn)金流緊張的個(gè)人或家庭而言，可以有效緩解月供壓力。招聯(lián)首席研究員董希淼指出，靈活還款方式，主要針對(duì)兩類人群：一是短期內(nèi)收入有所下降、還貸壓力較大的新市民；二是工作時(shí)間不長但未來收入有望增加的年輕人。較低的前期還款壓力、靈活的還款方式，將能夠幫助他們減緩短期還款壓力，在更長周期內(nèi)平衡好收入和支出。對(duì)銀行而言，通過住房信貸產(chǎn)品創(chuàng)新，提供差異化、人性化的服務(wù)，滿足不同借款人的現(xiàn)實(shí)需要，有助于提升產(chǎn)品的競爭力，進(jìn)而減少提前還款壓力，擴(kuò)大市場份額，保持住房貸款業(yè)務(wù)平穩(wěn)發(fā)展。
先息后本劃算嗎？
先息后本還款方式幫助購房者短期內(nèi)減輕月供負(fù)擔(dān)，但長期來看，雖然初期還款壓力減輕，但由于利息在整個(gè)貸款周期內(nèi)持續(xù)產(chǎn)生且本金償還延后，總體上借款人需要支付的利息總額會(huì)比等額本息或等額本金還款方式更高。
目前，先息后本的主流方案是24—60期的“先息”期數(shù)，在此期間，借款人只需按月償還利息，不用償還本金。
按上海市調(diào)整后的首套房貸利率3.5%、貸款總額100萬元、貸款期限為30年計(jì)算，若以等額本息還款方式計(jì)算，購房者月供為4490.45元，利息總額為61.66萬元。
假設(shè)在“先息”48期結(jié)束后，剩余本金采用等額本息方式繼續(xù)償還26年計(jì)算，“先息”48期的總支付利息為14萬元，在“先息”階段結(jié)束后，剩余本金不變，依然是100萬元，但此時(shí)距離貸款起始過去4年，所以還款期限變?yōu)?6年，由于本金和期限的改變，月供將不同于最初的4490.45元，且總利息會(huì)因前期僅支付利息而增加。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)測算，按照目前的月供情況，類似模式下，至少可以減少1/3或1/2的月供壓力，具有較好的減負(fù)和緩沖效應(yīng)。不過，前期本金還得少，意味著后期利息會(huì)增加。因此申請(qǐng)人需要更好籌劃存量房貸減負(fù)成本，這種“先甜后苦”的模式可能給借款人營造出一種還貸壓力較輕的假象，直到本金償還期到來時(shí)，突然增大的還款額可能超出借款人的承受范圍，構(gòu)成潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
“因此，采用先息后本策略的關(guān)鍵在于借款人的收入增長潛力能否與未來加重的還款義務(wù)相匹配”，嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，銀行在推廣此類創(chuàng)新產(chǎn)品時(shí)，必須嚴(yán)格審查申請(qǐng)者的收入狀況和未來的償債能力，確保客戶具備足夠的財(cái)務(wù)緩沖，以應(yīng)對(duì)將來可能出現(xiàn)的高額本金還款需求。這意味著，金融機(jī)構(gòu)在審批過程中應(yīng)實(shí)施精細(xì)化管理，不僅考量當(dāng)前的還款能力，更要深入分析預(yù)測借款人的長期收入趨勢，從而作出負(fù)責(zé)任的信貸決策。
董希淼進(jìn)一步指出，“氣球貸”“隨薪供”等產(chǎn)品，只是還款方式的改變，因?yàn)榍捌诨疚磧斶�本金，應(yīng)償還的貸款本息總量可能有所增加。借款人應(yīng)基于個(gè)人和家庭需求，合理評(píng)估還款能力，理性申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，選擇適合自己的還款方式，不可因?yàn)榍捌谶�款壓力較小而隨意申請(qǐng)、盲目借貸。
北京商報(bào)記者 宋亦桐
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