時隔一年，央行再次釋放存量房貸利率調降信號！
9月24日，央行行長潘功勝在國新辦新聞發布會上表示，將引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。
針對此次存量房貸利率調整的落地情況，新浪金融研究院咨詢了多家國有大行、股份行以及城商行等相關工作人員，其中多家銀行均表示已關注到相關新聞，正在等待監管部門下發正式文件。值得一提的是，目前已有銀行表示正在積極研究相關方案和具體操作細則。
除了存量房貸利率將要調降外，央行方面還將統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調至15%。對此，多家銀行也就此事向新浪金融研究院給予了回應。
多家銀行回應房貸利率調降事宜，
已有銀行正在研究具體操作細則
9月24日，房地產市場迎來政策大禮包，潘功勝在會上宣布央行擬會同金融監管總局出臺五項房地產金融政策，包括引導銀行降低存量房貸利率、統一房貸最低首付比例至15%、延長兩項房地產金融政策文件的期限、優化保障性住房再貸款政策以及支持收購房企存量土地。
其中，潘功勝表示，下調存量房貸利率預計將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數1500億元左右。
多名專家也對此表示此舉將有效遏制提前還貸潮，緩解其對居民消費的沖擊，有效緩解銀行息差壓力。
就上述存量房貸利率調整何時落地一事，新浪金融研究院咨詢了多家銀行客服人員。其中，國有六大行均對此事給予了回應。
工商銀行客服人員表示：“我行已關注到相關新聞，目前正在積極研究相關方案和具體操作細則，待接到監管部門正式文件后，將盡快依法有序推進落實。后續將通過官網、網點、工商銀行(601398)客戶服務公眾號等渠道公布具體操作指引。”
農業銀行客服人員對上述事宜回復稱：“我行已關注到發布會上的有關內容，正在積極研究方案。后續將持續關注政策動態，并根據相關要求做好金融服務。”
中國銀行(601988)客服方面表示：“截至目前尚未接到有關部門文件，我行將持續保持高度關注，在有關部門文件下發后第一時間進行落實。”
建設銀行客服人員同樣表示目前尚未接到具體通知和執行要求，將積極與監管機構溝通，抓緊做好準備工作。
交通銀行客服則表示目前正在等待監管部門出臺相關細則，如有收到將第一時間按要求執行。
郵儲銀行客服人員對此表示正在積極推進存量商業性個人住房貸款利率調整準備工作，待監管正式通知發布后，會按照相關要求為符合調降標準的客戶調減利率。
除了國有大行，新浪金融研究院也咨詢了股份行、城商行相關情況。比如，招商銀行(600036)客服人員表示將根據人民銀行要求執行，具體以人行后續發布的通知為準；興業銀行(601166)則表示該業務具體實施細則還需等待人民銀行、國家金融監督管理總局的進一步通知，將密切關注，待相關部門公布具體方案后，將抓緊制定操作細則；平安銀行(000001)則表示暫時未收到正式通知，正在與監管部門進行溝通，暫時無法辦理上述業務。
城商行方面，北京銀行(601169)客服人員表示暫未接到相關監管指導文件，待相關部門指導意見下發后會立即跟進；寧波銀行(002142)則回復稱該行將根據人民銀行要求執行，具體以人行后續發布的通知為準。
此外，針對存量房貸利率調整一事，新浪金融研究院還隨機咨詢了北京地區多家銀行線下網點情況，目前均表示暫未收到相關通知。
比如某國有大行北京分行工作人員對此回復稱：“目前還未收到具體通知，相關政策落地應該不會很慢，但具體何時調降，以何種方式調降均未知，具體可咨詢您的貸款經辦行以及客戶經理，我行也會密切關注相關政策信息。”
房貸最低首付比例統一為15%，
多家銀行稱暫未有監管正式文件
除了存量房貸利率下調一事，潘功勝亦在上述發布會中提及首付比例相關事宜。他表示：“統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調到15%。在此基礎上，各地可因城施策自主確定是否采取差別化的安排，并確定轄區最低首付比例下限。商業銀行根據客戶風險狀況和意愿，與客戶協商確定具體的首付比例水平。”
針對此次發布會中提及首付比例相關事宜，新浪金融研究院對此咨詢了多家銀行。比如，工商銀行客服表示目前還沒有監管部門正式文件，所以還不知道具體的執行情況和政策，建議聯系相關所屬貸款支行；招商銀行客服表示發布會內容我行已經留意到，將根據人民銀行要求執行，請耐心等待；北京銀行客服表示目前沒有具體信息報備。
那么，首付比例下調將帶來何種影響？東方金誠首席宏觀分析師王青對此表示，此舉將有效降低改善性需求的購房門檻。
民生銀行(600016)首席經濟學家溫彬對此表示，此前“517”政策已初步調降首套最低房貸首付比例至15%，本次進一步將二套房貸首付比例從25%下調至15%，調整相對側重二套房貸，有助于進一步降低購房門檻和刺激多樣化的改善性住房需求。
58安居客研究院院長張波則表示：“本輪二套房首付調整，已降至2000年以來二套首付最低，直接統一了首套和二套的首付比例，也體現出國家對于各類自住性買房需求的保護，預示著房地產市場將有望不斷走出低谷，市場復蘇的力度或不斷增強。”
易居研究院副院長嚴躍進表示，本次對于二套房或改善型住房，落實了寬松的首付比例導向。之前二套房的首付比例雖然下調，但略高于首套房；但此次二套房首付比例下調至15%，通過降低二套房首付比例和購房門檻，有助于促進改善型住房入市。
經進一步測算，嚴躍進表示：“若是一個家庭認購一套總價200萬元的二套房，過去首付款需要50萬元，但現在降至30萬元，直接減少20萬元，會激活不少改善型或換房需求。”
央行稱初期在本行內實施轉按揭，
銀行需要時間進行技術準備
此前，市場對存量房貸利率調降路徑主要有兩種猜測，分別是“轉按揭”和“重定價”。
公開信息顯示，“轉按揭”即借款人將現有按揭貸款轉入其他銀行，并按照最新貸款要素重新簽訂按揭合同；“重定價”即存量按揭借款人與原貸款銀行內部置換或重新協商房貸利率。
對于存量房貸跨行轉按揭，潘功勝回應表示：“初期會先在本行內實施轉按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉按揭。”
潘功勝還提醒，央行近期會正式發布文件，因涉及的借款人很多，銀行需要有一定時間進行必要的技術準備。
在王青看來，強調初期會在本行內實施轉按揭主要是因為當前存量房貸仍屬銀行高收益、低風險的優質資產，允許跨行轉按揭，會加劇銀行之間的競爭，不利于房貸市場穩定，特別是對存量房貸規模占比較高的大行會產生較為強烈的沖擊。
此外，潘功勝還在上述發布會上表示：“為進一步增強對銀行和收購主體的市場化激勵，我們將保障性住房再貸款政策中人民銀行出資的比例，由原來的60%提高到100%。原來商業銀行放100億元，人民銀行提供60億元，現在商業銀行放100億元，人民銀行提供低成本資金100億元，加快推動商品房的去庫存進程。”
在支持收購房企存量土地方面，在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時也可以由人民銀行提供再貸款支持，目前正在與金融監管總局一起研究這項政策。
同時，潘功勝表示：“將年底前到期的經營性物業貸款和‘金融16條’這兩項政策文件延期到2026年底。原來這兩份文件是今年底到期，我們和金融監管總局一起，把這兩份文件延長到2026年底。”
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