“我們也是剛剛看到通知，具體怎么落實，還在研究當中。”9月30日上午，一省級市場利率定價自律機制相關人士對21世紀經濟報道表示。

　　其所稱通知，是9月29日晚間，央行、銀保監會發布的《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》（下稱《通知》），《通知》決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

　　符合條件的城市政府需要滿足2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的條件。

　　21世紀經濟報道記者同時致電了多個符合條件的二線城市房地產中介人士和銀行網點，均表示內部暫時還沒有接到有關首套房利率下調的通知。

　　據了解，我國個人住房貸款利率實行全國、城市、銀行三層的定價機制。《通知》發布后，需要相關城市政府調整利率下限后，轄內銀行機構的首套住房貸款利率才會跟隨調整。具體利率由銀行結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等確定每筆貸款的具體加點數值。

　　據相關人士推算，首套房貸款利率如果降低0.5個百分點，對于一筆100萬元、25年的房貸，利息總額將減少超過8萬元，每個月可少還約270元。

　　可能會降至多少？

　　今年5月，央行、銀保監會曾發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，提出對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

　　9月22日，央行授權全國銀行間同業拆借中心公布顯示，5年期以上LPR為4.3%。在下一次發布LPR之前有效。即當前首套房貸款利率可低至4.1%。

　　“地方按揭利率下行空間不好預測，具體要看當地住房的供需狀況。”方正證券(601901)固定收益分析師張偉認為，從銀行的角度來看，當前30年期城投債利率為3.9%，如果按揭利率跌破這一水平，則對銀行來說配置價值降低。另外上市銀行計息負債成本均值在2%左右，按揭利率突破銀行成本線可能性較小。

　　上海金融與發展實驗室主任曾剛對21世紀經濟報道記者指出，房貸利率下行是長期趨勢，未來有可能比經營貸利率更低。從理論上來講，房地產按揭畢竟有房產作為抵押，風險實際上比經營貸更小一些。然而，目前的情況是，房貸利率經歷多輪調降之后仍然顯著高于經營貸利率，導致市場上房貸轉經營貸的“灰色操作”屢禁不止。房貸利率下行實際上是在回歸合理定價，短期既對房地產市場有一定的正面效應，長期來看還有助于防范銀行業的潛在風險。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂也對21世紀經濟報道記者表示，據調查，目前符合條件的城市基本執行的是4.1%（LPR-20BP）的下限水平，年底前下調，保守估計會降到與經營貸類似的3.6%-3.7%左右的水平。房貸降到與經營貸差不多的水平，有利于降低購房者成本，同時有利于防止政策套利。

　　研究住房金融的高級經濟師陳斌對21世紀經濟報道記者分析，銀行利率定價的高低依賴于銀行的運營成本，運營成本主要包括兩個部分：一部分是管理成本，另一部分是風險定價的成本。陳斌同時表示，房貸利率也并非越低越好，一方面銀行要考慮可持續發展，另一方面房貸利率突破下限的政策也是階段性的，因此也要注意不能過分透支未來的購房需求，保障房地產行業的長期穩定發展。

　　事實上，在《通知》已經限定了放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限的時間：2022年底前。據相關人士介紹，政策到期后，原有政策將自動恢復。

　　招聯金融首席研究員董希淼認為，此前房貸利率打七折時最低曾到過3.43%（4.9%*0.7），如今在符合兩個條件的城市，首套房貸利率下限可能在3.5%—4.0%之間。

　　中原地產首席分析師張大偉則認為，首套房貸利率下限應當在一年期LPR之上，也就是3.65%。

　　專家稱需一步調整到位

　　“新政出臺之后，四季度大概率會迎來房貸降息潮。”諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪認為，9月以來，樓市政策松綁持續發力。從成交數據上看，今年的金九樓市表現雖不突出，但成交好于預期，新房市場環比持續上升且漲幅擴大，同比降幅進一步收窄，市場繼續企穩。

　　諸葛找房數據研究中心數據顯示，截至9月25日，重點8城（北京、深圳、東莞、蘇州、南京、青島、杭州、佛山、下同）新房成交35798套，環比上升16.1%，同比下降7.3%。“目前的樓市處在底部恢復中，四季度降息潮有助于提振市場信心，預計10月新房成交同比轉正，四季度樓市有望打破頹勢，成為今年樓市成交高峰。”關榮雪表示。

　　許小樂對21世紀經濟報道記者表示，預計符合條件的城市會一步到位，將房貸利率下調到最低水平，“只有一步到位，而不是擠牙膏式的下降才對市場產生最大的作用。”

　　“新政出臺之后，銀行和地方政府的自主權增大，四季度有望迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為。

　　中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，符合條件的城市可以取消首套房貸利率下限，給這部分城市釋放了更大的調整空間，政策落實到位或將提振市場情緒，更好地促進購房需求入市。

　　據國家統計局公布的70個主要城市數據，符合“2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降”條件的城市有23個，其中8個二線城市，15個三線城市。二線城市含有天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽、昆明、蘭州；三線城市包括泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。

　　需要指出的是，實際符合條件的城市數量并不意味只有23個，在70個城市之外，符合上述兩個條件的都可以調整，也可以不調整。