大利好，存量房貸利率調整即將落地！
9月29日，央行發布《中國人民銀行公告〔2024〕第11號》（以下簡稱《公告》），完善商業性個人住房貸款利率定價機制有關事宜，明確11月1日起，個人住房貸款的借貸雙方可協商調整加點幅度，也可協商調整重定價周期。
同時，央行指導市場利率定價自律機制發布《關于批量調整存量房貸利率的倡議》，明確各商業銀行原則上應于2024年10月31日前應統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整。央行在倡議中表示，鼓勵各商業銀行通過網上銀行、手機銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，為借款人提供便利。
9月29日晚間，工行、建行、農行和中行四家國有大行正式發布公告，將于10月12日起發布具體操作細則，2024年10月31日前完成批量調整，四大行均表示后續在銀行官網、微信公眾號、網點等渠道公告相關信息。
四大行齊發聲：堅決落實房貸利率調整
9月29日晚間，四大國有銀行紛紛發布公告稱將堅決落實央行《公告》，積極響應市場定價自律機制倡議。
工行公告稱，為貫徹黨中央、國務院決策部署，適應房地產市場供求關系新變化，滿足人民群眾對優質住房新期待，維護住房消費者合法權益，工商銀行認真《公告》政策要求，積極響應自律機制倡議，正在有序推進存量房貸利率調整工作。
工行表示，將按照市場化、法治化原則，依法合規開展存量房貸利率調整工作，擬于2024年10月12日通過官網、微信公眾號、網點、95588等渠道公布具體操作指引及相關事宜，并于2024年10月31日前完成存量房貸利率批量調整工作。
建行在官網表示，“為落實黨中央、國務院決策部署，堅持金融工作的政治性、人民性，回應客戶關切，降低居民融資成本，我行堅決落實《公告》，積極響應市場利率定價自律機制倡議，依法有序推進批量調整存量商業性個人住房貸款利率工作。”
建行表示，該行正在抓緊制定批量調整存量房貸利率實施方案，擬于2024年10月12日發布具體操作細則，2024年10月31日前完成批量調整。
農行在官網公告稱，“為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，促進房地產市場平穩健康發展，我行堅決落實《公告》，積極響應市場定價自律機制倡議，正在依法有序開展存量商業性個人住房貸款利率調整的準備工作。”
農行表示，將按照市場化、法治化原則，通過多渠道提供便利服務，依法合規開展好利率調整工作，該行將于2024年10月12日發布具體操作事宜，2024年10月31日之前統一對存量商業性個人住房貸款利率實施批量調整。
中行公告：“為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，促進房地產市場平穩健康發展，助力擴內需促消費，中國銀行(601988)堅決落實《公告》要求，積極響應自律機制倡議，正在依法有序推進降低存量商業性個人住房貸款利率工作。”
中行表示，該行將按照市場化、法制化原則，依法合規制定實施細則，同時進行技術準備，擬于2024年10月12日通過官方網站、官方微信公眾號、貸款經辦行等渠道發布具體實施細則，并于2024年10月31日前對存量房貸利率實施批量調整。
券商中國記者據上市銀行2024年半年報梳理，截至今年6月末，六大國有銀行個人住房貸款余額合計規模約為26.19萬億元。具體來看，建行個人住房貸款余額最高，達6.38萬億元，工行為6.17萬億元，農行5.07萬億元，中行4.75萬億元，郵儲銀行2.36萬億元，交行1.46萬億元。
100萬貸款每年有望節省5600元
對于存量房貸利率下調最新政策，招聯首席研究員董希淼接受券商中國記者采訪時表示，此次存量房貸利率調整有三個明顯特點：首先，調整對象既包括存量首套房貸，也包括其他存量房貸；其次，不但浮動利率存量房貸可以調整，固定利率存量房貸轉換為LPR加點形式后也可以調整；再次，借款人可與銀行重新約定重定價周期和加點幅度，從而建立常態化、市場化的調整機制。
他表示，從9月24日人民銀行行長潘功勝宣布存量房貸利率調整消息到今天（9月29日）正式落地，僅僅用了五天時間，速度快、力度大，及時回應人民群眾呼聲，有力提振市場信心。
從操作上看，借款人通過網上銀行、手機銀行等渠道完成“一鍵式操作”后，將由銀行統一進行批量調整。預計對多數房貸借款人而言，無需到銀行網點申請辦理，手續非常簡單快捷。18家全國性商業銀行原則上將不晚于10月12日發布批量調整存量房貸利率的操作細則；各商業銀行原則上在10月底之前完成調整工作。預計從11月份開始，借款人將可以與銀行協商確定新的重定價周期等事宜。
據董希淼測算，以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節約借款人利息支出每年約5600元。這樣調整后，存量房貸利率相當于最新貸款市場報價利率（LPR）減30個基點（即0.3個百分點）。存量房貸利率下調，有利于借款人進一步降低房貸利息支出，提升居民消費意愿和能力，也有助于穩定購房者預期，提振市場信心，促進房地產市場健康平穩發展。
如果考慮到此前人民銀行政策利率下調20個基點（即0.2個百分點），10月21日LPR可能跟隨下降20個基點（即0.2個百分點），在貸款重定價后，調整后的存量房貸利率水平還將明顯低于3.55%，降到約3.35%左右，部分借款人房貸利率更將下降100個基點（即1個百分點）以上，這將大幅度節省房貸借款人的利息支出。
“此次批量調整完成后，預計存量房貸利率下降將減少銀行利息收入每年約1500億元。但新老房貸利差收窄后，提前還貸現象可能明顯減少，有利于銀行穩定貸款規模，提高貸款質量。”董希淼認為。
他還認為，考慮到央行已經降低存款準備金率0.5個百分點，降低政策利率20個基點（即0.2個百分點），預計帶動中期借貸便利（MLF）利率等利率下行，也節省了銀行負債成本，有助于提升銀行可持續經營能力，為銀行更好支持實體經濟提供必要支撐。綜合考慮這些政策措施，存量房貸利率此次調整后，銀行凈息差將有望保持基本穩定，銀行穩健發展能力和服務實體經濟能力將保持基本不變。
或將惠及1.5億人口
日前，人民銀行行長潘功勝已對公眾關切的存量房貸利率調整事項作出回應。
9月24日，人民銀行行長潘功勝在國新辦發布會上宣布了多項增量貨幣政策，包括降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例。引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。
他表示，整體來看，銀行下調存量房貸利率，有利于進一步降低借款人房貸利息支出，促進擴大消費和投資，也有利于減少提前還貸行為。此次存量房貸利率下調預計惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。
潘功勝還指出，銀行下調存量房貸利率還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。
今年8月末，央行公布的數據顯示，截至2024年二季度末，全國個人住房貸款余額37.79萬億元，同比下降2.1%，即較2023年二季度末減少約0.81萬億元。
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